在南京城快速扩容的过程中，老城区的“溢出效应”让苏宁环球(000718,股吧)集团董事长张桂平一眼相中了江北新城区。虽然当初这一跨江开发的决策也受到业内质疑，但是现在看来，南京市长江以北的区域已俨然成为当地重要的地产板块，而此时的苏宁环球在整个江北的房地产市场所占份额达2/3，已拔得头筹。

“我亲历了建国以来从福利分房到房地产行业完全市场化，房地产行业全面发展的几个关键阶段。我认为，自改革开放以来，特别是进入21世纪以来，国家提出‘科学发展观’的实践纲领及增加人民‘财产性收入’的主张，与建设资源节约型和环境友好型社会的要求，均对房地产业提出了全新的要求，为房地产业又好又快地发展指明了方向。”张桂平说。

这家地产公司起初的发展脉络也十分平常：自1992年加入城市建设行列，在传统的南京城南片成功开发了多个住宅小区及高端商业地产。但是，2002年，江苏省跨江发展的战略甫定，苏宁环球却立即战略转向，成了第一家吃螃蟹的地产企业。由于当时很多人都认为跨江发展的风险很大，张桂平所谓实践其和谐人居理想的战略决策能否实现也成为有待考证的命题。

“都市圈的构建过程，意味着旧城改造和新城开发的同步进行，这对城市特色的塑造、城市的规划都意味着巨大的机遇和挑战。而地产开发企业在政府的指导下，对都市圈的规划与形成起到了极大的推动作用。”张桂平称。张桂平笃信，随着江北的相关配套跟上，江北逐渐发展成为城市副中心后，其努力支持老城区人口转移的作用将更加明显。而其所谓的“溢出效应”，也就是“居所地理位置的变化一定程度上可以对城市交通拥挤起缓和作用，给城市规划减压”。

事实证明，随着江北新城区被购房者所接受，张桂平的确在新城开发中夺取先机。他继而开始尝试将成功的经验在全国复制，其中包括北京、上海以及吉林等地。开发过程中核心的两个理念，便是张桂平所说的“在有好风景的地方造好房子”以及“金子般的品质、银子般的价格”。

“要实现城市的可持续发展，在城市化的过程中就一定要做到城市的主人——居民、城市的运营者——政府、城市的建设者——房地产开发商三方的和谐共赢。”张桂平对记者表示，配合城市解决在城市化改造过程中出现的居民住房问题，恰是多赢的有效尝试。“针对在城市化过程中形成的人口组成结构变化、消费结构变化、住房需求变化，调整推向市场的物业类别组成结构，从而更好地满足不同消费者的需求。”他说，“建设和谐城市还要求企业在发展的同时更应尽到企业公民的义务，这个社会责任感不仅仅意味着热心公益事业，更应在建设和谐社会的要求下，做到关注人文指标、资源指标和环境指标。比如提供满足公众需求的优质产品，做环境友好型的企业，在生产中节约资源和能源，做到可持续发展等。”