近日有消息称，有关部委正制定管理办法：“当房价出现较大幅度上涨时，依照《价格法》，物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、销售价格等”。与此同时，有媒体报道南京一楼盘近期在向物价部门备案价格时，因为定价“不合时宜”而遭到了婉拒。也有业内人士表示，价格主管部门对房价进行直接行政调控可以做到有法可依，深圳已有先例。

　　●本期嘉宾●

　　首都经贸大学城市学院土地管理与房地产管理系主任 邢亚平

　　绿城诚园执行总经理 强月飞

　　中原地产华北区董事总经理 李文杰

　　中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰

　　●政府能否直接通过行政手段

　　对商品房定价

　　陈云峰：现阶段尚无法可依

　　目前房价的上涨主要是由市场决定的。政策作为市场的裁判员，起到的作用应该是在关键时刻进行全局把控，而非直接干预。如果说政府直接走入房价体系，成为了房价的主导者，那么几乎等同于裁判员变成了队员。

　　无论是购买力还是房价都是由市场来决定的。房价的上涨跟开发商的拿地成本、开发投入、配套建设、区域价值等等都息息相关。这些年来，房价一直都在涨，无形当中也改变了购房者的心理预期。相信奥北的别墅以及四环边上的房子标到3万以上的均价，没有老百姓会觉得新奇了，这就是预期的改变。房价即使卖到1000元的均价还是会有人买不起，因此政府直接干预定价只能停留在传言的层面，不可能成为现实。如同房产税传闻已经传了几年了，但也是因为法律依据的欠缺迟迟没有浮出水面。

　　邢亚平：不能简单套用《价格法》将商品房“直接定价”

　　首先应正确理解政府出台相关政策和规定中，“直接定价”和“调控市场”是两个概念。

　　政府直接定价是政府直接规定房子的价格，开发商只能按照政府规定的价格销售。这是属于计划经济时代的历史产物，不符合目前的市场经济形势。对于商品房是否属于“直接定价”的范围，应该经过谨慎的分析和周全考虑才能决定，不能简单、直接和生硬地套用《价格法》。既不能单纯地因为某些城市商品房价格较高，便一刀切地“直接定价”，也不能说由于商品房所具有的地域性差异等因素，而完全否定“直接定价”。

　　而政策调控是属于正常合理的政府经济行为，政府对房地产市场和商品住宅价格进行“合理干预”，是对待过激投资行为和不合理市场浮动的正常调节手段。就如同政府打击囤积铁矿石、政府调节税率一样，都是正常的经济干预手段，是社会经济发展和运行中不可缺少的一部分。

　　李文杰：对房价的直接行政调控更多将停留在警示层面

　　今年9月1日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中明确规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。而上述规定在目前看来停留在“说法”阶段，并没有出现直接对房价进行干预的“做法”。而且，该办法如果在全国通用，更多将发挥的是对开发商的提醒和警示作用。

　　●新政对市场的调控会持续多久

　　强月飞：现阶段连续不断的新政只是暂时行为

　　今年年初开始，房地产市场的走向还是非常好的，年初并没有开始疯狂涨价。而3、4月份，两块天价地的成交使得市场有些失控，购房者的心理预期也受到了较大的影响。政策紧随其后而出，在短时间之内控制了局面，而后8、9月份房价又有量价齐升之势。政策重拳不得不再次击出。

　　但从长线来看，政策对于房价的全面干预还是属于短期的行为。完全由政府指导房价就目前来看是没有依据的，也会造成市场的混乱。很多人说目前对于每平方米4万以上的项目不发预售证是政府直接干预房价的前奏也并不合理。从长远来看，政府还是将加大保障房的建设力度放在了首位。一旦保障房的建设初见成效，政策指导商品房的手自然会放松。

　　李文杰：市场性调节失调时或更需要政府干预

　　从目前大的经济环境来看，通货膨胀、外来热钱等都证明了，从今年4月份到如今政府采取的一系列对价格的控制手段是有预见性的。对于商品房的价格控制，当市场性调节失调时，政府的干预是有必要的。不过，传闻中所谓的“政府干预房价”或许使得我国经济重回计划时代是失真的，倘若实施，这种干预措施一定是应对当前经济形势的暂时性行为。

　　另外，也不好讲目前部分项目的“限证”看成是对房价直接施予行政干预的前兆，其实一直以来诸如“均价3万元以上的楼盘”还是在陆续领取预售证的，它更多的应该是对时间节点的把控，然后通过有节制、减少放量的做法平衡市场。同时，对于部分项目也起到促使开发商调节价格策略的作用。

　　● 调控政策最终能解决什么问题

　　陈云峰：调控政策应更多用来调整供求关系

　　现在房价高涨的主要矛盾还是存在于目前供需矛盾没有解决上面。一旦这一核心问题得到解决了，房价自然会回归理性。在这一当口，调控政策无论是通过限购、限贷、加息压抑需求还是通过加大土地供应增加供给都只是以一个裁判员的角色来对市场进行调整。一旦政策直接干预房价的制定，那么政策变成了主角而非旁观的裁判，那么市场必将大乱。

　　强月飞：打压市场可以为推进保障房建设争取时间

　　就目前来看，政策对于推进保障房的建设力度是空前的。北四环亚奥板块核心区域的诚园项目还配套了30%也就是一万平方米以上的保障房项目，目前定位于公租房。而目前正在竞拍的海淀小营地段的几块住宅用地的保障房配套甚至达到了14万平方米，这是非常惊人的。照这样的速度建设，2011年完成680万平方米的保障房建设不成问题。向绿城这样的开发商也都在积极配合保障房的建设。今年年底交房季，保障房所占的交房比例非常高。保障房建设从原来的自选动作变成了今天的规定动作，开发商的利润摊薄，商品房价格只能小步看涨，因此保障房的建设规模成型，对商品房的行政干预放松，才是真正的众望所归。

　　邢亚平：“调控市场”趋向合理

　　从北京市目前的情况来看，政府已经展开较全面的政策调控，而且执行细则很多。例如近期控制土地价格过快上涨的调控手段，已经初见成效，这能很好地控制未来商品房的价格过快上涨。开发商获取土地时，已经从以前单一的拍卖、挂牌的方式，逐步转向投标方式。而近一段时期，政策型住房搭配比例更大的投标方案，有更多的机会获得土地，甚至投标价格超过限价区间过多的时候，将失去土地获取资格。这标志着，土地市场从原来价高者得，转向兼顾企业效益和社会资源的平均分配。这同时也能很好地控制“地王”的过多出现，控制土地价格的非理性上涨，从而起到控制房价过快上涨的作用。

　　另外，北京市已经从今年5月份开始，建委要求各个开发商申报预售许可证时，提交楼座销售均价并备案每套房屋价格，同时要求项目月均上涨幅度不得高于3％。同时，深圳、三亚等城市已经出台类似的相关政策，控制商品房价格上涨过快。因此，近期“有关部委出台控制房价政策”的消息，也许可以理解为个别城市的优秀房地产调控细则的全国范围推广。