一段时间以来，首创集团总经理刘晓光不断地来往于各城市之间，伴随着“芭蕾雨”这个全新概念的城市新中心的成功，首创集团也获得了更多的商业机会。让这家老牌国企不断获取商业机会的，恰是领导层睿见的洞察力和市场化、国际化的思维方式。“首创要做到高起点、专业化、规模化、国际化。”刘晓光说。

　　中国房地产报：近期首创置业打造的“芭蕾雨”引起了市场的强烈关注，在你看来，这种模式能够取得成功的因素何在？

　　刘晓光：“芭蕾雨”项目是以奥特莱斯名牌折扣店为龙头，设有现代综合商业群、湿地公园、高尔夫等特色地产，并兼具一部分休闲住宅产品。

　　说到这个项目的特点，第一是捆绑了奥特莱斯名牌折扣店，名牌多，折扣低，加上十几种商业业态；第二是交通条件好，我们与众不同的是，一定要在城市的边上，打造一个新的城市带；第三是会选择在旅游人数极多的地方，打造成集吃喝玩乐住于一体的城市新中心项目。

　　中国房地产报：你能否具体阐释一下“芭蕾雨”独特的商业模式，以及有哪些创新？

　　刘晓光：在世界上，谁拥有了品牌，谁的价值就高，如LV的品牌价值可以卖到257亿英磅。奥特莱斯是一种业态，是一个品牌折扣直销概念，谁能真正做得到？我们自己做不到，所以要找外国公司合资，第一个是要把世界上好的品牌拿过来；第二是要把管理经验学过来。再有，我们会带动培育中国的民族品牌。不是每家企业都可以做到这样。

　　但有一个前提，首创是要做一个商场还是一个产业园的概念？这可能涉及到物流、信息流、商品流、文化创意、就业、加工、品牌加工等问题。站在社会的角度看，我们做的不仅仅是一个商场，而是一个高端服务业产业园、产业带的概念。

　　我们算了一笔账，每一个这样的项目，大概可以安排两万人就业，政府每年可获得10亿元的税收。

　　中国房地产报：我们知道，该项目目前已经进驻到北京长阳、广东佛山、浙江湖州，未来“芭蕾雨”还将会进驻哪些城市？

　　刘晓光：我们首先是区域战略，像华东、华北、西南、西北等，在这些区域里我们会尽量选择省会城市和重要城市，比如郑州、西安、武汉、南京、天津、成都、重庆、昆明等。这些城市是中国未来发展的动源。

　　中国房地产报：这种新的商业模型，给首创提出了怎样的要求？

　　刘晓光：第一，要具备强大的资本能力；第二，要有强大的开发能力，一幅优秀的地块能不能做出好的产品；第三，要有强大的商业管理能力，特别是配合国际公司的商业管理能力，为此，我们吸纳了很多中国优秀的商业地产运营人才；第四，要有打造新城市中心的能力，满足不同城市功能的需求。

　　中国房地产报：你说到开发此类项目需要强大的资本能力，在这方面首创正在进行哪些尝试？

　　刘晓光：地产开发商过去较为倚重银行贷款，现在恐怕不行了，自有资金、银行贷款、信托、企业债、直接融资、私募等都要有。

　　我们算了笔账，目前打造这几个“芭蕾雨”至少需要两三百亿元的资金，资金需求量很大。我可以告诉你的是，我们正在做私募，希望引进国际私募。我们会做两块私募，一块是股权私募，在项目层面和公司层面都会做；另外一块是做债权私募。

　　中国房地产报：在公司层面做私募是否意味着未来要分拆上市？你如何看待这种股权私募对首创股权的稀释？

　　刘晓光：你说的非常对，远景目标是我们将在国际资本市场上分拆上市，但目前还没走到这一步，我们要先把资产结构、资源整合、品牌管理、开发流程等理顺做好，至少要做到5个项目以上才能谈到分拆的事情。

　　首创置业目前占奥特莱斯（中国）有限公司的股份在50%以上，将来引进私募后肯定会被稀释，将来尝试分拆还会再稀释，但我们引进国际私募的目的是希望这个公司不管是在思维观念还是在治理结构上能够更加国际化，也有利于吸引国际人才和国际渠道。

　　中国房地产报：国家“十二五”的相关规划，是否给了首创的这种城市运营道路以更多的土壤和契机？

　　刘晓光：从国家的“十二五”规划来看，促进大中小城市和小城镇协调发展、拉动消费等将成为未来政府工作的重点。“芭蕾雨”这个项目解决了中国城市发展的核心问题，符合城市群多元化发展的趋势，促进了地区间的协调发展，推动了城市化的建设，缩短了中国城镇化水平与世界水平的差距，缓解了大城市的压力。同时，提高了人民的生活水平，提升了中国服务业的发展，对中国民族品牌的提升也有促进作用。

　　当然，这种城市运营道路也需要企业的积淀与基础，我现在想得更多的是如何带领企业走可持续发展道路，也会考虑就业、税收等问题。以前我们做教育地产、文化地产等，但带动力不够，我们需要一个既与国家及地方经济发展需求合拍，又能让企业获取可持续发展动力的商业模型。在一块土地上，不光要有一个绚丽的的规划图，还要有一张产业图、就业图、税收图、经济图、可持续发展图。

　　中国房地产报：在城市运营商道路上，首创有哪些独有的优势，又有哪些经验值得分享？

　　刘晓光：其实首创一直以来就是一家城市运营商，我们在中国的52个城市已经投资达10多年之久，在水务、地铁、路桥、房地产、酒店等方面深入介入到了多个城市的发展当中。首创集团已构建起以水务为核心的基础设施产业、以城市住宅开发建设为核心的房地产业和以投行并购业务为核心的金融服务业等三大核心主业。

　　说到经验，一是我们坚持市场化；二是一直在塑造城市运营商的概念上有技术支撑；三是找世界顶级的公司进行合资；四是我们注重几个产业间的产业和资本关系；五是有良好的商业信誉；六是追求高起点，国际化，我一直希望首创的股权多元化，国际化，当然前提是要做到高起点，专业化，规模化。

　　中国房地产报：在未来3～5年，首创有怎样的规划？

　　刘晓光：第一，在观念上要国际化；第二，要有市场化的结构，实现股权多元化，国际化；第三，真正进行一个华丽的转身，定位要特别清晰。整合是首创未来重要的概念，不光是内部整合，也要进行市场、国际的整合。

　　我特别希望首创未来是一个顶级的、非常专业的，具有国际化理念的城市综合投资运营商。专业水平一流，投资能力一流，管理运作一流，速度效率一流，信誉一流。我也希望企业能以人为本，员工的精神享受，物质生活都是一流的。