按下葫芦起来瓢。面对信贷市场和资本市场的收紧，信托融资再次充当起了房地产业的“救命稻草”、“救火队长”角色。

　　这既表现在信托规模的辗转突围，也表现在信托成本的水涨船高。据用益信托数据，今年前10个月的地产集合信托规模超1500亿元，而去年全年规模仅为449亿元。与此同时，信托融资的成本也由年初的个位数飙升到目前的20%左右，甚至更高。

　　从物权、债权、股权作为抵押的债权融资，股权（包括债权转股权）融资到结构性融资、收益权融资，再到目前创新的“信托+购房优惠”融资，中小房企最早掀起了这场各尽其能的信托融资潮。

　　超强的资源整合能力以及稍胜于私募基金的募集渠道优势，使参与者尝到了甜头。在通胀以及人民币升值预期下，房企普遍主动性的高负债发展，当包括保利、金地、绿城、万通等大型房企也陆续加入信托大军并将信托渠道纳入企业金融战略中时，信托风景一片姹紫嫣红。

　　银监会三令五申的调控风险，依然挡不住房企信托投融资双方的热情。

　　12月1日，荣安地产将上市公司的4900万股质押给华宝信托。再加上近两周的恒大4亿元～5.5亿元、万通4.5亿元～5.5亿元、金地6亿元、浙江广厦17.46亿元，络绎不绝的信托融资消息在刺激业内人士耳朵的同时，也瘙痒了旁观者的心。随着年关的逼近，越来越多的房企开始尝试打开信托龙头救火。

　　孤掌难鸣，房企得以成功融资的背后自然是有同样热情的信托公司撑腰。11月下旬，银监会对地产信托业务发出整肃通知，要求进行合规性风险自查。作为呼应，部分信托公司旋即传出“暂停”地产信托业务。

　　巧合的是，宣布“暂停”的信托公司恰恰是此前地产业务规模较大的公司。如此一来，“暂停”便颇可玩味。在业内人士看来其中不乏争取主动权，预防监管层再出严令之意。2010年剩下的不足30天，信托规模依然会保持高位运行。

　　“深挖洞”&“广积粮”

　　尽管信托产品的设计样式繁多，但从融资策略来说，大部分房企都可以被划分进两个阵营。

　　一类是“深挖洞式”，诸如金地、绿城，这类房企多会选择一家信托联姻，来长期绑定合作。近日，被迫撤销25亿元再融资预案的万通地产也把融资目光投向了信托，与平安信托签订5年50亿元的《房地产项目投资战略合作框架协议》。

　　这还只是选择联姻的冰山一角，早在上一轮的行业融资危机中，金地、绿城等就已经开了先河。凑巧的是这些“先河”都统统纳入了平安信托的大客户战略。彼时，金地联姻成果是3年融资100亿元，绿城150亿元，杭州余杭城建50亿元～80亿元。

　　可以充当联姻背景的是，屡次的行业调控已经使越来越多的先行房企开始拓展地产金融，力图削弱对间接融资的依赖，其中就包括建立长期稳定的信托基金渠道。

　　在一定时期内保持稳定的联姻模式恰恰能满足这一点。中长期产品设计既可以为项目的资金保驾护航，也可以帮助信托公司平滑周期性的调控风险。

　　在这一模式中，授信额度可以在签约年限内循环使用。由于投入的周期长，为了控制风险，信托资金多采用共同开发的股权方式，一对一地介入具体项目。

　　万通在联姻后随即公布了两项结构性信托计划。其中北京新世界项目的融资计划存续期限为5年。

　　相对于更注重渠道建设的“深挖洞”，多结善缘的“广积粮”模式也成了一些房企的选择。

　　浙江广厦刚刚通过华澳信托完成了17.46亿元的结构性（股权+债权）信托融资。但翻阅浙江广厦的信托融资记录，中融信托、华澳信托、杭工信信托等都是这份名单上的熟客。今年4月，浙江广厦以天都实业的部分住宅用地向杭工信抵押融资1.2 亿元；以持有的浙商银行股份有限公司1.4亿股股权向中融信托质押融资4 亿元。

　　浙江广厦并不是个案。华业地产、新湖中宝等众多房企都在积极搭建自己的信托关系网。融资方式相较“深挖洞”更为灵活，最大限度地盘活资产，挖掘融资砝码也更为显著。

　　北京一家地产公司以开发地块“享有的开发建设补偿费用应收账款优先收益权”向北京国际信托融资不超过5亿元；华侨城以旗下项目的租赁收益权向中信信托融资6.5亿元；荣安地产的上市公司股权抵押率超过50%；更有房企想到了利用信托产品促销楼盘的绝招。由于信托产品多于银行的私人银行联合行销，近日深圳兰江地产，将旗下的一豪宅项目包装成了“股权投资+购房优惠”的信托产品。

　　这中间少不了银行、信托之间交错的关系网支撑。一位地产公司人士坦承，不管是银行介绍的信托公司，还是信托公司推荐的行销银行，地产公司都要打理好。

　　风险警示

　　既是救火，地产商积极奔走的身影就难免在火光照映下影影绰绰。这也是银监会日前要求整肃地产信托业务的原因。

　　最主要的风险依然来自于地产行业的调控风险。在监管层不断淡化信托过桥融资的努力下，用益信托数据显示，1～10月份的股权投资、权益投资的总占比已经超过半数，再加上近来的基金化趋势，信托资金投入越来越早，周期也越来越长。

　　有人士担忧，调控周期下的市场不明朗，意味着信托资金在承担着更多的后市风险，一旦与信托产品一对一的地产项目出现销售遇阻等问题，投资者的资金很难完璧归赵。与此同时，信托资金所要求的高回报也将拖累融资企业。

　　更进一步的忧虑来自于高息融资背后的企业扩张。不管何种融资模式，都一定程度上代表了企业的高成本融资发展策略，在行业监管成为常态的局势下，也不得不让市场质疑高成本融资的“救火模式”能挺多久。

　　“如果明年通胀比较厉害，监管部门则有可能会继续对房地产行业调控。”面对日益严重的通胀预期，即使认为按照以往经验每次行业调控都不会超过1年的任志强，在日前的一个地产论坛上也转变了口风。

　　在经济学人士看来，通胀时期保值的方法通常有两个，一是投资不动产、黄金等实物支持的资产，一是提高负债率。

　　这直接助长了部分开发商高息融资、变相圈钱的氛围。一位开发商表示，目前也正在积极拓展信托渠道。“已经谈好了一个基本的框架，也是长期合作的。”

　　这也不由地使监管部门再下警示令。根据通知，银监会责成各地银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整等风险，并要求12月下旬各银监局上报核查结果。

　　“监管层已经下决心查堵信托漏洞。目前一些大型房企的资金账目仍然比较好看，但监管层担心明年持续的调控会使一些高息融资的房企掉链子。”在一些谨慎的信托人士看来，这种融资方式仅仅适用于破解短期融资危机，长期使用无异于饮鸩止渴。