在上海甲级写字楼市场还未完全复苏的背景下，上海国金中心、上海环贸广场同时大举入市并非易事。

　　香港新鸿基地产旗下上海国金中心（IFC）、上海环贸广场（ICC）近日同时入市，在这两个标志性项目的背后，隐含着新鸿基地产对于资本及融资成熟而且老练的运作。

　　融资偿旧债

　　12月7日消息称，新鸿基地产正在推介约47亿元人民币(6.91亿美元)的三年期定期贷款，所筹资金将用于偿还在2008年1月签署的47亿元三年期贷款。参与这一贷款的银团包括中国银行(601988,股吧)上海分行、东亚银行上海分行、三菱东京日联银行上海分行、法国巴黎银行上海分行等共计9家银行。

　　目前该项融资已得到几家银行认购，新鸿基也正自行安排这笔银团贷款，其贷款利率相当于央行同年期利率的90%。

　　针对这一消息，观点地产新媒体向新鸿基香港总部进行求证，新鸿基对此给予了肯定的答复，称以上报道均为属实。

　　若此次贷款成功，这将是新鸿基2010年1月至今签订的第二个贷款融资，所筹资金将用于偿还2008年1月签署的47亿元三年期贷款。

　　资料显示，新鸿基2008年1月的贷款用途为资助上海国金中心的建设开发成本，当时利率亦相当于央行同年期利率的90%。

　　此前，新鸿基于今年3月就已经签订了一项181.2亿港元的银团循环贷款协议，其贷款期限为5年，利息较香港银行同业拆息高出78个基点。

　　而且，该笔贷款为该新鸿基迄今所签的最大单笔银团贷款，筹得资金将用于在香港和中国大陆业务发展的一般营运资金。

　　不仅如此，在了解中还发现，新鸿基在今年一月曾寻求一笔最高额度可达126亿港元的5年期再融资定期贷款。而这项融资又将用于为其2005年2月担保的126亿港元5年期循环贷款提供再融资。

　　实际上，就像为上海国金中心提供建设资金一样，新鸿基每一轮的贷款都在为名下开发建设的大项目提供强劲的资金支持。

　　“新鸿基这样的借贷模式，其实存在着较大的风险性，其开发主体除了需拥有很强的资金运筹能力外，其市场定位也需要很精准。”上海一业内人士表示。

　　此外，他还补充道：“倘若开发项目不能很好的迎合市场需求，其必定与此前预期有一定的落差者造成损失，毕竟目前的市场环境还是处于不稳定的状态”。

　　根据此前资料，循环贷款是新鸿基目前主要的贷款模式，占其贷款组合的7成，定期贷款则占3成。

　　所谓循环贷款模式，是指在上一次贷款即将结束之时继续一次贷款以偿还前一次未还清贷款，其过程没有对贷款期限的限定，而定期贷款中每一次贷款的年限是限定的。

　　上海滩商业成色

　　在上海甲级写字楼市场还未完全复苏的背景下，上海国金中心、上海环贸广场同时大举入市并非易事。

　　上海国金中心位于上海世纪大道8号，地处浦东陆家嘴(600663,股吧)金融贸易区的核心位置，是一项综合项目，由两幢甲级办公楼、总楼面面积超过400 万平米。

　　另一个项目上海环贸广场坐落于浦西商业核心区域，总面积逾32万平方米，是一个集甲级写字楼、商业、高级公寓于一体的大型综合项目。

　　新鸿基方面人士称，此项目共分为两期建设，第一期办公楼项目已在09年7月竣工。

　　目前，上海国金中心第一期项目的商铺已接近满租，驻入的多为国际一线品牌旗舰店和国际顶级餐厅，办公楼目前已经有汇丰银行中国总部租下其中22个楼层，此外入驻的还有彭博新闻社、南非标准银行、英国施罗德集团及交银国际等。第二期项目预租工作正在展开，其租金水平为10-12元/平方米/天。

　　根据戴德梁行对上海的市场研究报告中表示，2010年第3季度，上海全市甲级写字楼的租金为7.02元/平方米/天。

　　很显然，上海国金中心的租金水平比上海全市甲级写字楼平均租金水平高出不少。

　　有上海业内人士对此表示，目前上海陆家嘴附近已经拥挤了大量甲级写字楼，整体上处于供大于求的状态，对于未来的出租率和租金水平都有可能下滑。

　　而且“由于受经济危机的影响，自2008年至今，上海陆家嘴的租金水平敏感度一直较高，且上涨趋势不大”。上海业内人士对未来上海甲级写字楼未来预期中表示。

　　戴德梁行在对上海写字楼市场的研究报告中也预期，在2011年上半年，预计还有超过60万平方米的新增供应集中入市，将导致上海甲级写字楼市场的空置率陡然增加。

　　因此，上海国金中心二期及上海环贸广场一期的后续出租与经营，才能够真正考验新鸿基“中国最佳办公楼发展商”的成色。