快速销售

　　“比预想中低不少。”12月18日广州地中海国际大酒店三楼大厅内，保利中辰广场开盘。当主持人宣布楼盘均价2.6万元/平方米，即有业内人士向《中国经营报》记者表示。楼盘位于广州天河区体育中心板块，距离楼盘一站地为广州地标天河城，区域在售新房非常少，仅有的两个楼盘价格都在4万/平方米左右。项目除了均价较低外，开盘当天的折扣也不少，除了额外99折优惠，之前进行诚意登记的买家可享受98折优惠，另外，一次性付款和按揭再享96折优惠。也就是当天购买的买家基本能享受99/98/96折三大折扣优惠，折后均价2.4万元/平方米左右。

　　无独有偶，保利在广州的另一项目，保利西海岸也是低价入市。当时保利曾向市场预计楼价在2万元/平方米，而实际开盘均价则为1.8万元/平方米。

　　“太高了，有点非理性。”就在保利中辰广场开盘两天前，万达集团董事长王健林发出这样的惊呼。12月16日下午，保利地产力挫群雄，砸下35亿元，买下广州白云新城的两幅地块，一天内两次刷新广州市的土地单价，并将之一举推高至2万元的历史新高。白云新城的卖点之一就是王健林新开发的万达广场，但在他眼中这一项目的楼面地价最多在1.3万-1.5万元之间。保利造就的2万单价让他也有些超出想象。

　　一方面在土地市场一掷千金，另一方面又在房屋销售环节低价入市。保利在房地产开发的两头落差颇大。其实这种情况已经持续了近一年，至2010年11月，保利实现的签约金额在571,49亿元，但其拿地金额已接近其销售收入。

　　前11月保利地产共发布取得10个房地产项目的公告，涉及拿地总金额为437亿元。加上12月其在广州、北京、南宁、绍兴等地的大撒金钱，其2010年拍卖土地总金额已高达530亿元以上。

　　分析师认为，这正是保利高周转模式的体现。以保利中辰广场为例，项目70%以上均为88平方米以下的两居房。从当天的内部销控表上看，开盘两小时这些两房单位就基本售罄。当天楼盘就卖出了近7成的房屋。

　　中房信的销售数据显示，从2010年年初至今，保利就几乎一直在紧追万科。8月份万科首先实现单月100亿元销售额后，保利地产在9月份也实现了120亿元销售额。保利内部人士告诉记者，保利2010年的战略一直是快速销售。为了保证每个月的销售业绩，保利的定价一直处于市场的下限。中房信数据显示，2010年1~9月，保利全国项目的平均售价只有8556元/平方米，远低于万科和中海。保利的内部数据显示，2010年以来其推售货量保持了较好的销售情况，按金额计的签约销售率接近85%。

　　资金运作能力

　　在11月25日的一次投资者交流会上，保利曾表示，公司仍处于快速成长期，成长型公司的定位不会改变，打造中国地产长城的目标没有改变。仍追求发展的速度，3~5年内再造一个保利的目标不变，而且保利认为可以提前实现。

　　快速卖楼，高价拿地，保利凭借什么保持销售毛利率？“资金实力”亚银投资的首席分析师李大伟如是说。2010年房地产调控以来，开发商的资本压力大增，特别地价的上涨部分城市土地成本已经占据总成本的50%以上。这让部分开发商不得不抱团取暖，例如2010年上半年，绿城58%以上的新增项目采取的是合作开发的模式，地产龙头万科也有50%以上的项目是合作开发，“但保利合作的项目只有40%，可见其实力。”李大伟表示。据了解，2010年保利新进入了10个城市，2010年的新开工面积预计为900万平方米，2011年至少增长20%以上。

　　但其财务表现并不如人意，12月22日，保利公告称其财务总监彭碧宏先生由于工作变动原因辞去现任职务，其财务总监一职由张曦接任。其实这已经不是第一次财务总监离职了。自上市以来，保利地产的财务总监保持着两年一换的传统，基本没有连任。

　　从数据上看，三季度末，保利地产负债率提高了。高华证券的报告预计，保利净负债率2010年全年将达到92%，这远远高于行业标准。三季末，保利地产现金流总额达到-261.08亿元，每股经营活动产生的现金流净额更是达到-5.71元，位居“招保万金”四大龙头企业现金流负值之首。

　　从2006年上市以来，保利保持着每年进行资本融资的习惯。2010年同样如此，早在3月19日，保利地产便宣布定向增发募资不超过96亿元。虽然该计划早已获得了国资委的审批，但在调控高压之下，证监会却一直未对其放行。这种情况下，凭借着央企背景，保利大举借入长期债务。仅2010年第三季度保利就增加了72亿元的长期借款，使得三季末公司的长期借款高达471亿元。

　　“没有资金压力。”在11月底的投资者大会上，保利一直强调截至10月总资金支出为708亿元，前10月资金总收入预计为880亿元。而高盛高华的分析师孙贤兵也认为保利的财务风险尚可控。其认为，虽然长期借款较高，但短期债务占有息负债的比例不到一成，保利三季末137亿元的现金余额，足以应付。另一方面，虽然以至年末保利依然还有160亿元的银行已审未发贷款可用。

　　因此，虽然业内其他开发商信贷收紧，但指向保利地产的“水龙头”还是哗哗直流。另一方面任志强曾表示，央企的融资成本大约比民营企业低一半，央企的贷款利率仅有3%。而且在孙贤兵眼中，保利还有着央企母公司的大力支持。

　　除了资本运作能力保证了保利资产快速周转模式的顺利运作外；凭借着央企的身份，其产品线还是要比同样秉持快速周转模式的万科等企业更多元。2010年12月，保利与东莞樟木头签订相关协议，保利决定将在6年时间内投资100亿元，在樟木头宝山生态开发区建设一个占地面积达26.6平方公里的生态城项目。这是短短2个月内，保利第三个投资超过100亿元的大型旅游综合体项目。保利表示，综合体项目和旅游地产项目现在是保利地产正在积极探讨与研究的方向。