悬着的达摩克利斯剑终于落下，流传于坊间多年的房产税即将在上海和重庆实施。从最新传出的消息来看，即将实施的沪渝版房产税较此前流传的版本明显降低了门槛。尽管地方版的房产税威力减弱了不少，但是依然对市场起到了不小的震慑作用，地产股应声下跌，也引发了整个地产行业的热议。对于房产税是否会在北京开征，无论专家、地产商还是中介机构均认为，如果参照沪渝被放宽标准的房产税而言，北京实施房产税已经具备了条件，实施只是时间问题。

　　沪渝版房产税落地

　　在经过了2010年的两次调控后，房价上涨的形势依然没有得到遏制，房产税的落地让今年房地产业的政策调控有了明确的方向。喊了多次的房产税这次真的来了。

　　1月9日，重庆“两会”上传出消息，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。无独有偶，1月10日有报道称，上海房产税的相关内容已经确定，并有可能在1月15日举行的上海“两会”上揭开神秘的面纱。

　　这次并不是专家学者“放空炮”，而是得到了相关政府部门的权威证实。重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。随即传出了重庆版房产税的细则，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。此外，房产税税率可能为该套房产当年市场价格的0.5%-1.5%。

　　而目前流传的上海房产税征收方案版本众多，粗略估计至少有三个。一是只对二套以上普通商品房和别墅征收；二是对新购房屋征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；三是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。关于房产税的税率，版本亦不同，约在房价的0.4%-0.8%之间。

　　“只是细节有待商榷，但是这次开征是板上钉钉的事了。”一位开发商向记者表示。

　　其实房产税并不是一个陌生事物，早在1986年，国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，指出房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

　　该税种实施后并没有对普通住宅开征，只是向经营性用房征收。近年来随着房地产业的发展，房产逐步成为了一种投资工具，房价不断被炒高，居住矛盾逐渐突出。随即有专家提出可以将房产税征收扩大到普通住宅层面，用来遏制一人拥有多套房产、打击房产投机的现状，此后关于房产税何时实施成为了地产业内最为热门的话题，不断有消息释放出来。这次房产税真的落地了，那么离全国推广到底还有多远，依然是业内讨论的热点。

　　北京已具备实施条件

　　“从目前流传出来的沪渝版的房产税细则来看，实施标准已经降低了，因此征收难度并不大，就北京市场而言已经具备了这样的条件。”亚豪机构营销策划部副总经理韩乐表示。

　　他进一步表示，目前就重庆的房产税版本而言，难度在于如何选取计税标准，是房产原值还是房产市值，从操作难度上而言，重庆更加偏向于房产原值，因为房产市值很难确定，市场上并没有专业的评估标准和评估公司，也没有透明的联网信息。

　　而上海方面将更加偏向于增量房，就是以时间为节点，在节点之前的不征收，在节点之后的开始征收。无论哪种征收方式都是降低了标准，使房产税的征收更加容易操作，因此按照这个标准而言，在北京实施房产税并不存在难度。

　　究其房产税的实施动机，无疑是加重房产在持有环节的征税，控制房地产的投机行为，遏制一人持有多套房产，从而让房价回到合理的范围内，抑制市场的过度需求。那么按照这样的动机，北京无疑是最该实行房产税的地区之一。

　　根据某网站数据监控中心的统计数据显示，即使面对2010年史上最为严峻的政策调控，在过去一年，北京在售的262个普通住宅项目中，涨价项目达135个，占在售项目的51.5%。这也将北京的房价推高到了一个新的局面，出现了一批售价在9万元/平方米左右的豪宅项目，如霞公府、东钓鱼台家园、霄云路8号、长安太和、四季世家、长安8号等。据统计，目前北京售价超过3万元/平方米的项目已经占到了市场总量的43%，达到了109个。

　　而伴随房价上涨的，是购房者逐步追高的心理，市场供不应求的局面依然很紧张。

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，1月上旬北京楼市成交量同比再现明显上涨，其中期房住宅成交量达到了2943套，同比上涨28.8%，二手房成交量达到了5084套，同比涨幅达到121.3%。而市场供应则明显不足，今年1月上旬仅果岭华舍一个项目入市，只提供了48套新房源。短短一个月时间，北京楼市的库存量从2010年12月19日的109445套下跌到目前的100900套。

　　一方面是房价高涨，一方面是市场需求旺盛，如何化解两者之间的矛盾成为了北京楼市面临的最为棘手的问题。房产税的实施或将在一定程度上缓和市场的供需矛盾，让购房者有所顾忌。

　　开征只是时间问题

　　从2003年的“空转”试点，到2010年的传言满天飞，今天房产税真的要落地了，对于其能起到的市场影响，目前还在无休止地讨论中，但是业界一致认为，北京开征房产税只是时间问题。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，尽管目前对于房产税的开征褒贬不一，甚至不少学者还提出了反对意见，但是这次重庆和上海的房产税已经落定，预计试点成功后将会向其他地方推广，估计目前北京已经在组织专家学者和政府部门开始研讨北京版的房产税了，预计将尽快实施。

　　“房产税的落地主要起到的是威慑投资者的作用。”北京中原地产研究中心分析师张大伟认为，目前股市低迷，使得购房依然成为投资的第一选择。相比严厉的调控政策，市场依然有非常宽裕的资金，而且这些资金还没有更好的投资渠道。重庆等地区试行房产税预示全国大部分城市将很快开始实施，有可能在心理层面影响部分购房者开始抛出投资的房源，一定程度上缓解市场供应。

　　韩乐认为，房产税是披着外衣的物业税，由于此前就有该税种，因此实施起来比较容易，而物业税需要重新立法才能实施。同时开征房产税对于地方政府而言只能是有益无害，目前各界对于土地财政的质疑声不断加强，去年全国出让土地的收益高达2.7万亿元，但是土地是有限的，政府急需调整收入方式，因此政府对于推行房产税也将是积极的态度，预计北京在2-3年内将会开征。

　　路劲地产北京营销总监温立伟认为，目前北京市场的供需矛盾非常大，房价上涨速度较快，这次沪渝两地的房产税已经落地，估计北京也会很快出台。

　　SOHO中国董事长潘石屹也称，房产税已经一步一步地走近我们了。

　今年楼市调控

　　大幕提前拉开

　　一般而言，每年的政策调控都是在全国“两会”之后，而2011年伊始，传言多年的房产税终于落地沪渝两地，让今年楼市政策调控早于往年。

　　在土地方面，国土部在去年12月30日公布了26宗住宅闲置用地的情况，并要求地方的各级国土资源主管部门按照《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求，依法对上述闲置一年以上不满两年的土地，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。

　　在税收方面，日前国家税务总局下发通知，在按照房产原值计算征收房产税时，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

　　不仅在国家层面刚刚进入新年就调控不断，在地方上，北京市住建委人士均表示，去年执行的楼市调控细则无截止时间表，当地政府也暂无取消“限购令”的计划。

　　1月3日，北京市住建委发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，禁止擅自分割已建成的非住宅项目。随后不久，市人大法制办等部门完成《本市房屋租赁调研报告》，提出关于房屋租赁立法的意见建议，修改的《北京市房屋租赁管理若干规定》已列入市政府的立法计划，有关工作正在进行中，严禁分割出租房产的政策即将实施。

　　香港惠理基金管理公司研究副总监王炎东表示，尽管中国内地的房地产市场存在着高回报的机会，但是预计今年房地产调控政策将会更加严厉，政策风险也会加大，目前该公司持有内地房企的股票已经从最高时占业务量的30%降低到了现在的5%。