在万科达到千亿销售额之后，下一个会是谁？是保利、恒大、绿地、万达、绿城，还是中海？这些房企高增长的销售额速率惯性，能否让其在未来两年内跨入千亿俱乐部？

　　本报力求以客观及专业的分析，来探求部分房企在未来完成千亿销售额的可能性及商业模式的不同。作为寻找千亿房企系列报道的第一期报道对象，保利地产产品结构及区域布局的平衡，得以为其千亿目标保驾护航，而以2010年平均售价和其庞大的开工面积作为计算基础，则保利地产千亿目标可被期待。

　　保利地产：千亿目标可期

　　如果以2010年9128元/平方米的销售均价计算，假如2010年900万平方米的新开工面积能够在今年销售完毕，那么保利地产在2011年至少能够实现900亿元的销售额。如果再加把力，则保利地产的千亿目标可期。

　　开年仅9天，保利地产即进账4.17亿元。1月9日，无锡五里湖畔的保利香槟国际项目，二次推盘当天实现了近80%的销售率，回笼2.4亿元；一周以前，杭州保利江语海项目开盘，实现了90%以上的去化率，回笼1.77亿元。

　　这两个项目只是保利地产众多待售项目中的“沧海一粟”，其2010年662亿元的销售额和庞大的开工量及待售资源，或多或少给了人们下一个千亿房企的期待。

　　1月12日，保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产，600048.SH）发布业绩简报，2010年1～12月实现签约金额661.68亿元，同比增长52.53%。

　　万科在2009年的销售额为634亿元，2010年就突破了1000亿元。保利地产作为2010年房企销售榜的榜眼，被给予厚望显然理所当然。

　　“我们自身仍然定位为成长性企业，以3～5年再造一个保利地产为目标。”谈及此，保利地产副总经理胡在新讳莫如深。

　　那么，保利地产能否在2011年实现千亿销售额？其有怎样的底气和基础？在商业模式方面，这个可被预期的千亿级房企又与万科有怎样的异同？

　　延续高增长惯性？

　　“万科以外的一部分房企如果在今年再加一把力的话，是完全有可能突破千亿大关的，保利地产是其中最有希望的一个。”西南证券分析师肖剑说。

　　在万科完成千亿目标之后，媒体及舆论开始关注谁是下一个千亿房企，部分房企被赋予了追赶者的角色。“追不追赶万科那是外界的评判，我们并没有想要追赶谁，而是按部就班地完成既有的业绩增长任务。”保利地产内部人士说。

　　至于保利地产2011年的销售目标会是多少，该人士透露，“千亿是今年公司希望达到的目标。”按照增长速率来看，保利地产2009年的销售额为434亿元，2010年的销售额为662亿元，增长率高达52%。如果继续按此增长速率计算，其2011年的销售额将为1003亿元。

　　但按照公司“3～5年再造一个保利地产”的计划，各项指标年增长率最高不会超过30%，即2011年大概能达到800亿~850亿元的销售额。很多分析师也认同30%的销售增长率。

　　“事实上，无论是上市公司还是分析师，都会倾向于做比较保守的预测，但公司内部指标往往更高，一旦实际数据高于预期，会给投资者带来更多惊喜，对股价更有利。”有业内人士对记者表示。

　　保利地产的增长速度有目共睹。在2006年7月份上市时，其销售额仅有40亿元，到2009年，销售额超过了400亿元。10倍的增长仅用了3年时间，这一增长速度连万科也无法企及。

　　时至今日，保利地产仍然将自己定位为“成长型企业”。分析人士认为，这种低姿态高成长性的策略，或会在2011年给人们带来意想不到的惊喜。

　　存货及开工量助力

　　贝塔咨询合伙人杜丽虹的一份报告显示，保利地产过往的业绩增长中，81%的增长来自于结算面积的扩张，13%来自于售价的上升，6%来自于毛利润率的增长。这在很大程度上意味着，保利地产未来土地储备的扩张速度，将决定千亿销售规模何时到来。

　　保利地产2009年拿地共计投入了413.6亿元。2010年上半年，其拿地金额仅有188亿元，一度被业界质疑为扩张策略过于保守。

　　在分析师看来，其保守扩张策略源于政策环境，2010年年初，房地产调控政策风声鹤唳，在土地市场上一贯纵横捭阖的保利地产也开始趋于谨慎。但另一方面，公司适时而动的价格调整使之库存迅速消耗。

　　随着低谷期拿地的行业策略和存货的减少，保利地产开始在土地市场上大肆进补。在2010年7～9月的3个月里，其拿地金额近20亿元，而10月份拿地金额暴增至87.5亿元，11月份为77.2亿元，12月份据记者粗略计算则达到了114亿元。2010年下半年，保利地产拿地总金额约327亿元，全年拿地金额超出2009年近25%。

　　1月12日，保利地产发布公告，在南京、广州、北京、绍兴、长春拿下11幅土地，土地面积达到72.31万平方米，涉及金额91.6亿元。

　　据分析师估计，现阶段，保利地产开发及可供结算面积已经接近5000万平方米。猛然加速的开工量力度，更迅猛的补给库存力度，给公司的千亿战役补足了弹药。

　　保利地产与万科在销售与拿地方面的策略十分相似，属于典型的“以销定产”——参考存货去化率来制定拿地计划，

　　“当年拿地，当年开工，次年销售”是保利地产一直奉行的模式，其在成都的保利花园 (论坛 新闻)项目，从拿地、开工到销售甚至仅用了6个月。因此，保利地产未来一段时间内可售资源的多少，很大程度上可从其上一年的新开工量基础上考量。

　　保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米，假设这部分面积全部能够在2011年销售完毕，并且其2010年9128元/平方米的销售均价不变，公司在今年至少能够实现900亿元的销售额。一旦销售均价上升，或者2011年的新开工面积部分转化为可售资源，则保利地产的千亿目标近在咫尺。

　　根据一些地产分析师的预测，公司2011年的新开工面积将在去年基础上上浮20%，即1200万平方米。即便按照保利地产有关人士“2011年超1000万平方米开工量”的预估，也意味着即使其2011年达不到千亿销售额，2012年也基本锁定了千亿销售规模。