正途：

　　银行信贷及资本市场融资

　　来自于银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，始终是房地产企业资金来源的“正道”。据了解，近年来房地产企业的资金来源中，银行贷款基本上保持在80%以上的比例。不过，调控的利剑之下，这条“正道”的前途似乎并不平坦。问题的关键在于，房地产企业自身的经营策略如何迎合最新的形势。

　　银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。

　　央行节前发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》提出，下一阶段货币政策要为房地产市场调控“创造良好的货币环境”。这是截至目前最新的相关宏观政策表述。盘点完2010年的好收成，开发商2011年面对的是暂时还看不到尽头的“融资烦恼”。近期，银监会发文，要求信托公司对房地产行业合规性风险自查，更使得房地产企业的悲观情绪更浓。

　　开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。央行此前发布《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，在房地 产调控趋严的大背景下，去年房地产贷款增速回落。2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。

　　不过，房地产贷款的三类细项明显分化，个人购房贷增速和地产开发贷增速明显回落，房产开发贷增速则比上年末高7.2个百分点。统计显示，2010年，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7 .2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。

　　国家统计局此前发布的房地产数据也对此提供了另一个佐证。数据显示，2010年，全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，但是开发商贷款和按揭贷款增速呈现总体放缓的特点和趋势。

　　个人住房按揭贷款优惠减小甚至取消，对开发商间接从银行获取资金的影响可能更大。有专家表示，如果说国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史；如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响。

　　此外，开发商从资本市场获得融资越来越难。

　　据了解，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将2010年称为房地产行业“零融资”年。在房地产调控逐步深入的背景下，2011年多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度将越来越大。

　　数据显示，自去年4月中旬以来，21家房地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。

　　几乎所有的房地产企业在2010年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日。为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，在2010年疯狂扩张拿地。这意味着，如果2011年融资情况没有改善，房地产企业的资金链将面临着从紧张转向断裂的危机。

　　现在，情况似乎变得越来越糟，继存款准备金率再次上调之后，央行在节后第一个工作日即果断加息，强化了紧缩政策的预期。

　　蹊径：

　　私募、股权融资及自筹资金

　　“正道”受阻，一些开发商开辟融资“蹊径”，积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。

　　房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。戴德梁行报告预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。

　　“预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。”麦肯锡研究认为。

　　戴德梁行发布的研究报告还指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。

　　事实上，开发商的融资结构正在经历“被调整”。数据显示，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中，资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE的下降。2011年，货币总量将进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。

　　保利地产有关人士认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科总裁郁亮在接受媒体采访时则表示，他本人对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且，“万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。”

　　股权融资也是房地产企业融资的一个渠道，在2011年，股权融资的比重有望上升。在房地产调控和货币政策带来的资金压力下，资金实力薄弱的房地产公司成为一些资本实力雄厚房地产企业并购的对象。有机构发布的数据显示，去年全年，房地产行业完成的并购交易数量达84起，占并购总量的13.5%；并购交易金额达到25.82亿美元，占并购总额的7.4%。

　　房地产企业“八仙过海各显神通”，房地产行业究竟缺钱还是不缺钱？有专家通过对数据分析提出了自己的观点。

　　首先，2010年房地产全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿，现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿，据此可以计算出，2010年房地产业资金的净流入高达2万亿。这显示，就全行业而言，房地产行业并不缺钱。

　　其次，观点地产去年公布的2010年房地产行业30强总评榜显示，30家房地产企业的平均资产负债率为69.03%，而2009年为61.36%，增加了近8个百分点。结论是，房地产企业并不缺钱，但是分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”，这与2008年的“全行业缺血”大不一样。

　　歪道：

　　违规“假道”保障房

　　据媒体不完全统计，近来积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。以往对保障房市场普遍表现冷淡的开发商突然兴趣大增，里面究竟暗藏了什么玄机？

　　首先，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”、2011年计划新建1000万套的大蛋糕，以寻找新的利润增长点。

　　相比于2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年的保障房规模增长迅速。有房企负责人对此表示，“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比，甚至是包袱，但现在不同了。一方面在严厉调控下，商品房价上涨空间受到抑制；另一方面，保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上，开发商不可能回避这个市场。”

　　某房地产开发企业负责人还透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。

　　此外，保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险，尽管利润不及普通商品房，可谓一笔稳赚不赔的大单。所谓“代建制”，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。

　　对于房地产企业和保障房建设来说，这本是双赢局面。根据测算，1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，券商预计今年全年保障房建设资金为6800亿元左右，仍有较大缺口。开发商的积极投入，有望带来增量资金。

　　渤海证券发布的研究报告表示，原先保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值收益等。2011年，中央财政对于保障房建设的力度将加大，乐观预计可以达到1200亿元，但后续增长有限。土地出让金方面，以10%的比例用作保障房建设计算，年内可能达到2000亿元。住房公积金增值收益以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金，全年保障房建设资金为6800亿元左右，距离1.3万亿元的资金需求仍有较大缺口。

　　安信证券发布的研究报告认为，1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至补贴公共支出的重要资金来源。如此大的投资可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款。停止或中断其他大量政府投资项目，而这两种可能性事实上都较小。

　　2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速创近五年来新高。国家发改委宏观院投资研究所副所长程选认为，今年房地产开发投资同比增速预计将达到20%左右。尽管增速回落，但这并不意味着保障房目标完成难度加大，保障房并不完全包括在房地产投资统计领域。但今年的保障房资金供应能否落实，目前仍有些疑虑。

　　今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。住房和城乡建设部要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。对于先前执行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。

　　本是两全其美的事情，如何成了房地产企业融资的“歪道”呢？这是因为，部分开发商积极投身保障房建设，有违规“假道”融资之嫌。除了上述合法的目的，即获取新的利润增长点，另一方面，保障房成为部分开发商拿地和获得贷款的“幌子”。

　　事实上，有关部门官员已在不同场合对此提出了警告，称部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。

　　一些房地产企业积极参与保障房建设的目的，实际是为商品房项目争取盈利空间。据了解，在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下，开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。

　　另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。