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二三线城市买房正当时

发布时间：2011/2/12 8:27:42

来源：搜狐焦点博客

　　拙文《没有人希望房价下跌》让许多人赞同的同时，表示出担忧，因为站在房外的，绝对多数是想买房但买不起，或者目前买不起的，另有部分是可以买得起但倾囊而出的后果很严重，因此心存观望。

这个时候，政策不合时宜地出现了，更加剧了他们的观望。
    于是，面对高房价买房人到底怎么办？
    本人认为应分类处理，灵活应对。
    首先你应该分析所在城市的房价推动背景。
    一般而言划分一线城市与二三线城市的标准就是以房价涨幅为标准，以绝对房价为头寸。涨幅与投资性消费是否旺盛密切相关，头寸与人口集中与就业以及供求关系紧密相联。比如北京，显然其房价高，一方面是旺盛的投资需求，另一方面就是头寸比较紧，人口与就业比较集中。而二三线城市主要是房价绝对头寸空间大，还有后手上涨的空间，消费主要由自住与合理投资及改善需求为本，缺乏投机投资支持，即使有也只是合理的闲钱进行合理的财富分配。
    对于由投资支撑的城市，房价由开始下落到整体下跌，至少会持续三个季度，因此保险起见，最理想的买房时间是在房价出现下滑迹象的第三个季度，这个时候如果房价依然下滑，说明整体真实降价已经客观存在并且属于普跌，如果再进一步观望，则可能因为需求先后入市导致供求关系直接决定房价，后手存在反弹。
    其次应该分析所购房子的政策属性。
    本来房子是个市场化的商品，但由于保障房供应不足以及收益差异性过大，无房户占绝对多数，但他们口袋紧。也正因此，政府试图干预房地产市场，既完成保障任务，也尽量让更多人能够通过商品房实现居住梦想。在此背景下才会有持续不断的调控政策存在。
    在频繁调控下，房子被政策属性，即有些房子会一直处于政策优惠的范畴，而有些房子则受政策打压，有些房子受到未来政策的限制，目前政策给出的这类房子主要从面积与总价两个方面来控制，面积在90平以内，总价控制在本城市均价按面积折算范围内即可。
    最后要注意所购房子的开发商品牌。
    越是市场波动或观望预期严重的时候，越要注意品牌，因为品牌开发商才有把握价格的基础与能力，对于中小开发商以及单体项目的开发商，他们除非面临残废威胁，不然领头降价或真实降价的可能性小，而且降价幅度会非常小，其目标直指销售，如果降价没有带来销售增长，他们便会缩小降价幅度。
    品牌开发商其前期产品价格当中本身含有品牌溢价，现在第一轮降价只是次优房的品牌溢价调减，如果市场不被看好，稍后才会是真实降价，所以对品牌项目，不要试图挤进第一波降价消费人群。

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