3月18日，金地集团召开2010年度业绩发布会，金地高管黄俊灿、李刚、徐家俊等出席并与媒体交流。

　　2010年金地的业务增长很快，但规模增长仍受困扰。正如金地高管层指出的，对金地而言，追求规模增长一直是一个努力方向。为了解决这个问题，金地最近会在此方面下功夫，致力于提升提供的系统效率，进而实现周转的加速，从而达到提升规模的目的。

　　2010年在品牌开发商纷纷高调强调商业地产的重要性的时候，金地也展开布局。计划在2011年投资1-2个综合体项目，力争在五年内使商业地产的投资占整个集团的20%，在5年后，金地的商业地产总资产将达到600亿元。

　　事实上，现在的开发商也逐渐完成转型，逐渐从一个单纯的房地产开发商转化为一个综合型的城市运营商，而这正是城市化发展的必然要求。

　　除了盈利，房地产开发商现在也开始注重社会角色，金地称，公司会积极参与保障房建设，今年这一块盈利不会作为一个考量点。

　　面对2011年严峻的形势，金地高管黄俊灿还称，目前的调控只是打掉了许多需求，整个房地产市场出现大幅下滑或崩盘的一个可能性非常小的，今年更多的是会有一个相对平稳的发展。

　　以下为金地业绩发布会问答实录：

　　媒体提问：在一线的开发商里，金地的业务增长比较快，但规模这一块比较受困扰，未来的规模发展怎样？对这个规模和效益职能的情况又是什么样的？公司在募集美元资金，目前相对银行融资和股权融资而言，公司在海外募集资金是不是成本更低？这一块给股东的回报是多少？

　　金地：规模问题确实大家都在关心。从目前评价规模指标的来看，基本上都是看销售额。我觉得销售的数字跟收入、利润等等的比较有一定的科学性，评价一个公司的成长，我觉得复合增长率可能也是一个方面。

　　对金地来讲，追求规模增长一直是我们的努力方向。可以看到，金地的总资产和净资产的排名比销售规模排名还靠前，这就提供了一个机会，就是说我们应该是去提高资产的周转率。

　　所以，我们最近会在这方面下功夫，也就是说，在整个集团的体系效率上去做一些提升，这样可以使整个集团的系统效率提高，实现周转的提高，这样销售规模会有一个比较大的提高。

　　关于海外融资成本这一块，我们做的美元基金，实际上是一个股权型的基金，所以跟一般意义上的债务融资成本是有差别的，因为它是股权融资、股权成本。股权就意味着他投到你这个项目上来，是风险共担、利益共享，没有义务提供固定的回报，只是一起去参与到这样一个项目开发中间来。

　　从这个意义上来讲，这样的一种项目合作行为可以使集团的规模变得更大一点。比方说，原来有500亿资金，在外面如果能够找到100亿的股权基金，那就可以做600亿的生意。我们也希望通过这样一个股权合作，使规模效益进一步体现出来，进一步提高市场占有率。

　　媒体提问：与同行相比，金地目前单位的产出率大概有多少？净利是不是比同行更有竞争力？另外，黄总说金地面临一个比较大的挑战，商业地产对很多开发商来说应该说是一个比较不容易突破的，那么在讲到的一个新起点上，金地有什么样的底气再造一个金地？

　　金地：产品对房地产企业是非常重要的，比如说市场好的时候，不管是好产品还是坏产品都能卖得好，当市场不好的时候才知道谁的产品好，最终这个市场竞争就应该落到一个产品层面的竞争。虽然房价上升了，但是也可以看到我们的产品应该比以前的产品在品质方面、配套方面也都有了一些很大的提高。

　　至于单位产出率，不能从每套房子去比较，更多是从公司的毛利率比较，我们现在的毛利率水平应该还算是比较高的。

　　另外，现在已经有了一个好的基础去做商业地产。一方面，城市化进程到一定程度之后，很多城市都提供了去做商业综合体项目的机会；另一方面，居民收入增长之后，未来对商业地产这一块的支持都有很大的提高。

　　所以，如果我们在一开始就能够去解决好商业地产的定位，解决好未来在资本市场的定位问题，我们完全可以达到规划的想法。

　　媒体提问：在商业地产上，2011年金地要投资一到两个综合体项目？这些综合体主要是考虑主要布局在哪些区域？未来商业地产占整个集团的比重大概是多少？此外，这些商业项目获得的方式是什么样？新开工是怎样的情况？今年有没有更多的拿地计划？

　　金地：是要获取一到两个综合体项目。我们商业地产投资的方向会以二线城市为主，也会兼顾三线城市的机会，但目标还是会在二线城市，相对经济发达的一些城市。

　　关于商业地产未来在集团中的比例，我们计划在未来的五年中占到集团投资的20%。大的目标是，希望五年以后商业地产总的资产能够达到600亿。

　　至于新开工和拿地，我想新开工可以看到，是不是觉得今年新开工的面积跟去年新开工的面积略有降低？略有降低是因为我们在2009年拿的土地比在2010年拿的土地多，所以我们2009年拿的地在2010年开工，2010年拿的地在2011年开工，所以略有降低。

　　但是，我们整个2011年全年可供销售的货源比2009年要高的，所以不用担心货源不足的问题。

　　我想公司在有一定的土地储备量的情况下，新开工和拿地可以更加灵活一些。如果土地储备不够，新开工更多是看供货的结构，拿地则是看机会和实力。

　　拿地永远是一个要去面对的问题，但不会跟新开工面积有什么关连，更多的是看到的土地的机会和市场的机会，还有在不同的区域所体现出来的这些机会。

　　目前金地土地储备在2010年底是1600多万平方米，这个土地储备还是足够的。

　　媒体提问：2011年金地计划安排一个189亿的投资额，具体安排在哪些领域，是拿地还是商业地产，或者说本身投资这个基金领域？稳盛投资基金在未来的规划中会不会和现在金地的地产平台进行拆分？另外，刚才提到稳盛投资未来会进入保障房领域，现在有没有投资保障房项目？

　　金地：稳盛是一个基金管理公司，所以我们不需要在上面有多大的投资，更多的是为我们的投资贡献资源。

　　第二就是在3月份会有一到两个综合体的项目，就是会根据综合体所在城市地价的需求把握机会；第三个，189亿还是投在住宅和商业。

　　第二个问题我理解为是不是稳盛将来去分拆上市，我觉得主要还是看稳盛经营发展的情况，还要看管理资产规模怎么样，还有盈利能力，以及资本市场对这样的方式是不是都比较认同，有机会我们也不排除，也会去做。

　　此外，目前我们在保障房基金还没有任何的投资，也没有看到有哪些基金去投资保障房。

　　媒体提问：调控后品牌开发商都非常关注商业地产，是不是意味着一个新的阶段的到来？或者说从房地产的开发转化为在开发的同时进行综合运营这样一个决策的转化，在为这样一个转化做准备？

　　金地：随着经济的发展和城市化的进程，将来开发商应该会去做商业地产，因为一些地方城市化进行到一定程度后再去做住宅，发展潜力没有去做商业地产那么大。

　　在很多发达的城市，城市化程度比较高的地方，很多开发商肯定不是只做住宅，是住宅和持有型的商业一起做。未来我们中国也会往这方面走，开发商也必须去建立这样的一个能力。

　　媒体提问：去年金地的一个考核标准是由季度改成月度，在今年可能面对的更严格的一个调控环境下，会不会对每个月开盘的去化率有个更准确的考核？假设不达标的话，会不会降价、调整产品结构？对这个保障房的目标利润预期有多少？

　　金地：任何一个管理制度都要跟所处的环境去适配的，一个月考核应该是比较合适的。市场不好，每天考都没用，还有一个管理成本的问题。

　　面对这样一个形势肯定是会去采用多种方法，而不只是仅仅是挥动一个指挥棒，大家就能够把活干好。金地不光要做好绩效管理的一个导向，更多的是会去给项目更多的一些支持、帮助和指导，用各种各样的方法去实现集团的目标。

　　保障房方面，我们参与保障房建设更多的是希望作为一个开发单位能够尽到一定的社会责任。

　　今年政府提出要建1000万套保障房，如果每套算60平方米的话，将会有6亿平方米，这相当于去年全年全国销售的竣工商品房面积。这一定是要我发商去参与的，我们也非常乐意去做这样的事，在这方面盈利不会作为一个主要的考量点。

　　媒体提问：金地在保障房今年预计会投入多少？今年说要在境外考虑搭建融资平台，具体的考虑是怎样的？很多开发商去年就是加大开工量，所以今年很多开发商供货量都非常大，金地今年也下限也是400万平方米。今年这个市场下半年走向如何？

　　金地：我们在保障房方面没有专门的投资，因为保障房基本上是政府的事情，是政府资金要投入。我们所做的事情就是，一些商品房的地块里面包含的保障房的面积。

　　关于海外融资平台这件事，现在资本肯定是在全球流通的。当国内的资金比较紧的时候，我们也在考虑国外有没有一些合适的资金，其他很多开发商都在考虑这方面的问题。

　　其实，以往几年我们在这方面也做了一些工作，包括一些美元贷款，包括跟瑞银合作投资的基金，都是海外融资的体现。至于今年的具体计划，我们会继续把这个工作做好，在这个基础上想一想有没有新的渠道去做，目前还没有一个具体的计划去披露。

　　第三个就是说今年下半年局势，一方面除了要从市场方面来判断，还要从政策方面来判断。市场方面的判断因素就很多，很难判断，更何况加上一个无法判断的行政和政策的因素。

　　总体来说，一个基本观点是，现在的住宅供应和需求的关系还没有得到根本的改变，调控只是把很多需求打掉了，所以为整个房地产市场出现大幅下滑或崩盘的一个可能性是非常小的。

　　更多的是会有一个相对平稳的发展，但是也不可能再蹿得很高，因为在这样一个环境下是不可能，所以今年应该会是相对平稳的一年，我想这也是管理层愿意看到的一个调控结构。

　　媒体提问：管理层是否有考虑过现在是一个收购的好时期，或者有没有比较好的提议？金地最近在深圳或者在其他地方旧改方面介入的力度如何，这个在整个集团的布局是否会影响你们的积极性？

　　金地：关于收购应该是两类：一类是企业的并购；一类是单项目的收购。实际上一直以来，我们对于这两类的土地机会，应该说一直是积极参与的。也是我们这几年拿地的大方针之下主要做的一个事情。

　　可以看到，金地在全年拿的地里面差不多有15%是都是通过并购的方式去获得，包括这种并购、协议或者是合作的方式。

　　旧改的话，金地这两年也在积极地探索，或者说去寻求这样的一些发展机会。比如金地在深圳岗厦有项目，在其他地方我们也参与了一些旧改的机会。从目前的城市发展区域来看，如果是一些城市的核心区的话，获取土地的机会也是越来越少，对企业来说，旧改也是获得土地的一个很好方式。

　　所以，目前我们也是会去一些拆迁相对有把握的地方去寻找一些拿地机会。岗厦的话，目前我们完成的拆迁已经到97%左右，局部的一些土地也已经开始进入施工准备的阶段，这个项目应该会很快进入到开工的阶段。

　　城市化的发展使得旧改成为开发商将来必须要掌握的能力，旧改当然比去举一下牌出个价难得多，办不到也不会挫伤我们的积极性，反而会积累更多旧改的经验，为将来做更多的旧改项目提供一些借鉴和方法。

　　媒体提问：管理层一直在强调去年的这个去化率很高，那这个高去化率是迫于资金增长的压力，还是基于去年调控下的策略？未来关于这个去化率会不会做一些控制和调整？

　　金地：我们并没有刻意控制去化率的指标，也没有说因为现金流的原因，没这方面的问题。另外来讲，在去年整体的毛利率水平比上前一年还是有所上涨的，例如结算的毛利率水平都上升了一个多点，实际上未结算的毛利率水平会更高。

　　实际上，我们去年的资金链还是很宽松的，在去年年末货币资金就已经达到163个亿，应该说在同行中是一个很高的资金储备。

　　媒体提问：别墅市场受调控的影响很大，你们对别墅市场的规划是怎样，今年的规划如何？

　　金地：我们没有真正意义上的别墅，只有一些类别墅，类别墅产品总体上来讲是受限购的影响会大一些。

　　应对来讲，第一还是会继续去把产品品质做好，还是会有一些客户去买，在减少客户的基础上尽量增加市场占有率；第二个是要把营销服务做好，在2008年那样的影响下都能够完成目标，今年也一样能够达到目标。

　　当然，我们也会去调整产品的结构，增加更多的刚性需求产品的供应，相应减少一些高端产品的供应。

　　媒体提问：现在国内市场房地产再融资还没有开禁。一旦开禁的话，公司可能会更偏向于股权融资还是债券融资？第二，公司推出的四条产品理念为何？有哪些类型的消费者？

　　金地：我们去年有一个再融资的议案，目前还在有效期内，所以不会再考虑新的再融资议案。目前监管机构对房地产的再融资相对来说是比较严格，我们也在等待政策的一个窗口或者是放行，目前还没有任何松动的迹象或消息。

　　产品这一块现在推出的是天系列、贺氏系列，这两个系列现在都已经正在落地。天系列主要是针对一些比较高端的市场，它是以相对高端的配置、相对典雅的一些风格突出他的品质感。贺氏系列主要针对的是中产阶级。

　　贺氏街区原来在纽约的中产阶级中间比较接受，现在是把它去研发适合我们中国这样的一个风格，怎么样让这样一种原来适合欧美的风格在国内，能够让我们这些中端的客户去接受去欣赏。其实，每一系列都有很多的内容。