随着京城首个公租房小区交付使用，有关保障房、公租房建设和分配等相关话题也备受关注。虽然政府的初衷在于通过一定数量保障房的建设来缓解房产市场供需矛盾、平抑日益上涨的房价并满足一部分中低收入人群迫切的住房需求；然而，保障房建设计划如何落实到实处，具体依靠哪些力量来投资建设，新建的房源能否在质量上有所保证以及保障房、公租房是否能够公平、合理地进行分配等等具体环节，依然不是十分明朗。

　　最显在的，也是人们讨论较多的问题便是保障房建设的资金来源尚不够确定。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为：就公租房建设的执行过程而言，短期来看，资金问题是最大的难点。按照1000万套保障房建设计划推算，今年资金需求将达到1.3万亿左右。国外公共租赁房的发展大致经历了两个阶段，即政府投资兴建社会“福利住房”阶段和财政给低收入者“货币补贴”阶段。目前中国正处以第一阶段，需要大量的财政拨款才能维持保障房建设的顺利进行。但是，政府可调配的资源是有限的，大规模或较长时期的财政拨款很可能造成政府的较大负担。并且受还款来源等方面的限制，缺乏合格的融资主体，公租房项目融资或将成为政府一大考验。

　　针对资金筹集困难的这一问题，政府部门也明确提出将通过政策补贴吸引社会力量参与保障房建设计划。当然，对于民资企业等社会力量来说，是否将加入保障房建设的队伍，还需要在政策补贴所带来的经营利益与保障房建设“屡建屡亏”风险之间进行博弈。这一博弈结果的关键还在于政府政策补贴或其他支持性手段的力度如何。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，目前政府主要的支持性手段就是税收优惠政策。这方面，有据可依的是财政部与国家税务总局联合发布的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》。另外，未来可能还会有土地使用税收优惠政策，如建筑管理涉及的印花税可予以免征；对收购房源经营管理单位购买住房作为公租房，其契税、印花税可予以免征以及对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征等等。

　　除了资金筹集方面存在难点之外，胡景晖还认为长期考虑，虽然保障房、公租房在分配上，对适用人群做了一个大致的规定，但其中对于夹心层、外来务工人员等的申请标准的界定尚不明确。因此，保证保障房、公租房最终分配的合理性也还是一个挑战。此外，保障房、公租房较科学的租金定价机制也尚未形成，公租房的后期管理工作尚处于构思阶段，完整的、可持续发展的公租房制度建设还有待进一步加强。随着公租房的广泛入市，势必提高政府管理成本。有鉴于此，胡景晖建议，由于房地产经纪公司具备自身的资源优势及专业特点，将积极参与到保障房、公租房政策的施行中，并有望在公租房后续的长期维护和管理方面发挥巨大优势和作用。

　　从市场角度上分析，胡景晖推断，尽管保障房建设力度较大，但对于二手房市场的影响还有待长期观测。他认为由于公租房的建设和配租，使得租赁市场供应量的增加，对现有租赁市场肯定会带来一定的冲击。但影响程度不大，至少在2011年不会完全显现。其理由是：首先，从建设到入市配租，需要一定的时间，即建设1000万套保障房，不代表能在2011年配租给市场；其次，目前公租房配租的对象相对集中，与市场上租赁需求发生冲突的可能性不大，以北京为例，建设出来的公租房主要针对廉租、经济适用房、两限房等轮候家庭。目前北京租赁市场上大多不属于该类人群。因此，保障房的效应发挥将会是一个长期的过程。