存货激增2367亿元 现金流大降336%

  　进入4月底，上市房企2010年年报的披露也已经接近尾声。截至4月25日，剔除ST公司，按证监会行业分类共有96家房企公布了2010年年报。

　　总体来看，这96家上市房企近四分之三都在2010年取得了业绩的增长，其中长春经开同比增长3405%，中航地产、中弘地产业等13家房企也取得了100%以上的业绩增幅。而上海新梅、大龙地产等26家房企的业绩出现下滑，其中运盛实业同比降幅达到了1343%。

　　此外，96家上市房企中只有绿景地产和运盛实业出现亏损，另外94家均实现了盈利。

　　这96家房企2010年共计实现营业总收入3242亿元，较去年的2513亿元同比增长27.8%；实现归属母公司的净利润460亿元，较去年的360亿元同比增长27.78%。其中“万保金招”四家房企龙头营业总收入达到了1199亿元，占全部100家房企营业总收入的36.98%。

　　不过，在取得业绩增长的同时，这些上市房企的年报中也暴露了不少值得市场关注的问题。

　　96家房企2010年末的总负债已经达到了9553亿元，较去年同期的6588亿元同比增长45%。其中超过30家上市房企资产负债率超过70%，资产负债率最高的高新发展为94.87%，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80%至90%之间。

　　而同期这96家房企的存货也达到了8111亿元，较2009年末激增了2367亿元，同比增幅41.2%。同时一半左右的房企在存货周转方面，周转周期延长。

　　对此，有业内人士指出，大多数上市房企存货激增，存货周转率下降，主要原因是拿地节奏过快，土地储备增速超过营业收入的增速。以保利地产为例，去年末公司存货达1098.98亿元，同比增长82%，同时其拥有可结算资源也达到了4195万平方米。

　　而存货同比增幅在100%以上的上市公司还有绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族等。

　　在货币资金方面，96家房企2010年末持有的金额为1855亿元，相对于同期的694亿元短期借款来说压力不大，但其持有的货币资金还是较2009年下滑了310亿元。

　　同时，96家房企的经营性现金流也出现大幅下滑，从2009年末的350亿元猛降至-828亿元，同比下降336.57%，现金流减少的幅度更是超过千亿元。而其中，万科、首开股份、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

  中资房企海外发债再创新高。

　　截至4月11日，记者综合统计，2011年以来内地房企通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，达到700亿元新高，其中最高利率达13.5%。业内人士表示，国内融资遭遇银行利率和存款准备金率上调，开发商的资金链愈发紧张。

　　记者统计发现，海外融资很多是循环债，且持续高息，在内地楼市渐趋低迷、成交量放缓的情况下，开发商回款出现困难，对冲海外融资的风险和成本加大。

　　资金来源跌破警戒线

　　作为衡量内地房企资金状况的重要指标，自“新国十条”颁布以来，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，据国家统计局数据，一季度房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100。

　　世联地产（002285）市场部分析，这种情况在近几年只有2008年金融危机才出现过，并且该指数几乎与房价保持同步，资金来源分类指数跌破100的一个月后，房价环比数据出现下跌。

　　此外，一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿，同比微幅增长4.4%；自筹资金、其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。

　　中国人民银行南京分行副行长李文森认为，自筹资金增幅大大超过银行贷款，应该引起商业银行警惕，“两者的反差显示，房地产企业已在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下，部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张，引发贷款安全风险，其后期走势值得关注”。

　　就银行贷款而言，融资成本也在提高：部分银行大幅提高贷款利率上浮幅度。对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%-20%。

　内地房企海外融资700亿

　　万科总裁郁亮、金地总裁黄俊灿均对本报记者表示，今年以来公司新增贷款成本都有提高。黄俊灿透露，新增贷款成本上涨不超过10%。万科、金地均为商业银行总行级客户，享有一定贷款优惠，成本尚且提高，其他中小房企的资金压力更大。

　　在资金链紧张的情况下，开发商转向海外融资。

　　4月11日，方兴地产公告称，拟发行5亿美元10年期保优先票据，利息为6.75%。3月31日，龙湖地产公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议。发行优先票据所得款项将用于为现有及新增物业项目提供资金来源及用作一般公司用途。 上述公司还不是付出最高代价融资的。一季度开发商的海外融资利率大多在10%以上。

　　如华南城1月通过优先票据方式融资2.5亿美元，融资利率高达13.5%；盛高置地4月4日通过发行优先票据融资2亿美元，利率也达13.5%。

　　世联监测数据显示，截至4月11日，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超过了620亿元。伟业我爱我家市场研究院数据则显示，通过在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等，仅在香港市场，今年以来内地房企融资约700亿元。 从房地产资金来源构成看，去年四季度开始，房地产企业利用外资同比增长首超自筹资金同比增长幅度。而这一情况，只在2008年底和2009年出现过。 清科研究中心统计，今年一季度，募集到位的5只房地产基金中，3只为外资机构管理，单只基金平均募集2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。

　　此前，内地房企主要是通过银行直接信贷和销售业绩资金来维持运转。2010年，中资房地产商新发债券规模达到近80亿美元的历史新高。标普亚太地区分析经理李国宜认为：“今年很可能将再创新高，达到100亿美元。”

　　高息循环债风险

　　记者发现，多数在香港发债融资的房企，同时也是为了能还之前的可转换股债券，在标普信用分析师符蓓看来，为了赎回旧债而采取发新债的融资方式，在境外资本市场非常普遍。

　　但这种循环债方式在多轮宏观调控下面临风险。4月11日，标普向中资房地产开发商提出风险警告，认为其近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来，标普已将9家房企债券（非投资级）的评级由稳定下调至负面，比去年年底新增了4家。认为他们4家用激进的债务融资来支持企业扩张。他们分别是世茂房地产、恒盛地产、佳兆业和人和商业。其余5家维持负面评级的开发商有：上海证大、绿城中国、沿海绿色家园、花样年和碧桂园。

　　标普研究认为，由于房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，这些发债人的财务状况将面临挑战。

　　受调控加码预期的影响，上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊。据中原地产监测，上周9大城市新建住宅成交量与前6周的周均值相比微增4%，与去年同期相比下降66%，仍处低位。分城市看，北京等7个城市上周成交量仅为去年同期水平的2至5成。