鄱阳一开发商在开发建设枫林花园小区楼盘时，发现消防通道建设所需的宽度没达到要求，便向当地村小组“借”来土地加宽。村小组在拿到开发商的补偿款后，与被“借地”村民协调。“谈好一家给一家的钱”，但“借地”过程没有获得相关管理部门批准。

　　少数村民并不配合，村民朱意泉更是在签订补偿协议后“反悔”。开发商一纸诉状将朱意泉告上法庭，告他“收钱不让地”。其中，“借地”协议的合法性成为双方争议的焦点。

　　“收钱不让地” 村民被告妨碍施工

　　4月25日，鄱阳县城鄱田公路旁边的枫林花园小区二期正在紧张建设当中，开发商是上饶先锋房地产开发有限公司鄱阳分公司(以下简称“先锋公司”)。

　　紧邻小区的是枫雨山村委会大路口村小组村民朱意泉家，一栋上世纪90年代建起的三层楼房。

　　楼盘建设所用的砖块和钢筋堆在朱意泉家院子外面。

　　之前，朱意泉家部分宅基地已被政府征用后纳入了规划红线，但时隔多年，朱意泉家被征地块未能完成拆迁。

　　让朱意泉感到焦虑不安的是，先锋公司进入开发阶段后，要“借”他家规划红线外的部分宅基地建消防通道，双方签订了“进深2米”的用地协议，因未通过有关部门的正常程序，当朱意泉通过其他渠道得知自己直接“让地”给开发商属于违法后，对协议“反悔”，但问题的关键是他已经拿了开发商的补偿款。

　　朱意泉的“反悔”令先锋公司不满，该公司选择走司法途径来“维权”——去年11月15日，先锋公司一纸诉状将朱意泉告到法院，认为他妨碍楼盘施工，告他“收钱不让地”。

　　该案将于5月10日在当地法院开庭审理。

　　规划不当 “借”地拓宽消防通道

　　记者通过调查了解到，最早拿到枫林花园小区所在地块进行开发的是鄱阳县四方城市基础建设有限公司(以下简称“四方公司”)，该公司在2006年又将此地块转让给了先锋公司，后者用于开发枫林花园楼盘，转让地块进深为20米，共计21.996亩。

　　2001年政府征地时，朱意泉家部分土地面积包括在内。

　　先锋公司进驻开发枫林花园时，进一步“借”用朱意泉家部分宅基地。原因是该公司在规划建设楼盘时，只留下2米宽的一条路作为消防通道，为达到消防通道4米宽的要求，开发商想到了“借”地。

　　朱意泉家部分地块属于被“借”地对象之一，朱意泉与开发商之间签订的“借地”协议显示：乙方(朱意泉)所建院墙位置，会影响甲方(先锋公司)建房、建路，具体位置、面积见附带的“施工平面图”，乙方同意拆除院墙，由甲方建房、建路，甲方一次性补偿乙方利益损失总计4.6万元。

　　按照朱意泉所称，先锋公司“借”地时还口头许诺过一间店面给他，不过开发商后来并未兑现店面，这是他对协议后悔的最初动机.

　先锋公司并不承认“食言”，而强调“按协议补偿”。

　　接着，先锋公司前来拆朱意泉家院墙。

　　一个重要细节是，朱意泉并未告诉家人再度进深2米以及已领补偿款的事情，朱意泉的爱人余枝英直到被拆迁时才得知此事，因此她要求先锋公司解除这份协议，并要返还4.6万元的补偿款。

　　因遭到朱意泉家人极力阻止，拆迁未取得进展，事情也由此平静了一年多，直到他们被告到法院。

　　村小组收钱后“借”地给开发商

　　朱意泉称，先锋公司“借”宅基地所涉及的村民不只他一家，所涉及的都是枫雨山村委会大路口村小组的农户。

　　4月26日，大路口村小组组长朱雪亮接受《新法制报》记者采访时介绍，枫林花园“借用”村里的集体土地，是村委会和先锋公司协商并经村小组同意了的。先锋公司在与村委会协商之后，直接将几万元作为补偿款付给了村小组。村小组主要负责对村民作思想工作，让被“借地”的村民搬迁，配合先锋公司楼盘建设。

　　而这笔钱则由村小组分别代发给村民，“谈好一家就付一家的钱”。在朱雪亮看来，这并不能看成是土地“交易”。

　　他解释说，消防通道建好后，其实并不只是小区专用的消防通道，“我们村民也可以走这条路，是大家都可以走的路”。

　　对此说法，枫雨山村委会村支书朱德友证实说，“我们并没有把地卖给他们，是‘借’给他们用”。

　　朱雪亮介绍，村小组被“借地”的村民大多数已经协商好了，并都签了补偿协议，得到了相应补偿。

　　虽然村小组从中作协调工作，但仍有少数村民不配合。许多村民质疑说，开发商“借地”后实际上就是扩大了楼盘，这样的话，小区与他们靠得太近，对他们的采光、通风等造成了直接的影响。

　　对此，朱雪亮称，先锋公司后来又拿出了26万元，作为村民采光、通风等相邻权方面的补偿。

　　和此前一样，这笔钱由先锋公司直接支付给了村小组，然后由村小组向村民作思想工作，仍旧按照“谈好一家就给一家的钱”。

　　按照先锋公司提供的详细规划图，枫林花园小区建好后有144米长的消防通道。

　　开发商坦承“借用”规划红线外土地

　　面对反悔的村民，先锋公司在诉状中称，“被告(朱意泉)领到钱后不同意原告(先锋公司)施工的行为不符合中国人诚实信用的基本做人准则”。

　　4月26日，先锋公司总经理郭锋接受《新法制报》记者采访时承认，“借”用村小组集体土地进深2米(按照规划，沿公路人行道进深20米为规划红线区，先锋公司在此基础上再多进深2米)的面积，确实不在规划红线范围内。但根据他们和村民之间的用地协议，表明村里已经允许他们使用土地，而且他们已经对村民作出了相应的补偿。

　　郭锋表示，将村民告上法庭是无奈之举，“我们现在就是想把楼盘赶紧做起来，消防通道没做好，楼就没办法盖了”。

　　他强调，使用村里的集体用地是用于小区消防通道建设。按照规划，只留了2米宽作为小区消防通道建设，但按照有关规定需要4米宽的消防通道，“没办法，我们只好再进深2米”。

　　再进深2米，并未通过官方手续，有的仅仅是一份补偿协议书，合法吗？

　　“农村集体土地我们不可能买得到的，买了就是违法的，我们并不是从村民手中购买土地，”郭锋强调，“说白了，就是‘借’老百姓的地盘走路。”

　　之前，朱雪亮也称，使用农村集体土地建设的道路，既作为小区的消防通道，同时又是“大家都可以走的路”。路，仍归村小组所有。

　　这一点还在先锋公司与村民签订协议时附上的一份“施工平面图”上明确显示，被使用的农村集体土地标示为“待建村道路”。

　　但先锋公司在状告朱意泉“收钱不让地”的诉状里面，这层意思却没有得到明显体现。

　　“借地”协议合法性成双方争议焦点

　　尽管双方签订了“借地”协议，但这份协议书的合法性成为这起官司的争议焦点。

　　4月26日，记者采访先锋公司代理人陈宝胜律师时，他表示：“这个合同(‘借地’协议)是具有法律效力的，拿了钱就要让地。”

　　他指着协议书附带的“施工平面图”称：“这里标示的非常清楚，‘待建村道路’就是我们的地，规划红线就是到这里(包括‘待建村道路’)。”

　　按照他的理解，枫林花园并没有“借用”农村集体土地，是在规划范围内。

　　这一点与郭锋此前所述明显存在出入。

　　而对于“自己的地”为何在协议书附带的图纸上载明的又是“待建村道路”，陈宝胜解释：“这就是大家都可以走的路，叫什么路我不管。”

　　当日，《新法制报》记者在县规划局采访时，规划股股长徐望平拿出枫林花园二期的规划图纸，对该楼盘的规划分析说，进深20米包括“人行道退让5米、13米为建筑主体、2米的通道”。

　　郭锋说，正是在这2米通道的基础上，再“借用”2米宽的土地，就达到了4米宽的要求，以完成该小区消防通道的建设。

　　对此，鄱阳县消防大队大队长韩海友当日接受《新法制报》记者采访时表示，小区消防通道的宽度确实至少要在4米以上，而且必须是小区的。

　　然而，这样的规划是如何通过相关审批的？《新法制报》记者在采访当中，有关部门都表示将进一步介入了解此事。

　　对于“借地”协议书，朱意泉的代理人曹律师认为，该协议违反了《土地法》有关强制性规定，依据合同法有关规定，应当认定为无效合同。

　　按照《土地法》关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，曹律师认为，先锋公司出资要求村民让地建消防通道，明显不属于临时用地性质。而且《土地法》规定，“临时使用土地期限一般不超过两年”，而先锋公司的消防通道使用期限是与小区主体建筑具有相同使用期限。他说，如果如郭锋所称属“借”来土地，那么就要涉及“还”的问题，而整个过程并不能看出“何时还”。“其实质就是土地交易行为。”而根据《合同法》关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，属无效合同。

　　曹律师还称，“商业开发的用地”必须经过县级以上人民政府征收后，经过招拍挂取得，“先锋公司‘借地’应当属于超规划用地”。

　　对此，鄱阳县国土局局长曾庆明同日接受《新法制报》记者采访时表示，该局并没有为先锋公司在“进深20米”以外“借用”的土地办理过土地证。

　　先锋公司通过与村民签订协议“借”用集体土地，国土局是否知情？曾庆明表示：“我们没有接到过当事人(余枝英)的投诉反映，不过情况是否如当事人所说，需要进一步核实调查，再作处理。”(记者 尹剑)