刚刚结束的杭州第十一届人居展似乎是2011年楼市调控的一个温度计，测出了目前市场行情的水温，也测出了供需双方下一步的走向。

　　面对越来越紧的政策调控，杭州一众开发商还是选择通过人居展来招揽人气，更祭出打折、存抵、抽奖等种种营销手段，促进楼盘销售。而供需的另一方——购房者依然在观望情绪弥漫的气场中，只有部分刚需客选择果断下单。一边要卖，一边要买，中间隔着房价、限购、限贷、首付成数上涨、利率提高等种种因素，人居展上也上演着一出出供需博弈的戏码。

　　一手房市场

　　开发商纷纷自称“刚需盘”

　　刚需客不“打酱油”

　　这次的人居展给人一个明显的感觉，就是“刚需盘”多了，不管是余杭的也好、下沙的也罢，只要单价一万多的、总价不高的楼盘几乎都毫不吝啬地给自己冠上了“刚需盘”的名号。原因也很简单，眼下调控政策不断加码，市场行情惨淡，尤其是金融调控政策卡住了购房者的购房资金来源，高总价的楼盘举步维艰，似乎只有小户型、低总价的刚需盘还能动弹，而从历年的经验看，也只有刚需才最扛得住调控。

　　据了解，这届人居展上可售楼盘约90余个，展示楼盘约80个，其中就有近50个为刚需楼盘，这些楼盘基本分布在临平、良渚、下沙等区块，90平方米以下的户型成为主流，总价也几乎都在两百万元以内。其中不少是在售的刚需楼盘，乘着人居展实现“卖出房子”的实际效果。例如位于九堡板块原筑壹号均价16800元/平方米，户型都是75平方米、81平方米；下沙的悦麒美寓均价18800元/平方米，户型90平方米；郡原·九衡公寓均价12000元/平方米，主力户型为66平方米、75平方米、85平方米。人居展前不久刚开盘、位于临平北的金都·夏宫荷院在尝到理性定价的甜头后，在人居展期间又推出了240套房源，主要户型为86、87、88平方米精致小三房，均价9500元/平方米，当天去化近5成。另外还有一些刚需盘则是亮相，并没有在售房源，比如位于之江转塘板块的天阳“筑系列”产品天阳云筑预计下半年推出首批房源，为阳光90平方米户型；机场路附近的滨江·金色黎明也首次亮相，估计近期就将开盘，以87平方米、89平方米的小户型为主，预计均价在23000/平方米左右。

　　事实证明，来参观这届人居展的刚需客也的确是最突出的一个人群，不少首次置业或者改善需求的购房者在人居展上当场下单，挑到了自己满意的房子。

　　德信·泊林印象的相关工作人员就告诉记者，虽然目前楼盘在售的是前次开盘剩下的尾房，但在人居展上，还是有改善需求的购房者相中了这些房源，直接预定的。“来逛人居展的很多是三口之家，带着孩子来的，显然是来挑房子的，不是‘打酱油’的。”德信销售人员总结了三天来的参观者情况，“看上去是80后组成的年轻家庭，他们平时工作比较忙，对房源信息也没掌握得这么清楚，所以利用人居展对各个楼盘作个了解和对比，看好了就买，其实他们就是刚需。这两天已经有两三组购房者下单买了泊林印象，几乎都是类似的情况。”

　　楼盘近身肉搏日渐增多

　　纷纷打出折扣牌

　　在这届人居展中也不难发现，同一个板块、产品定位相似的楼盘日趋增多，开发商之间的竞争加剧，众多楼盘“近身肉搏”在所难免，开发商不得不挖空心思推出各类优惠促销活动吸引购房者。

　　据统计，人居展上就有77个楼盘推出优惠活动，占了总数的79%。除富阳板块外，各个板块均有楼盘促销。77个楼盘中，11个选择直接减，20个选择组合或者复杂的优惠方式，19个选择存抵，27个选择折扣，仅优惠活动就包括：存抵优惠、一次性付款打折，总价直减、抽奖获购房券、车位打折、团购优惠等。

　　其实，自今年3月楼市调控政策加码执行起，杭州楼市的优惠战就已经逐渐铺开，而这届人居展上公开如此大幅度地推出优惠，也显出开发商对房价间接让步的诚意。据了解，这77个优惠楼盘中有27个位于老余杭、闲林、小和山、西溪板块等周边板块，其中余杭区是促销楼盘数最多的板块，且优惠形式大都为打折。

　　不过，从折扣力度来看，大多仍为“9”字头。例如西城时代家园办理金卡可享受9.7折、金顺·锦绣时代全款9.8折、西溪海全款9.6折、按揭9.8折，翡翠城全款9.8折、按揭9.9折，经纬·美耀湾全款9.7折、按揭9.8折、总价再减2万。此外，直接减价也成为众多开发商的首选优惠措施。金帝海珀签订合同给予最高11万元优惠；东田擎天半岛推出50套爱情公寓，总价优惠2.8—4.2万，一次性付款9.9折。最吸引眼球的折扣力度，则是别墅、排屋类高端物业推出的存抵活动。其中最“劲爆”的得数绿野·御墅500平米的独栋别墅，存50万抵200万。

　　而本次人居展折扣“最给力”开发商肯定是华元房产了。华元房产共展出华元爱丁郡、华元领骏世界大厦、华元美林公馆、华元蒙卡岸、华元天鹅堡以及玉榕庄等6个楼盘。这6个楼盘中除美林公馆外的其他5个均已开盘，且每个盘都有优惠，更令人惊叹的是，这五个盘的优惠力度也是相当之大。

　　华元爱丁郡推出三重优惠：1.购买100平米以上房源，总价优惠10万元；2.购买100平米以下房源，优惠3万元；3.同步购买车位8万元每个（原价11.8万元）；蒙卡岸每套优惠8万；而天鹅堡也是针对不同需求的购房者推出了三种优惠：总价300万以下抵15万，300-450万抵35万，450万以上抵55万；而华元领骏世界作为商业地产，毫无限购压力，但也推出了10套特惠房，每套优惠30万。

　　二手房市场

　　“双限”下大量需求被抑制

　　真正买房的仅占需求的两成左右

　　“人居展四天，感觉需求还是很大啊，不过其中很大部分被政策抑制住了，真正有强烈意向买房的不多，很多人是来灵市面的。”人居展刚刚结束，参展的我爱我家、华邦地产、盛世管家、臣信等杭城几家大型房产中介，普遍都有这样的感受。

　　据我爱我家、盛世管家等房产中介对人居展期间二手房的需求统计显示，人居展四天共有近1000个求购量，但是房源的新增挂牌量却很少，仅在六七十套。“供应量小，需求大，这是近几年房展会二手房展区的共同特点，今年的人居展也不例外。不过，这些求购需求中，较有购房意向的仅占40%左右，这其中五成是有较强购房计划的，这样算下来真正会买房的也就是总需求的两成左右。”我爱我家企划部经理周包军介绍说，实际购房量少，一方面是楼市调控政策下市场不明朗，观望气氛重，购房者处于犹豫、不确定的状态；另一方面相当部分的需求被限贷、限购的政策抑制住了，无法再买房。华邦地产的张建辉介绍，人居展期间，到公司展位询问自己有没有买房资格或者贷款政策的客户不少，其中一些已经不能再买房了。

　　相当部分需求被政策抑制，盛世管家的相关负责人韩毅也有所感。他说，遇到好几个客户，或是因为首套购房最低首付提高了，或是没有买房资格了，而搁置了买房计划。如果不考虑各种政策限制，其实需求还是蛮多的。

　　房东不降价，成交寥寥

　　二手房买家逐渐流失

　　记者采访了参加本次人居展的几家大型房产中介，这些公司的相关负责人透露，展会四天，各公司二手房成交量最多也只有一两套，有的没有成交一套。尽管成交低迷，经历过多次楼市调控的二手房东却心态平稳。记者采访了解到，展会期间，几乎没有二手房东下调房价。对此，业内人士分析认为，房东惜售，一部分人是受到限购的影响，房子出售之后就没法再买；另一个原因是，卖了房子后又不敢下手再买房，卖房款放着贬值不如持有房子。

　　虽说房东在下调房价上没有行动，心里面却有些着急了。人居展上有些房东要求房产中介重点推荐他们的房子。展会期间，盛世管家遇到了几个房东，他们认为自己的房子比贴在公司房源展示墙上的好，要求公司把他们的房源挂出来卖掉。“目前房东诚心卖房的很多，但是不会降价格。在贷款政策从紧的现状下，很想买房的人只能放弃合适地段的二手房，买更远区域的新房去了。”韩毅说，人居展期间，他碰到一对小夫妻，原本准备了30万元的首付款准备买市区二手房，但是首次购房最低首付提高到四成后，原本他们能买总价100万元的房子，现在只能买总价75万元左右的房子了，这个总价合适的二手房实在太少，最后这对夫妻只能买到湘湖往南的一个新盘了。业内人士认为，二手房价维持高位，致使二手房买家不断流失。 ,