对话嘉宾

　　北京风至飞扬房地产服务机构董事长 罗 迪

　　伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

　　北京中原地产总经理 李文杰

　　中国住房：目前通州很多楼盘签约率不足一成，一度停滞；二手房方面，价格也是跌得比较显著。这一现状是如何造成的？

　　胡景晖：通州的供应量很大，从去年开始，价格被炒高以后的通州楼市的处境越来越尴尬。事实上，地铁6号线即将开通，通州的购房需求还是很大的。但是，现在有很多购房人在观望，相对来说，就是出现了买卖双方僵持的状况。从去年3、4月以后，通州就成了一个很敏感的区域。在调控影响下，通州成了全北京最先降价的区域。二手房市场从交易上来看有上升的趋势，但是从价格来看也将成为北京率先调整的区域。

　　李文杰：通州在前一段时间公布了很多发展规划，我们认为，这些规划直接带动了房价在最近一段时间的波动比较明显。

　　中国住房：每逢房地产市场调控，通州区域的市场表现总是比较明显，或者率先出现价格下调。原因是什么？

　　罗迪：总体来看，目前通州区域楼市销售量比之前下滑了很多。

　　首先，通州楼盘本身存在比较突出的泡沫现象。一段时间，通州区域的商品住宅价格几乎与CBD地区的价格接近。凭什么高峰时通州有些项目售价和CBD二手房齐平？就因为京通轻轨和通州新城概念？可以说，一直以来，通州楼市价值有被严重放大和高估的情况。

　　其次，就是限购等调控政策的直接效果。目前市场上的情况是，新开盘项目中外地客户比例不会超过5%。对通州这样一个高度依赖于新移民的区域楼市，首先显现调控效果也是理所当然。

　　胡景晖：最根本的原因还是在宏观调控之前房价涨得过快，现在市场上出现“价格裂缝”跟此前房价虚高有很大的关系。

　　我所了解的情况是，从每平方米2000元涨到1万元，通州楼市至少用去两年时间；从每平方米1万元涨到2万元，却只用了一年的时间；后来更是只用了不到半年的时间迅速突破3万元大关。

　　李文杰：原来，通州楼市投资者在需求中所占的份额相比其他区域要多一些；此外，调控之前，当地房价涨幅很大，这也是调控以来价格明显回落的原因之一。

　　中国住房：目前，通州楼市的发展主要受到哪些因素的影响？你如何理解这个区域内的供应与需求关系？

　　罗迪：限购还是首要的影响因素，限购措施一定能够限制住一大批能买的或者想买的客户群体。再加上通州区域楼盘价格与自身价值不等，价格很不合理，房价的回落其实更符合市场规律。从供应量来说，通州区域的供应量相对北京一些周边区域，房山、亦庄等地更大一些。

　　胡景晖：首先还是受供求影响。从目前来看，通州是目前北京市场上为数不多的一手房和二手房供应交错的区域，所以对购房人来说可以选择的空间其实很大。

　　李文杰：受调控影响较大。调控影响明显的区域主要是投资客购买楼盘比较多的区域，通州恰恰在这方面特征突出。

　　中国住房：在北京楼市中，通州和房山板块存在竞争关系吗？有观点认为，房山板块抢走了通州板块的一些刚性需求。

　　罗迪：房山、大兴等新兴城市区域，在未来一年内将成通州板块最有力的竞争对手。

　　通州板块被开发商拿来炒作的两个噱头，第一是京通高速公路，第二是通州新城。能够给通州提供最大利益的是京通高速公路和轻轨，实际上通州价值存在被高估的情形。

　　从实际距离来看，通州和房山与北京城区的空间距离相近，但是房山的房价相对比较合理，而且房山的交通、基础设施正在大力投资建设和完善中，房山板块的整体价值正在逐渐赶上甚至超越通州板块。事实上，也正是因为区域位置以及交通的问题，房山板块价值一直存在被低估的情况。

　　在房地产市场来说，通州和房山没什么关系，客群定位并不一样，特别是在限购环境下，每个区域的客群定位相对清晰。通州的本地客户很少，在某种程度上与通州板块提前启动有关系，现在的客户大多是来自北京市区的首次置业者；而房山有自身的局限性，就是交通问题。对于北京市区的第一次置业客群而言，交通是其购房决策的最重要的考量。

　　李文杰：如果有观点认为，房山分流通州一部分刚性需求，是很有可能的。因为相对来说，房山有很大的价格优势，我认为这是一个很正常的现象。通州和房山是不同板块，客观来说，不会有什么关系，两者的区域性客户居多。

　　胡景晖：应该说房山分流了一些通州的刚性需求，主要是价格问题。性价比差不多的楼盘，在房山比在通州每平方米售价低3000~5000元，主要是价格因素的诱导作用。通州跟房山都是交通沿线，价格便宜，面向首次置业人群为主，有一定的竞争关系。相对而言，通州板块发展的时间比较长一点，比较成熟。