5月18日，国家统计局公布了4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，二手住宅价格环比下降城市有16个，持平的城市有13个，不再上涨城市较上月增加3个，上涨城市环比涨幅均未超1.0%。近日，四大一线城市的二手房市场也出现了一些新的变化。如北京二手房挂牌价从3月份开始下降，当月下降2.6%，而二手房成交均价在4月份首次出现下降，降幅为1.5%。有研究机构预测北京二手房市场未来9个月将创近10年来最大降幅，将回落15%。而在二手房市场更为发达的深圳，市场的表现近期也出现了一些微妙的变化，决定市场走向的“四大力量”相互制约、相互影响，使得二手房市场的走向更让人深思。

　　横量

　　价格分化日益明显

　　受到成交量持续低迷的影响，二手房的成交周期被拉长，部分业主处于各种原因调低房源报价以尽快成交。据中原监测业主挂牌信息显示，4月份北京约有超过55%的业主调低房源报价，成交价格随之下跌。

　　在深圳，据多家中介公司负责人介绍，目前二手房市场的报价呈现出明显的分化趋势，不同的片区、不同的产品类型，报价的浮动较大。

　　“在福田以及南山的一些片区，二手房还是偏向卖方市场；而在龙岗中心城以及宝安的一些新房比较集中的区域，二手房成交偏向买方市场。”美联地产营业部总经理江少杰分析，目前深圳二手房市场价格分化比较明显。不同产品和不同片区的走势明显不同。如福田，由于新房供应非常稀少，市场主要是以二手房为主，由于其中心区的地段和配套，福田的二手房价格一直比较坚挺，卖方的主动权较强。而在龙岗中心区等，由于一手房供应比较集中，特别是日前中海[简介 最新动态]等限价房的集中入市，对片区的二手房走势也产生了一定的影响。在同等楼盘质素的情况下，置业者一定优先考虑比较新的物业。同时，一手房的成交价格低了，也会影响卖方对后市报价的心理预期。

　　在产品结构方面，不同的物业类型的价格走势也出现了明显的分化。“现在一些资源比较稀缺的豪宅价格还是非常坚挺，如华侨城[最新消息 价格 户型 点评]片区的部分二手楼，价格还有上升的趋势。”江少杰介绍，现在一些高端楼盘，如果卖方资金压力不是很大，一般议价空间并不是很大。而一些同质化比较严重的物业，由于房源较多，竞争压力较大，业主一般会有一些让步。

　　纵量

　　挂牌均价连续十月上扬

　　据了解，4月，深圳二手住宅挂牌均价环比上涨0.9%，冲上21000元关口，再次刷新历史新高记录，同比大涨三成。

　　各区4月份二手住宅挂牌均价涨跌不均，其中，罗湖、福田、南山、龙岗四区挂牌均价创历史新高。南山区涨幅最大，环比上涨1.4%，二手住宅挂牌均价为24903元／平方米，同比大涨三成多；龙岗区环比上涨0.7%报13672元／平方米，同比上涨28.1%；罗湖区环比微涨0.4%，为19350元／平方米，同比上涨22.4%；福田区微涨0.2%为25694元／平方米，同比上涨27.2%。盐田、宝安是挂牌均价环比下跌的两个区域，盐田区下跌2.4%，二手住宅挂牌均价为21560元／平方米，同比大涨34.6%；宝安区微跌0.5%，报17900元／平方米，同比大涨38.2%。

　　据记者统计，从2010年7月开始，深圳二手住宅挂牌均价从当月的16272元／平方米一路扶摇直上，连续十月上扬。到今年2月，挂牌均价首次突破2万元大关，如今又在2万关口上连涨三月。而同期的一手房走势，并不像二手房这么“平稳”，则是波浪式的走势。究其原因，相比一手房，深圳的二手房市场体量更为庞大。与其他一线城市相比，深圳二手房市场活跃程度也更高。

　　5月上半月，深圳二手房市场成交仍然处在相对低迷的态势。据统计数据显示，截至5月15日，全市二手房成交仅有3062套，处于2009年以来较为低的成交纪录。目前每天的成交量基本是维持在200－300多套的水平。在成交价格方面，虽然上周深圳二手房成交均价为19660元／平方米，环比下跌6.12%，但整体的挂牌均价并没有出现明显松动的迹象。

　　一中介地铺负责人表示，虽然近段时间，二手房成交比较低迷，市场上供应明显减少，但前来地铺咨询房源的访客仍有增无减，此外，部分通过银行贷款的业主，压力加大，因而加大了议价空间，而由于政策的不确定性增强，短期内也将有部分需求主动释放。

　　动量

　　二手房有望填补供应缺口

　　随着房地产调控政策的不断升级，限购、限贷、限价使得市场新房成交量和供应量都明显减少，深圳商品房库存跌入低谷。

　　深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至5月18日，深圳全市商品房可售套数为29751套，住宅可售套数为20466套，目前可售房源大约需要8个月可售完。

　　据研究机构的数据显示，目前深圳商品房存货仅为2008年峰值的一半，为历史最低水平。数据显示，深圳商品房库存在2009年3月为5万套，同年5月降为4.7万套，至去年底，这一数据为3.5万套，呈递减态势。业内人士表示，深圳商品房库存已处于历史底部，市场可售量在减少，而购买需求一直存在，如政策松绑，库存量将很快消化。

　　“从限价房受到追捧，就知道市场的需求还是非常强烈。而一手房供应吃紧已是不争的事实，这样的背景下，二手房应该发挥更大的作用。”深圳二房网CEO黄志表示，深圳的二手房市场活跃程度在全国名列前茅，在一手房供应有限的情况下，二手房应该快速跟进，填补一手房的供应缺口，应该向毗邻的香港楼市学习。据了解，香港二手房成交量远远大于一手房，所以，香港房地产二级市场和三级市场实际已经融为一体。

　　“我们基本不考虑新房，一是新房距离远，二是供应不多。”李先生表示，看了很久房，一手房大都集中在龙岗，距离实在太远。还是决定在福田好一点的地段购买一套二手房。“希望能赶在税费变动之前把房子买好。”

　　变量

　　购房政策变化加大市场博弈

　　自5月12日央行再度上调存款准备金率后，银行贷款的额度进一步收紧。近日，银监会相关人士表示，商业银行可以在满足最低要求的前提下，可以自主决定住房贷款的首付款比例。有消息称浙江等地银行已经将首套住房首付下限上调至四成，记者了解到，眼下深圳的银行对首套住房最低三成的标准还没有调整。购房政策的改变在某种程度上影响银行放款的进程，交易时间持续延长，银行的审批也显得愈发严格。此外，日前盛传的7月1日期要按照评估价征税的消息也对二手房市场产生了不小的冲击，使得买卖双方的博弈更加深入。

　　据记者了解，目前深圳的商业银行首套住房贷款利率基本都在基准利率之上，有的甚至还上浮10%，首付则一直还保持在三成。银行业内人士称，目前银行贷款利率已经出现一些差异化，不排除今后在首付比例的要求上也会出现差异。

　　除了银行首付和利率的调整，按照评估价征税的信息也影响着买卖双方的心理。至目前，二手房市场还是按照物业的原始登记价来征税，在中介公司那里签的也是所谓的“阴阳合同”。即“阴合同”指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格，而“阳合同”，则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案，到税务、财政部门交税。

　　坊间传闻，7月1日可能试运行的按评估价征税的规定，会对二手房交易有多大影响呢？以一套原价为50万元，现售价为100万元的房子为例，如果房产证未过5年，那么二手房交易中，除了缴纳契税、个人所得税外，还要交纳较高的营业税，加起来各项税额的比例接近总房款的8%，约8万元的费用。由于房地产市场仍为卖方市场，二手业主往往采取限定价格实收的方式出售，因此，增加的税费很可能由买家来承担。

　　业内人士认为，由于政策的不确定性增强，在目前房价没有明显“拐点”的表现下，二手房交易市场表现出“繁荣”的期待可能还为期甚远。