王肖邦

　　“一些内地房地产企业正在加紧完成手上的业务，等待"窗口期"，谋求香港上市。”花旗环球金融亚洲有限公司分析师蔡金强对《第一财经日报》表示。受调控影响，内地开发商对资金需求上升，又逢银行信贷收紧，内地房地产企业境外上市融资再度成为热点。

　　本月早些时候，德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣曾向媒体表示，德勤正与8~10家内地房地产企业接洽，预计今年第四季度至明年第一季，内地房地产企业赴港上市的情况会明显增加，并暗示当中包括两家全国性房企以及两家地方性房企。

　　招商证券(600999,股吧)董事总经理温天纳也估计，第二季度过后，新股市场将不会只青睐消费概念股，久未启动的内房股，将于第三、四季重新掀起一波“上市潮”。

　　不过蔡金强认为，类似今年底至明年初会出现“上市潮”的说法“指标性意义不大”，“内房企业并不会刻意集中在某段时间内上市，上市时机取决于"窗口期"何时出现。"窗口期"出现的标志：一是房地产板块整体走强，二是房地产龙头股表现趋稳。”

　　内房板块表现低迷

　　目前，港股内房板块的表现“惨淡”，估值普遍偏低，市盈率多不足10倍。去年至今赴港上市的寥寥几只内房股，除天山发展（02118.HK）外，中骏置业（01966.HK）、融创中国（01918.HK）、中国新城镇（01278.HK）以及莱蒙国际（03688.HK）的股价目前仍低于招股价，累计跌幅也多在20%左右。

　　前不久上市的首只人民币房地产信托基金汇贤REITs，在香港也遭冷遇。国都香港研究部经理朱振明认为，主要是因为汇贤定价过高，且收益率与其他已上市REITs相比没有吸引力。但一些分析人士也表示，汇贤的冷遇一定程度折射出目前香港市场对内地房地产行业的看法。

　　在最近的一份行业展望中，穆迪将中国房地产业未来12~18个月的展望，从“稳定”调整为“负面”。穆迪香港高级副总裁蔡承业称：“由于监管规定更加严格、利率提高、银行信贷收紧以及供应增加，中国的房地产开发商将面临艰难的运营环境。我们认为这将不可避免地导致销售放缓、利润率以及部分开发商的资产负债表流动资金承受压力。”

　　穆迪对26家内房企业所做的流动性压力测试还显示，如果今年整体销售额较2010年下降25%，其中10家开发商的流动资金状况较易受影响，造成流动性风险的因素包括大规模拿地、贷款到期以及高财务杠杆等。被穆迪点名的这十家房企包括合生、宝龙、绿城、恒盛、上海证大、上海置业、世茂、建业、众安、沿海绿色家园。

　　穆迪助理副总裁曾启贤称：“2011年房地产供应将有所增加，部分来自开发商，部分来自计划中的1000万套保障房。这将阻止房价进一步上升，并导致过去12~18个月房价上涨最快的城市出现价格温和回调。建房的投入成本增加，同时产品质量需要提高，以在需求下降的市场上争取买方，这些因素也将对利润率产生压力。”

　　中小房企IPO缺乏卖点

　　除了板块行情冷淡、行业前景不明外，对部分计划上市的中小开发商而言，还面临缺少卖点的困境。

　　“较大型房地产企业大都已经上市，因此新上市的中小房地产企业，很难对投资者构成吸引，认购以及估值的情况也不会很理想。”蔡金强表示，以2010年上市的中骏置业为例，IPO成绩乏善可陈，或许可作为中小开发商赴港上市的一个注脚。

　　去年2月，中骏置业香港上市，公开发售超额认购1.69倍，发售6亿股新股，占公司股本21%，发行价为每股2.60港元，募集资金15.6亿港元，表现中规中矩。

　　“中小房地产企业上市唯有通过低估值吸引投资者，即使这样，预计仍会以机构投资者认购为主，很难获得个人投资者的青睐。”朱振明对记者表示。

　　蔡金强则认为，中小开发商来港上市，发售规模不宜过大，以公司股本20%~25%为宜，这样即使IPO成绩不理想，对公司的影响也不会太大，“上市最主要的目的在于获得海外融资的平台，有了这样一个平台，今后还可以通过发债或向国外银行贷款的方式持续募集资金，不应对一次IPO寄予过高期望。”

　　然而，困扰上市房企的另一个难题是，如何将所募得资金转移至内地。“目前，资金回到内地还是很困难的。北京、上海监管较严，汇回这样的城市，大概需要9个月，也就是说，这9个月时间里，钱都被留在了香港，开发商无法使用。”但蔡金强也介绍，一些二、三线城市的地方政府，正在通过对调招商引资项目的手法，协助开发商加快资金汇回速度，在这种情况下，境外资金只需两个月即可到达该市。

　　上市大门未关

　　目前，也许能让正在计划上市的开发商稍感宽慰的是，海外上市的大门毕竟是敞开的。记者向港交所询问，近期是否会针对房地产行业的上市申请做更为严格的审核时，对方回复：“香港交易所欢迎所有符合其《上市规则》要求的公司来港上市，不论他们的规模及所属行业。”

　　蔡金强也表示，相比一些炒作概念的板块，房地产行业在众人严厉的目光下，已经透明了许多，“猫腻”的花式也在减少，一些开发商的销售业绩始终保持高水平，在目前低估值的情形下，发生“突变”的可能性较小，因此境外市场对内地房地产行业前景的看法并不像内地一些分析人士那样悲观，这从香港投资者对内地开发商所发债券的认购情况就可以看出。

　　据记者粗略统计，截至4月末，内房企业今年在香港发债已超700亿元人民币。

　　“一旦市场对调控政策的恐慌有所减轻，相信就是内房企业上市的窗口期。”蔡金强表示。