房贷班

　　课堂提问：银行房贷紧张、利率不断上涨，想申请优惠利率甚至较低利率都很难了，是不是有其他方法可省息？

　　现场解答：综合多名银行个贷部相关人士的建议，除了选择合适的还款方式以外，还有以下四种方法可省息，不过并不一定适合所有。

　　第一，将房贷和自己的流动资金账户关联起来，办理理财型房贷产品，如“存抵贷”业务。 办理了“存抵贷”业务，借款人就可以把这部分时常闲置的资金划入房贷还款账户，银行将按照一定的比例视作提前还贷，并将节省的贷款利息作为理财收益返还给借款人。

　　按“存抵贷”业务的规定，并不是全部的存款都能被抵扣，而是按照一定的比例计算，比如10万元存款的抵扣比例为85%，按贷款基准利率计算，客户的理财收益率可达到2.73%。另外，还款账户中的金额必须超过5万元才能抵扣。因此，这种房贷业务比较适合常有大额现金流的个人经营户，普通工薪购房者办理后起到减息的效果则不明显。

　　第二，基于银行的差别化信贷政策，非首套房的借款人，可先将自己手中持有的无贷款产权房抵押，办理房屋抵押消费贷款，视借款人的资信情况及贷款额度，银行可能给予1.15倍甚至1.1倍的利率，比目前有些银行的二套房贷都要上浮20%甚至更高划算。

　　不过，办理房屋抵押贷款必须是已经还清贷款的产权房。此外，银行对房产本身的价值、房龄以及借款的额度都有一定的要求，借款人此前的信用记录及职业背景等对贷款的最终利率确定也会起到很大的作用。

　　第三，尚未结婚的情侣共同买房，先买房后领结婚证，用没有房贷记录的一方的名义购买，如此可享受到首套房贷相对较低的利率。当然，在没有确定夫妻关系的情况下共同出资购房，可能蕴含一定的风险，这可以通过协议规避。

　　采用上述方法还要考虑一个人的收入水平是否会影响总的贷款额度；贷款购房后再加名，按照目前房产税收的相关规定，产证上增加配偶的名字将按照赠与方式计税，以赠与份额的3%缴纳契税。

　　第四，用足公积金贷款，因为公积金贷款的利率不受使用次数的影响，而且利率较低，有此条件的可申请组合贷款，其中最大量用公积金额度。不过，目前深圳尚未开通公积金贷款业务，此条暂不适用。