首先，房地产企业的社会责任可以细化为10个方面，房地产企业社会责任REAL ESTATE模型有助于理解房地产企业社会责任；其次，正如业界所流行的和谐社会、责任地产一样，房地产企业需要特别强调社会责任的问题；最后，通过强制性披露具有客观性、真实性和可比性的信息，解决购房者、投资者与房地产企业之间的信息不对称问题，完善“社会责任绩效溢价”的评价机制是推动房地产企业履行社会责任的一个有效途径。

　　房企社会责任REAL ESTATE模型

　　在英语中，REAL ESTATE是与“房地产”相对应的固定词组。这个词组的10个字母可以帮助我们理解房地产企业社会责任。

　　第一个字母R，即Reliability。可以理解为产品的责任，强调产品的可靠性、产品的稳定性。房地产企业首先应该给社会、给消费者提供质量合格、可靠的住房。

　　第二个字母E，即Economic growth。通过房地产企业对投资、对消费的贡献来带动经济增长，推动社会经济发展。这是房地产企业社会责任一个很重要的方面。

　　第三个字母A，即符号α。在金融学里面，α是很重要的参数，它表示一个企业能够带给股东的回报，能够带给债权人的利益。一个企业如果能够把企业本身做得很好，能够为股东创造价值，能够为债权人带来回报，这就是一个好企业。对房地产企业而言，这也是社会责任的一项重要内容。

　　第四个字母L，即Labor Practices and Decent Work。在GRI（全球报告倡议组织）的社会责任报告框架中，这是指对员工的保护措施和工作发展的安排。作为房地产企业也要处理好和员工的关系，包括就业，包括同工同酬，包括反歧视，包括重视员工的发展及教育。

　　第五个字母E，即Environment。房地产企业要处理好与环境的关系，要降低能耗，要减少污染物的排放，要减少开发过程以及开发以后对环境可能带来的负面的影响。

　　第六个字母S，即Society。这里所说的社会不是人们一般意义上所理解的community（社区）的概念，而是更大的一个范围。房地产企业要为城市负责，为社区负责，同时也要反对不正当竞争，要营造一个好的社会发展环境。

　　第七个字母是T，即Tax。房地产企业在开发和经营管理过程中，会涉及很多税，包括增值税、营业税、所得税等等。房地产企业首先要遵纪守法，照章纳税。这是房地产企业社会责任很重要的方面。

　　第八个字母A，即Additional。是指额外附加的社会责任。建业地产董事长在2008年博鳌亚洲论坛上曾经讲过，房地产企业社会责任包括两个部分，一是规定动作，一是自选动作。所谓“自选动作”大概类似于这里说到的Additional。

　　第九个字母T，即Technology。就是技术和工艺。房地产企业在保护知识产权和经济可行性的前提下，不断创新技术，创新工艺，我认为这是社会责任的一个很重要的方面，能够引领这个行业的发展。

　　最后一个字母E，即Ethics。就是伦理。房地产企业除了遵纪守法之外，还应该符合基本的伦理和道德的要求，这是比较广泛的含义。

　　可能大家会说，这个REAL ES?鄄TATE社会责任模型也适用于其它企业。也可能是这样，因为这10个方面不光是房地产企业，其它行业的企业大体上也需要承担这些社会责任。这一模型对房地产企业社会责任的概括可能并不完整，但其背后的涵义起码包括了房地产企业社会责任最主要的内容，也就是说，它能够基本体现国际上关于社会责任的“三重底线”理论的基本要求，体现了房地产企业所应重视的在经济方面、在社会方面和环境方面的底线。

　　为什么房地产企业要特别强调社会责任

　　所有企业都强调社会责任，但是对于房地产企业为什么需要特别强调？有两方面原因：

　　第一，房地产企业、房地产行业太特殊，从宏观到微观，从经济到社会，有很多特殊性。

　　在微观层面上，住房作为商品，它的使用价值实现时间很长，不像一般的消费品购买以后在很短时间内使用价值就完成了，而住房需要一生的时间去消费，去实现它的使用价值。从价格方面看，现在的住房交易价格很高，很贵，对于很多民众是最主要的财富形式。从微观层面来说，住房所具有的这两个特点，使其与洗衣机、电视机等一般行业相比，要特殊很多。

　　在宏观层面上，中国房地产业不管是不是定义为支柱产业，不管称之为什么样的产业，它确实是中国经济的重要的组成部分。从2006年到最近的五年，房地产业增加值占GDP的比重大体上都在5%左右，按照支柱产业的评价，5%左右差不多就已经计入这个范围，所以叫不叫支柱产业不是很重要，房地产业确实已经成为中国经济增长和发展的一个重要的组成部分。从投资上来看，今年1~4月份，全国固定资产投资是6.27万亿元，其中房地产开发投资是1.33万亿元，差不多占20%。无论是投资还是产出，房地产业都至关重要。

　　当然，还可以从更宏观的视野来看。现在，房地产产品经常被作为一种投资品，资本大量的进入和退出很容易导致价格的剧烈波动，特别是在这个过程中，可能会放大资产泡沫，从而对宏观经济的稳定性产生重要影响。

　　归纳而言，房地产不仅是一个经济问题，它也是社会问题，既影响增长与发展，也影响民生与稳定；既影响现在，也影响未来。这也是特别强调房地产业房地产企业社会责任的一个重要的原因。

　　第二，特别强调房地产企业社会责任还有一个原因：房地产企业目前关于社会责任的履行情况与社会公众的预期还有差距。

　　究竟房地产企业在多大程度上履行了社会责任？

　　显然，进入中国责任地产TOP100榜单的这些房地产企业，一些特别优秀的房地产企业，确实已经在很大程度上履行了社会责任。

　　对照REAL ESTATE房地产企业社会责任模型，无论是在满足消费者需求、推动经济增长、解决就业，还是带动其它发展方面，实际上很多房地产企业都作出了贡献。但是，可能和社会公众，或者和相关的外部群体的预期还有差距，所以这也是我们要特别强调房地产企业应该更多履行社会责任的第二个原因。

　　在中国社会科学院的中国100强系列社会责任发展指数中，房地产企业相关指数的排名确实不太好，100分满分的情况下，房地产企业只得了18.1分。当然，准确性是另外一回事，提出来供参考。

　　社会责任、社会绩效和财务绩效有非常显著的正相关关系

　　关于房地产企业履行社会责任我们现在有很多要求，包括发挥舆论导向作用，加强行业自律，强化政府监管，要解决不规范的行为，实施对企业家的道德教育等等，已经有太多太多的建议了。

　　我只从信息经济学的角度，谈一谈如何推动房地产企业履行社会责任的问题。这是一个点上的问题。

　　我们知道，信息不对称问题广泛存在于经济社会的各个方面。房地产企业、房地产行业其实也存在这种情况，存在着严重的信息不对称的问题。比如，房地产企业和投资者之间，房地产企业与消费者之间，房地产企业与社会监管部门等等，都存在着严重的信息不对称的问题。

　　而信息不对称直接导致的后果，按照学术界的描述，叫做“道德风险”和“逆向选择”。这种“道德风险”以及“逆向选择”行为，可能会表现为，没有履行社会责任的房地产企业反而会在市场竞争过程中掌握主动权。在金融学中，也有一个描述类似情形的术语———“劣币驱逐良币”。一些追求卓越、追求成功的企业相反却在竞争中处于不利的地位。

　　基于这种理论的风险的认识，我认为推动房地产企业履行社会责任的关键，在于让投资者、消费者与房地产企业之间能够实现充分的信息沟通，也就是所谓的利益相关者与企业之间的信息共享。

　　如何解决信息不对称问题，推动房地产企业积极履行社会责任？可以通过“社会责任绩效溢价”指标，让充分履行社会责任的房地产企业，如果是上市公司能够得到更高的估值，如果是普通企业能够得到更大的回报，能够赢得更多的客户。

　　可能会有人质疑“社会责任绩效溢价”究竟存不存在？我们对这个问题做了一些初步研究，分别为上海和深圳证券交易所上市的企业建设了深证社会责任指数和上证社会责任指数，和它们的综合指数分别进行比较发现，“社会责任绩效溢价”确实存在。研究得出这样一个结论：社会责任、社会绩效和财务绩效有非常显著的正相关关系。也就是说，积极履行社会责任、社会责任绩效高的房地产企业，财务绩效同样较高；而且从理论上讲，社会责任绩效有助于提高房地产企业的社会责任形象。

　　从这个角度来说，要让房地产企业更好地履行社会责任，非常重要的一个措施就是信息披露，保证企业信息披露的及时性、准确性、客观性。必要的时候，还要通过第三方鉴证，就像发布中国责任地产TOP100一样，可以考虑由相关部门或者行业组织，制订统一的房地产企业社会责任报告编制标准，从而推动房地产企业更好地执行社会责任相关信息的有效披露.