要结婚没“爱巢”；孩子教育、工作调动、父母医疗等问题需要换房；退休一族、安度晚年，选择养老房；在后限购时代，您是不是有以上购房需求？是不是“被调控”一族？专家特意从购房需求将置业人群分为三类，指导不同需求的置业人群该如何实现“置业梦”。

　　首次置业人群：量力而为 切勿好高骛远

　　置业理由：家是归属感，是爱情的港湾

　　代表人物：27岁的小江是浙江人，毕业后一直留京工作，在三年的工作生活中，他渐渐喜欢上了这个充满文化气息的首都，然而三年的租房生活让小江一直有一种漂的感觉，没有家的归属感。看着身边的同事朋友整天为房奔波，他也有所心动。小张的女友是北京人，准丈母娘也是一直和他念叨房子的事儿，甚至愿意出一部分钱来帮他们付首付，小江的父母手头上也有一部分积蓄，两人现在买房的话，双方父母资助的首付款有70万元左右，两人的平均月收入加起来有2万元左右。

　　置业指导：在限购政策下，因为小江不能提供在京五年的纳税或社保证明，所以是不符合在京购房条件的，小江只有与女友结婚组成家庭后，成为京籍家庭，才有购房资格。在购房选择上，建议小江量力而为，切勿好高骛远，可以选择150万元~180万之间的房产，首付60万元，剩余部分借助银行贷款。如果是资金实力较强的年轻一族，最好是选择一步到位式置业。

　　贷款指导：在银行贷款上，建议小江尽量选择等额本息还款，虽然总还款利息相对等额本金略高，但因为每月还款额固定，较适合初入职场、收入稳定的借款人。以贷款额100万元、20年期，按基准利率6.8%计算，月还款7633.40元，月供在家庭收入的38%左右，基本能够保证小江以购房后享受较高的生活质量。

　　置业升级人群：限购下卖旧买新更明智

　　置业理由：父母与子女需要独立的空间

　　代表人物：赵先生与妻子结婚10年有余，自己儿子出生后就一直和父母住在一起，90多平方米的两室两厅，各个房间相对还比较宽敞，一家人生活在一起其乐融融，所以赵先生没想到要换房而是先买了车。可随着孩子渐渐长大，想拥有独立居住空间的愿望也越来越强烈了，于是赵先生和老婆再三商量，还是决定换套大点的三居室来改善目前的居住环境，这样也能让孩子有一个较为安静的学习环境。赵先生目前名下房产的市值在150万元左右，手头有积蓄40万元，要换房的至少要250万元。

　　置业指导：如果赵先生不卖掉现名下的房产，再贷款买房的话是会被算作二套房，他需要支付最低60%的首付，也就是120万元左右，且利率还要上浮1.1倍。对于像赵先生这类手头并不充裕置业升级人群，建议最好还是通过“卖掉买新”。首先可以缓解换房首付不足的问题，而且在出售房产没有贷款纪录的情况下，“卖旧买新”后再贷款时还可以按照首套房政策来执行。

　　贷款指导：赵先生将名下房产卖掉后再加上手头的积蓄支付换房首付，剩余部分通过贷款。在贷款上，建议赵先生使用公积金贷款，因为即使都是按照首套房来执行，公积金贷款4.7%的利率要比商业贷款6.8%的利率低2.1个百分点，以贷款80万元计算，公积金贷款可节省月供近千元，节省总利息23万余元，真是“不比不知道，一比吓一跳”。

　　安度晚年人群：享乐同时医疗条件不可小觑

　　置业理由：退休养老安享晚年

　　代表人物：张大爷今年58岁，刚从干了近40年的单位退休下来，儿子早已结婚生子了，孩子买房的事都是自己操办的，没花老两口的钱。张大爷和老伴现在住的房子位于三环内成熟的商圈，现在退休也不用考虑是不是方便上班，也不用顾虑孩子的住房问题，是颐养天年的时候了。他现在想找一个空气好、安静的小区，买套房来安度晚年。

　　置业指导：像张大爷这种以养老为目的的购房人群，在看房选房时，社区成熟程度尤为重要。首先，小区周边要有便捷的超市、菜市场以及银行等生活配套；其次，还有要健身场所以及医院等医疗配套；最后，最好是绿化率较高且相对安静的板楼，老人可以选择低层方便出行。

　　贷款指导：在银行贷款上，因为大部分银行都对借款人年龄有一定的限制，一般不超过65周岁，所以如果老年人在贷款购房时可能会面对贷款年限短、月供高的问题。因此建议老年人在购房时可以找子女作为共同借款人来延长贷款年限。(来源：银川晚报　杨明)