“对于此轮房价上涨的原因，我认为一是城市公共服务水平差别较大，二是收入分配差距过大。”近日，国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在接受本报专访时表示。在目前众说纷纭的专家观点中，李铁此说法让人耳目一新。

　　房价上涨两大原因

　　中国房地产报：对于此轮房价上涨的原因，到目前为止专家各有看法，能谈谈你的观点吗？

　　李铁：我认为，有两方面是目前分析中较少谈及的，一是城市公共服务水平差别较大，二是收入分配差距过大。我们注意到，此轮房价上涨的鲜明特点是空间结构性上涨，主要表现在一线公共服务水平非常好的城市和少数旅游资源型城市房价上涨速度过快。为何三四线小城市房价上涨没有那么快，主要是公共服务水平与一线大城市差距较大，这种差距导致了公共服务水平好的城市空间资源相对稀缺，而稀缺性导致房价上涨，这也符合市场经济发展规律。

　　中国房地产报：你所谈的公共服务水平差别主要体现在哪些方面？造成差别的原因是什么？

　　李铁：公共服务差别当然包括医疗、卫生、教育、基础设施等的地区差别，更重要的是，一线城市因拥有非常好的公共服务资源，会吸引大量人口聚集，因此寻租机会和就业机会也远高于其他城市。

　　形成这种公共服务水平差别的主要原因是我国的等级化城市管理体系，就是说城市的行政等级有非常大的差别，而行政等级的差别决定了调动行政资源和社会资源的能力有差别，这便形成“金字塔”型的行政结构，而城市能调动的行政资源则是“倒金字塔”型。也就是说，行政等级越高，则越可以通过行政手段获得更多的行政和社会资源。也就因此造成高等级城市资源供给的稀缺性，致使土地资源非常有限。

　　中国房地产报：你所谈的房价上涨的另外一个因素是收入分配差距过大，对此该如何理解？

　　李铁：我国收入分配差距非常明显，假设高收入人口占总人口10%，则有1.3亿的高收入人口，假设高收入人口占5%，我们仍有6500万的高收入人口。他们的住房消费，首先会放在家乡所在地，另外则会选择北京、上海或者著名旅游景区这类高服务水平的城市。有了收入分配差距，就使得有一批人有足够的能力购买更多房产。那么，当所有人都愿意购买高公共服务水平的城市住房时，就会造成供给和需求的差距，便会出现短缺，因为短缺，又会造成投资需求在这些城市的稳步上涨，住房价格也会随之上涨。　　

　　中国房地产报：目前，限购、限贷的宏观调控政策似乎对房价下降的作用并不明显，你认为最主要的问题出在哪里？ 

　　李铁：当前宏观调控政策作用不明显的原因：一是近几年，随着房价上涨，大的房地产商都得到了暴利，使得房地产商自有资金有能力维持目前的生存和销售。因此，我们目前看到的只是成交量下降，而对房价下降的作用甚微。二是高等级公共服务水平城市住房的稀缺性问题仍未解决。三是保障性住房从开建到建成销售还存在时间差问题，目前大规模保障房建设还没有影响到现有住房供应结构。四是我们还未解决城市公共服务水平均等化问题。五是地方政府是否主动支持房地产调控政策。毕竟地方政府财政收入主要还是依赖土地出让金收入，这使得地方政府在执行房地产调控政策上打了折扣。但要说明的是，我认为，土地财政并非此轮房价上涨的主要原因。

　　土地财政制约保障房开发

　　中国房地产报：你为什么认为土地财政并不是导致房价上涨的主要原因？

　　李铁：一是这次房价上涨的土地出让金早在几年前就交完了；二是土地出让金是地方政府的土地所有权的收益。但在集体土地转为开发用地时，一直存在各级政府压低土地价格吸引投资这种现象，尤其在吸引工业投资和地产投资的时候。但如果像国外，土地不是按招标、拍卖价格，而是按谈判价格来定价，那我想土地出让金价格一定会高于现在的价格。

　　所以说，土地财政并不是房价上涨的主要原因，但却是政府不愿意大面积开发保障房，引起社会不满的一个重要原因。由于土地财政是政府解决公共基础设施和公共服务的重要资金来源，这笔钱主要是满足城市人的公共利益，这笔钱的支出结构是有一定公共性的，但政府却压低价格，所以土地财政并不是造成房价上涨的主要原因。

　　中国房地产报：从目前情况来看，在城市公共服务水平差别问题、收入分配差距问题没有得到根本解决的情况下，大规模建设保障房能否解决根本问题？

　　李铁：大规模建设保障房首先的出发点是平抑不满，肯定会使社会大众的不满心理有所缓解，但根本问题并没有解决，反而某种程度上会增加一些隐患。

　　中国房地产报：根据目前各地政府公布的数据，半年过去仍有约七成保障房没有开工。你认为问题出在哪里？当前的政策会增加哪些隐患？哪些问题需要特别引起重视？

　　李铁：一是如果是采取限制人口的政策来限制购买，可能会引起在城市长期居住的外来人口的不满。二是城市财政压力，由于公共收入来源被遏制，导致未来的公共支出会受到影响，可能会影响到未来城市公共基础设施水平的提升，这是一个很大的问题。三是会引起地方债务危机，地方政府原来的债务很多是靠土地出让金来维持，土地出让金收入减少，可能会引起部分地方政府债务风险加大。

　　目前的根本问题还没有得到解决，保障房建设采取的是向下计划分配指标的方式，而忽视了具体城市具体分析，使得本来不缺保障房的城市给了更多的指标，而缺保障房的城市指标较少，供给和需求在空间上存在一定程度的不对接，可能会造成一定量的过剩。到目前为止，对于保障房问题，政府对于内在风险、内在原因和性质还是没有完全分析清楚，现在通过行政手段来压制房地产的发展，同时中央政府和地方政府在政策衔接上存在一定问题，地方政府在执行保障房建设上并不十分得力。

　　允许部分城市房价上涨

　　中国房地产报：目前业界有专家分析房地产不会出台更严厉的政策，但也有专家认为更严厉政策在2011年将会被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸。对此你有何看法？在你看来，平抑房价上涨的解决之策是什么？

　　李铁：我个人认为，解决房价上涨问题，要分类处理，对核心资源短缺的城市，可以允许房价一定程度上涨，但要限制银行贷款，降低银行风险。而对于保障房建设，并不一定都要通过政府解决，还要靠市场多途径解决。在目前政府没有能力承担保障房建设成本的情况下，更希望把保障房建设的权利能交给城乡接合部的农村集体组织，这样可以减少土地成本和拆迁成本，缓解社会压力和政府的资金压力。

　　在空间上，要重点地区重点对待，对于房价上涨过快的地方，一是开辟保障房建设；二是提供大量的小户型公租房；三是发挥农村集体土地建出租房，分摊住房的压力。可在城乡接合部，按规划建一批公租房。这方面广东模式比较好，北京可以借鉴。

　　但根本问题则是要尽快采取措施解决收入分配差距问题。另外，城市的公共服务设施要更多向中小城市和非主城区延伸。

　　中国房地产报：目前，对于发挥农村集体土地作用建设保障房问题，有很多争议，争论的焦点是什么？你如何看待这一问题？

　　李铁：争论的焦点在小产权房的认定上，这直接涉及到用地制度的改革。事实上，用地制度改革方向也是集体土地平等地享有开发权，既然已经认同改革的趋势，为什么不可以从保障房开始。