创新商业模式，从注重速度和规模向注重民生和可持续发展转变

　　本报记者 张娜

　　7月4日，博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会闭幕。与往届不同，本届论坛主题聚焦房地产行业转型，如何从注重速度和规模向注重民生和可持续发展转变，是当前房地产企业正在面临的现实课题。

　　按“十二五”规划目标，2015年我国城镇化率将达到51.2%，这意味着城镇化的平均速度将较“十一五”时期再降低0.1%。“十二五”规划还首次提出要预防和治理“城市病”，这些优化我国城镇化发展的新规则，在给房地产开发企业带来极大市场机会的同时，无疑将倒逼房企转变发展方式，优化开发模式。

　　中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生，在博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会上说， “保利等多家地产大亨大力开拓旅游地产，正是当前市场急需的新的房地产形态来支撑的表现，未来，产业地产将具有长远的发展空间。”

　　2011年是“十二五”开局之年，以2011年为起点，中国的城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与房地产金融业等相关产品迅速兴起，同时伴随着不确定的土地与税收政策。这一切都将进入巨大的改变之中。面对着国家新一轮严厉调控和行业格局调整，房地产行业传统的“速度＋规模”的商业模式显然已经无法适应时代的需要，国内房企纷纷谋求发展方式的转变。

　　事实上，许多房地产巨头已经开始尝试。他们或转战商业地产，或进军二三线城市。聂梅生提到的保利地产(600048,股吧)就宣称将开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务。华润、恒大向二三线城市拓展，一直致力于住宅市场开发的万科也有了新动作，先是重庆万科宣布将在社区中引进商业、娱乐、教育等配套资源，而后深圳万科也公布了购物中心、写字楼和社区商业的三大商业产品线。

　　“行业中，那些成功的企业往往是拥有最适应时代要求和行业趋势的商业模式的企业。”在方正集团董事、高级副总裁兼首席财务官、北大资源集团总裁余丽看来，商业模式的优劣，主要看该模式对其所在行业最核心趋势和规律的匹配度。

　　余丽所在的北大资源集团，在本届博鳌·21世纪房地产论坛上被授予中国地产金砖奖年度社会贡献企业大奖，以表彰其在改善城市病、助力民生发展方面所作出的贡献。

　　“既能盖房子，又能发展城市；既有调配资源、整合资源的能力，又符合国家新城镇化战略需求；既能实现企业利益，也能实现居民安居乐业的升级型开发商，才是目前转型时期国家需要的开发企业。”余丽说。

　　有专家认为，在中国城镇化快速发展阶段，风光无限的是那些快速布局，快速开发，快速销售的企业，在城镇化中期，城市化特征表现为价值两极分化，那些占据最多优质城市资源的企业胜出。但是，当“十二五”规划引领中国的城镇化发展进入优化格局、协调发展的时期，快速城市化和两极分化的城市化不但不能持续，反而成为新的城镇化发展战略着重解决的问题。

　　也就是说，在城镇化优化阶段，更具备支撑新的城镇化战略的资源禀赋、更符合新的城镇化战略利益相关方的现实需求的开发商将拥有更多的市场机会。

　　中原经济区桥头堡——开封新区，就是典型的资源整合型的城市运营。据悉，开封新区的示范区运粮河组团项目将打造一个集旅游经济、产业经济、城市经济等多功能复合的生态宜居新城区。同时，方正科技(600601,股吧)产业园、北大国际医院等产业资源也将落户新区。从基础设施工程前期投资所产生的利润，到土地熟化后，出让节省的溢价，再到房产销售收入以及持有性资产的经营收入以及资产增值红利；甚至可以通过服务持久挖掘客户的终生价值。这种开发模式的优化，收入的多元化将使北大资源能够更自如地参与到城市化进程中去。

　　商业模式的革新不仅给企业带来了好处，产业资源的注入也使政府获得稳定的税收，解决了就业难问题，也为教育、医疗资源的改善提供了便利。