以牺牲配套而换得的高得房率会影响使用

　　得房率越高，则意味着购房者花在公摊面积上的费用越少。但专家提醒，得房率在某些特定的情况下，会发生变化，因此购房者别仅仅只是听信开发商的说辞，也别一味只关注得房率多少。
    一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。
    这到底是怎么回事呢？举例说，前期销售的房源一般是在规划建筑方案设计最初计算并得到的得房率，由于此时公摊面积部分一时无法统计完全，一般只计算现有的公摊面积，有时甚至只是简单计算标准层内的公共交通分摊面积，这样得来的得房率自然是相对比较高的。但等到项目建设竣工交付前后，由房屋测量登记部门通过图纸与实测结合计算得到的公摊系数通常都会比前期的大，因而，这时的实际得房率比销售时的宣传要约降低1～3个百分点。
    对此，专家建议，如果条件允许，购房者不妨直接进入样板房对室内使用面积进行测量，得到套内使用面积，计算出使用率，虽然结果不一定十分准确，但能够较为客观地反映住宅的使用效率。同时，使用率还能反映出房型设计方面的缺陷，因为有些房型形状很不规则，会影响到使用，虽然得房率不低，但是使用率却打了折扣。
    据了解，得房率跟建筑形式也有一定的关系，如多层住宅的得房率可控制在85%～90%，小高层住宅的得房率控制在80%～85%，高层的得房率相对较低，一般在75%～80%。高层小户型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。
    业内人士介绍说，不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。
    一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。
    而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。
    此外，对于得房率而言，也不能一味要求其达到很高的标准。专家表示，住宅建筑需要相应的公摊面积作为本身的配套，以牺牲配套而提高得房率，这势必会影响到日后的使用，如楼梯过窄，大块头的家具便无法通过。
    对于套型本身也不能盲目强调得房率，要看套型设计得是否合理，有些套型的得房率虽然高，但是进深很大，有很多走廊、暗间等，这个得房率就高得没什么意义了。