开发商自筹资金占比已超40%

　　我们得到的最新数据显示，6月份全国商品住宅销售面积首次突破1亿平方米，同比增长24%，较5月同比增速提高7个百分点；销售面积环比增长42%，较5月环比增速大幅提高31个百分点。相对于我们监测的全国33个大城市17%的同比增速和2%的环比增速，全国的情况明显要好出许多，我们认为，主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。我们认为，接下来楼市进入7月销售淡季，成交量环比下滑是大概率事件。

　　在房地产投资增速方面，我们得到的数据显示，6月住宅投资完成额5350亿元，同比增长32.1%，较5月同比增速下滑4个百分点，连续2个月呈回落走势。6月，住宅新开工面积1.8亿平方米，同比增长21.1%，较5月略有回升。

　　我们预计，三季度供给压力会持续上升，而需求会持续紧缩，在此双重紧逼下，楼市的调整会继续深入。在此判断下，我们认为，今年商品住宅投资和新开工增速会保持前高后低的走势。1000万套保障房的开工建设会对商品住宅投资和新开工的下滑有所补充，但从目前的情况来看，各地建设的力度还不是很大，能否弥补缺口还有待观察。

　　值得注意的是，6月，在开发商的资金来源中，自筹资金占比上升至40.2%，追平2008年11月的最高水平，而国内贷款和按揭贷款则继续回落。其中国内贷款占比回落至17.1%，为历史新低；按揭贷款占比回落至10.2%的水平，为2010年来新低。近期有媒体报道，“绿城中国信托产品年化收益率高达25%。”诸如绿城中国这种大型开发商资金链尚且如此紧张，销售更一般的中小开发商资金链可想而知。我们认为，短期内开发商资金链紧缩的局面难以缓解。（编注：中投证券认为，下半年库存压力较大，可售量将持续增加。7、8月份行业销售淡季来临，库存将上升，若价格无明显松动，成交量有下滑可能。而年底行业资金链紧，开发商可能在三季度采取降价促销举措，主要城市典型楼盘价格下行有望。）