全景扫描京沪穗学区房

　　与房子有关的那些税

　　限购二三线角逐38城

　　理财周报记者 张伟湘/文

　　叶先生也许没有想到，他在2008年无意间的那笔投资，竟会为他在3年间带来接近1倍的回报。

　　叶先生是一家电子商行的老板，3年前，他在广州锦城花园看中了一套二手房，房主因为要急着出国，便将房子以每平方米1.5万元的价钱卖给了叶先生，对于这笔交易，叶先生当时已很满意，因为那时锦城花园的二手房价大约在1.6万/平方米左右。

　　锦城花园已是有10多年楼龄的老高档小区，位处广州重点小学东风东路小学的学区路段。几个月前，叶先生在名下的房子卖给了一户外地买家，成交价约2.5万/平方米。

　　买家感兴趣的是，由于叶先生并未将自己的户口落户该房，因此，该房的入学名额依然有效。买家直言不讳的告诉叶先生，他买下这套房子正是为了孩子的升学。这套面积约90平方米的房子，买家付出的代价接近240万元。

　　事实上，在北京、上海和广州等中心城市，自7年前各地陆续实行学区制度始，重点小学附近的学区房一直“高烧”不退，以北京万柳区为例，如果你在6年前投资一套学区房，迄今的回报甚至可达2倍。

　　与过去动辄数万甚至10多万的择校费相比，学区房毕竟阳光多了，因为这是符合政策规定的，但是，在选择学区房时，买家还要注意一些细节，例如房子是否有前手落户，如果前手落户，必须待前手将户口迁出后，买家才能将户口迁入，孩子才能依据这个户口入学。再譬如有些地区会有入户时间限制，例如北京一些区会要求落户满3年的孩子才能在学区范围内入学，等等。这些细节，有时地产中介出于撮合生意的目的，并不会主动言明，投资者和家长需要自己密切注意。

　　四大学区扫描

　　世纪城大户型为主

　　北京目前有四大学区地段，其中顶级名校最多的地段是世纪城学区，北京大学、清华大学和人民大学的附小都在此处，而世纪城本身就有人大附小的入学名额。

　　目前，世纪城一期、二期和三期的均价在3.6万元/平方米至4万元/平方米之间。据当地中介介绍，世纪城的二手房以大户型为主，有时，也有少量小户型供应。相比大户型，一居室、二居室的小户型更受投资者关注。

　　万柳5万均价盯中关村三小

　　北京的另一“老字号”学区则位于万柳区，区域内的重点小学有万泉河小学、中关村三小，还有重点学府北京大学、清华大学和中国人民大学等。买房和租房者不仅包括小学生家长，还包括一些大学生。

　　据透露，其中比较畅销的学区房包括光大花园、碧水云天和蜂鸟家园等。不过，该区域的二手房售价较高，均价在4.4万/ 平方米至5万元/平方米之间。蜂鸟家园的主打户型是40至50平方米的小户型，拥有中关村三小的入学名额，如果按照二手均价4.5万元/ 平方米和契税计算，一套50平方米的小户型才接近240万元，不过目前的限购令是阻止买家入市的利器。

　　碧水云天和光大水墨风景则是实力较强的投资者和家长的首选，因为这两大楼盘基本上是大户型，而二手均价在5万/平方米以上，一套120平方米的住宅大约在700万元左右。

　　上清100万买名校名额，价格稳定

　　北京的海淀实验二小也是重点小学，在该小学附近，是有名的上清学区。在该区域，学区房的投资者有更多选择，富裕的家长可以选择橡树湾，该楼盘2006年开盘，2008年入住，目前二手房均价约3.2万元/平方米左右。而不太富裕的家长可以选楼龄较久的毛纺厂北小区和清上园，这些楼房的二手均价约在2.3万元/平方米左右，而小户型在40至60平方米不等，对于那些只为满足孩子入学名额的家长而言，花100万为孩子选择一个名校是可以接受的选择。由于这些需求的存在，该学区内的二手楼价格一直比较稳定。

　　朝阳门北区域有回迁房

　　北京二中、史家小学、灯市口小学等重点小学位于北京东城区的朝阳门北区域，在这个学区，投资者的选择更多，不仅包括新建楼盘、旧楼，还包括回迁房。不过，该区域内的二手楼价不算便宜，大约在4.5万/平方米至5万/平方米之间。投资者在买卖一些入住时间较久的楼房时还要考虑质量问题。

　　三大学区徐汇数量多，

　　静安最有名，卢湾便宜

　　徐汇11所重点小学，偏好小户型，180万可

　　下手

　　上海徐汇区是当地三大学区中的重要地段，约有11所重点小学。

　　围绕这些小学，上海的投资者和家长其实有比北京更多的选择。以建襄小学为例，该小学位于徐家汇(002561,股吧)的衡山路段，这里是大型楼盘密集地，自2003年上海房地产市场复苏开始，该区域新建了许多楼盘。例如太原邸、高欣公寓、巴洛克宫廷等。据附近的地产中介称，在此区域内买房的投资者中，购买学区房的家长约占了一半。目前，巴洛克宫廷的二手均价约在4.5万元/平方米左右，在限购之前，曾一度接近5万元/平方米。楼龄较长的高欣公寓的均价在3.6万元/平方米之间。

　　与北京一样，购置学区房的家长偏好小户型的二手楼，因此，小户型较多的高欣公寓的价格比较稳定，几乎没有受到限购令的影响。以一个户型为50平方米的小户型为例，花大约180万元就可以买下一套学区房。

　　静安王牌育才和培明，对应楼盘每年更换

　　要打听

　　上海的静安区有3所重点小学，其中最有名的是上海静安第一中心小学。因为该小学所处区段对应的是鼎鼎大名的育才中学和培明中学，有些家长为了让孩子接受良好的小学和初中教育，纷纷在附近购置房产。

　　在上海静安第一中心小学附近，学区房有静安豪景、静安枫景、曼克顿豪庭和静安国际广场等。由于附近还有大量配套设施，因此楼价较高。例如就在小学一侧的静安枫景二手均价约5万元/平方米。而曼克顿豪庭的二手均价则在4.5万元/平方米左右。

　　但是，并不是区域内所有的住宅均是上海静安第一中心小学的对口学区房，以均价超过5万元/平方米的静安豪庭为例，并不是每年都是该小学的对应楼盘，因此为孩子升学而买房的家长在购买学区房前一定要先向学校打听清楚那些楼盘的住户可以入学。

　　卢湾学区房价格最低

　　上海卢湾区由于有卢湾第一小学、上海师大实验小学等重点小学，也是家长们关注的学区房重心。这里的二手楼均价普遍比前两个学区低，以淡水公寓为例，其二手价大约在3.6万元/平方米左右，即使是大型楼盘淡水湾花园，其二手均价也只在4.5万元/平方米至5.5万元/平方米之间。而当地的一些较旧的小区，二手均价则在3万元/平方米左右。

　　广州

　　学区房均价1.5万

　　广州与北京、上海一样，也有重点小学云集的学区。不过，这些学区的楼盘都是以旧楼为主。

　　越秀区自东山口到农林下路的区域是广州重点小学和中学较多的区域。以署前路小学为例，其附近多是楼龄在20年左右的老房改房。目前二手价在1.5万元/ 平方米左右。这些房改房，很多面积为50平方米左右，即使是现在，花费70多万就能获得一套学区房。

　　然而，这些学区房有一个弱项，就是很多原有的户口挂在这些学区房下，按照广州市的规定，如果原有户口没有迁出，即使买家过户，其孩子也很难获得入学名额。

　　天河区可入读体育东路小学的学区房也较多，除却那些均价在2.3万元/平方米至3万元/平方米不等的高档住宅外，附近的老楼盘六运小区等，也是不错的选择，六运小区的二手楼价约1.5万元/左右。入读华阳小学的侨林苑二手均价约1.6万元/平方米左右。

　　而在海珠区，可入读海珠区实验小学的穗花新村二手均价约1.4万元/平方米左右，可升学万松园小学、菩提路小学的南苑路等房改房二手均价在1万元/平方米左右。

　　总体而言，如果家长对小学师资力量没有太大要求，1.5万元/平方米是广州随处可见的学区房平均价格。