房价下降本就在调控规划当中，也是提前挤破泡沫以避免步日本后尘的必要手段，部份开发商持续的“不知不觉”，恐怕将来真的要后悔。

　　《理财周刊》：

　　降房价才是硬道理

　　文/蔡为民

　　调控政策坚持不松绑，楼盘降价此起彼落，惟市场上纹风不动者，仍大有“盘”在，令人莫测其高深。

　　●降价的三种类型

　　从总体市场发展态势来看，我仍然坚信“抢先降价也是商机”，愈慢降价愈早面临“丧机”，更何况现在已非“抢先”而是“殿后”矣！

　　关于楼盘降价，我与复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授有过一番深度交流，他的描述相当传神与写实：目前市场基本上存在三种类型的开发商，首先是“先知先觉先降价”，以少赚保增长为主，具代表性的开发商非万科、恒大莫属；其次是“后知后觉后降价”，以少赔保命为主，代表开发商则包括龙湖、绿地等；最糟糕的莫过于“不知不觉不降价”，对其后续处境实难乐观以待。

　　相信许多业者会质疑降价到底有没有用？毕竟限购已清除了大量的有效客源，如果降了仍走不动，无异自毁形象。但死撑着后遗症岂止“伤筋动骨”，而是有“万劫不复”之虞。

　　●挤破泡沫正是调控初衷

　　至于有人以黑石集团为首的外资撤出楼市事件，及中国外汇储备9月出现减少608亿美元，是16月来首次单月下降。还有9月的贸易顺差为145.1亿美元，外汇储备本应增加却反而减少，说明外资正在撤出，因此呼吁政府要严防资产泡沫破灭。

　　我认为此一观察恐怕是多虑了，因为现在的状况不是在防范泡沫破裂，而是惟恐它不破灭。

　　必须要知道的是，中央一系列调控措施之原始目的，就是在避免自由落体式的房价硬着陆（泡沫强烈爆破），于是采取强制手段逼迫房价在涨上来之前，先跌下去，以与其未来价值相匹配(软着陆)。

　　●全球化下的〝泡沫〞正解

　　欲探究何谓“未来价值”？就必须先了解“泡沫”定义。许多专家、学者认为价位相对偏高，并脱离房价收入之正常比值（联合国数据为工作3～6年收入具备购屋能力），就是泡沫表现，其实并不尽然，甚至可以说并非如此。事实上，在全球化大背景下，房地产已经成为金融商品，上述观点早就退伍，更不适用在高速发展中的中国。对〝泡沫〞我的解读是以“购买力的不可持续”谓之。关键是购买者的结构属性与数量，是否足以支撑价位稳定或持续向上。举例说明：中国的上海、北京，美国的纽约、英国的伦敦，因为购房需求来自四面八方，且目的并非单纯的投机、投资，还包括置产、自用等等，导致其即使房价高，却并不意味其泡沫大。我常开玩笑说：中国村长以上的干部，都以在上海拥有一套房子为荣。这足可说明上海房价何以具备更强烈“易涨难跌“的特性——因为想买的人实在太多，导致跌价总是阶段性，房价上涨则成为长期的现实，这就是我总以“短空长多，锯齿向上”形容上海楼市乃至具相关特性之城市发展的终极判断。

　　那么何谓“未来价值”呢？简言之，全球经济、金融形势正在发生剧变，11月7日国际货币基金组织（IMF）总裁拉加德才忧心忡忡地表示：世界经济正进入一个危险阶段，全球需求有可能崩溃，而修复时间恐怕需要十年！

　　●总理已两度表示降房价的决心

　　我认为拉加德的说法明显保守，二次探底已迫在眉睫，换言之，国际资产价值必然、必需进行重估，以适应新的经济形势，这才是中央调控房价不放松的根本原因，也是温总理破天荒在今年内两度表态“要让房价降下来”的真实原因。第一次是“五一”期间视察北京经适房工程进度时；第二次则是近期在海外的隔空宣示。毕竟，任由房价由高点起跳再回到原点，是一段痛苦的过程且副作用大，不如压制它一直待在原点，然后视国内外经济发展的变化，再作必要的调控。

　　因此，房价下降本就在调控规划当中，也是提前挤破泡沫以避免步日本后尘的必要手段，部份开发商持续的“不知不觉”，恐怕将来真的要后悔。