绿城与中投、黑石的合作逐渐明朗化。虽然目前三方合资公司尚未成立，但已经开始着手寻找投资项目。

　　早前曾有消息称，合资公司已在接洽北京昌平新城、密云新城等项目。而最新消息显示，绿城、中投在昌平新城项目的投资几乎已经敲定。

　　据悉，绿城、中投及黑石合资公司的负责人已与昌平区政府、TBD区域内一些在建项目的负责人进行了磋商，欲投资TBD区域的基础设施建设。

　　位于昌平区回龙观区域的某产业基地负责人介绍，刚与回龙观镇政府负责人以及合资公司负责人召开了一次会议，被要求暂停地块的继续转让及已转让地块的报批，“绿城、中投和黑石的入主或已成定局”。

　　另据观点地产新媒体求证，该消息已经得到绿城方面的证实。绿城内部人士进一步透露，此次在北京昌平的项目实为土地一级开发。

　　一级开发

　　一直以来，绿城在一级开发上的动作极少，如今介入北京昌平TBD的一级开发，其模式与目的均令人所好奇。

　　有分析人士指出，像绿城这类房产商如今进入一级开发，并非是作为独立一级开发商，因为绿城难以直接操作这么庞大的项目。

　　据了解，单单北京昌平TBD区域，面积就达55平方公里。

　　上述人士续指，由于一级开发项目都是成片开发，这就意味着前期投入的资金非常庞大，动辄几百亿甚至上千亿，而绿城等二级开发商并不具备相当的实力。

　　相关人士表示，绿城或会选择跟一级开发商合作，只是参与当中部分土地的整理，或入股共同开发。

　　除绿城以外，近期不少房产开发商也在纷纷介入一级开发市场。除了能规避调控风险之外，可观的利润也是驱使房企参与一级开发的动力之一。

　　有业内人士向观点地产新媒体介绍，按照国土资源部规定，一级土地开发商可得到的利润为总投资额的8%，但开发商不会因为这8%而参与到一级土地开发。

　　该人士表示，更多利润在于土地收储之后向二级开发商卖地中产生的增值部分，但最终利润还是要视乎是否全额返还还是与政府分成。

　　他续称，二级开发商进入一级开发，最重要的目的其实是希望通过一级开发，实现二级市场的进入。

　　相关分析人士也表示，如果参与了一级开发，那么以后拿地的成本就远低于招拍挂，并有可能以优先次序拿到好的地块。“投入的量虽然不大，但回报比较好。”

　　不过绿城相关人士已否认公司会借此进入二级市场开发。

　　卖地售股

　　眼下对于绿城而言，或许真的是“卖房不如卖地”。

　　今年开始，绿城的销售一直不振，资金链长期处于紧绷状态，这也让绿城不断地被卷入各种“破产”传言中。

　　为了提振现金流，绿城表示，将考虑腾挪出售旗下部分项目。

　　“绿城并没有事先预计好出让哪块地，如果对方看中了绿城的地块，就可以商谈。”绿城表示。

　　知情人士向观点地产新媒体透露，绿城正在与融创及SOHO中国洽谈旗下地块的股权合作与转让。

　　据悉，融创正在与绿城洽谈无锡地块的收购，计划以购入该地块一半股权，价格不会在原地价的基础上有太大溢价。

　　与此同时，绿城有意将持有的10%上海外滩地王股权出售。知情人士表示，绿城或将以10亿的成本价售予潘石屹。

　　而此前传言要转让的杭州兰园等项目，绿城日前亦承认，该等项目也在谈判中。

　　根据绿城中报所示，绿城仍有4000万平方米的土地储备。可以预见的是，资金捉襟见肘的绿城未来还将有更多的项目进行出售。

　　事实上，在此之前，绿城就已经开始进行了项目的腾挪工作。

　　有消息称，此前传言的“海航收购绿城项目”一事确实属实，双方更从9月就开始相关细节的确认工作。

　　据海航内部人士透露，海航此番收购了绿城在海南、杭州、青岛三大旅游城市的共6个项目，产品类型主要涉及别墅和酒店类产品。

　　此外，绿城在杭州的2个项目也已经被拿出来与滨江集团合股，总涉及权益超过30亿元，绿城在完成此举后或许还能周转出十几亿元资金。

　　转型建筑商

　　“首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　面对外界对于绿城的质疑，其董事长宋卫平此前给出了上述的回应。

　　虽然绿城表示，“以后就不再做房地产了”只是宋卫平的一句气话，但从目前的种种动作来看，绿城似乎已经开始谋求转型之路。

　　“别人是地主，我们是长工。我们的心态很好，给员工打工，给客户打工，给银行打工，给社会打工，给股东打工。”绿城副董事长罗钊明直言，未来五年将从地产运营商向地产服务商转变。

　　曾有分析人士直指，绿城已经离开发商的角色越来越远，更多像是建筑商。

　　事实上，目前绿城的大多数项目均采取合作代建的模式，就连与中投、黑石合作的一级开发项目也不例外。

　　绿城也似乎想在代建道路上闯出一片新天地。据了解，目前绿城的代建模式有政府代建、商业代建和资本代建，其合作对象分别为政府机构、项目持有者和资本市场。

　　政府代建项目代建费一般为建安成本的3%-5%，多为安置房代建，后两种模式收益稍高，绿城可收取7%左右的项目管理费。虽然利润比房地产开发低，但总归稳定。

　　作为绿城的“另一条腿”，代建的路相较于开发也走得顺畅一些。

　　相关数据显示，截至今年9月，和绿城有意向的商业代建项目超过200个，绿城已签约的项目达50多个，总建筑面积700万平方米，总可售金额接近1000亿元。

　　绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年表示，希望通过代建业务，在两三年内把负债率下降到一个合理的水平。“以后不是主要靠投资来赚钱，而是靠品牌和管理输出来赚钱。”