上海楼市的“暖冬”格局进一步确立。

　　12月24日，金丰易居&；佑威联合研究中心发布统计数据称，上周（12月17日-12月23日）上海市商品住宅成交面积为30.17万平方米，环比（较前周）大幅上涨27.03%；成交均价为21820元/平方米，环比下跌1.86%；新增供应面积为14.03万平方米，环比大幅下降57.84%。

　　佑威机构执行董事黄志坚介绍，上周上海楼市30.17万平方米的成交量，创下了7月以来（最近25周）的周成交量新高，并达到今年的第二高点。

　　某上市房企营销总监认为，年底上海楼市翘尾势头很强，甚至有“井喷”的意思。

　　不过，他也指出，马上就到1月了，由于中低价位楼盘成交占比仍然很高，因此成交均价不会有太大变化。

　　“小户型库存去化周期已降至4.9个月”

　　黄志坚认为，在调控背景下，上周上海楼市的成交量堪称“异常火爆”，尤其是中低价位房源。

　　据佑威统计，从成交结构上看，上周单价在2.5万元以下的商品住宅成交了21.47万平方米，环比上升22.24%；单价2.5万-4万元的商品住宅成交了6.38万平方米，环比上涨56.07%；而单价4万元以上的商品住宅成交了2.32万平方米，环比涨幅为10.51%。

　　中低价位房源的连续集中成交，进一步加大了供应压力。据黄志坚称，目前上海商品公寓库存的去化周期为8.1个月，已基本达到“供求平衡”状态；而市场主力需求的100平方米以下的中小户型房源，去化周期已降至4.9个月，远低于7-8个月的供求平衡值，“呈现出较为严重的供不应求”。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海进一步说，本周上海楼市成交仍会继续放量，均价也会大幅冲高。预计下周中等价位楼盘的成交也会继续放量。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，上海楼市上一次单周成交量超过30万平方米，即在6月末。可见，在预期转变下，12月楼市已有复制6月高位的迹象。

　　据佑威统计，截至12月23日，上海12月商品住宅累计成交面积为80.03万平方米，12月全月成交量有望赶超6月102.07万平方米的高点，冲击今年月度成交冠军。

　　某外资房企中国区副董事也认为，上海楼市会在12月实现真正的翘尾，出现“金十二”行情。

　　按他的梳理，上海楼市从去年底的最低谷，到今年一季度的缩量，4、5月份出现放量后，政府又出了一些从紧的补丁政策，到了9月成交量才缓慢回升。这其中，除了市场的因素，他认为，部分原本犹豫的买房人开始“被迫”出手。

　　部分开发商临时加推

　　受暖冬行情推动，部分开发商也放弃了在年底休整的打算。

　　某外资房企中国区副董事介绍，12月初时，很多开发商由于全年业绩完成得不错，都打算鸣金收兵，但市场的向好出乎意料，“其实9、10、11月的成交量也不低，不太会想到年末成交量会大幅冲高。”

　　据他称，11月底12月初时，相当一部分业内人士都预测，12月上海楼市的新增供应量不会很大，但实际的情况是新增供应量仍然维持较高水平。一些原先打算休整的开发商纷纷改变计划，开始加推抢收。

　　德佑地产亦称，12月以来上海楼市供应量大增是成交量冲高的主因。上周成交面积排名前十的商品住宅项目中，12月推盘的占据了8席。据21世纪不动产统计，近3周上海楼市新增供应面积为74.6万平方米。

　　“现在推盘的开发商可以分成两类，一类是全年业绩完成得很好，看市场不错想继续冲一把的。一类是在12月实现一部分签约，为明年的业绩奠定基础。”上述外资房企中国区副董事举例说，像在12月最后两周推盘的开发商，成交业绩都会算在明年。

　　沪上一开发商即属于前一类。

　　据该开发商介绍，他们公司原本不打算在12月加强营销的，结果发现市场行情很好，“虽然临近春节，在建的项目已难以达到预售标准，但公司旗下的一个刚需楼盘和一个改善型楼盘，还有几百套房源，于是也趁热打铁。这两个楼盘近期的成交还是不错的。”

　　“开发商年底冲刺业绩的欲望不减，加上年末土地市场火爆，造成明年土地价格上涨预期大增。”德佑地产分析师陆骑麟猜测，部分开发商需要为明年购地储备资金，必然会在今年最后一周加大营销力度。

　　明年“两会”或定调政策走向

　　年底翘尾行情的短期影响不容小觑。

　　宋海直言，12月楼市出现量价齐升的翘尾行情，将对明年的市场产生显著影响。尤其是改善型需求的释放。他预计，明年改善型、中高端开发商会受到鼓舞，原来放缓入市的楼盘会加速入市。

　　这间接也会影响到房价。宋海说，改善型房源的成交放量以及刚需中小户型房源库存的短缺，将对明年房价施加双重压力。目前的市场形势无论是对开发商、买房人还是监管方都有参考意义。

　　“地方政府应在明年加大推地，弥补刚需、中小户型供应的不足，从而达到抑制房价过快上涨的目的。”宋海说。

　　但也有业内人士认为，在调控基调未明显放松的背景下，楼市前景仍存变数。

　　黄河滔判断，限购、限贷政策短期内不存在放松可能，投资投机性需求仍然受限，阶段性的需求释放，并不意味着楼市会大幅反弹。

　　沪上某开发商也直言，由于限购政策仍在，楼市成交量难有连续的大幅冲高表现。而且，虽然中小户型房源略有短缺，但目前总体库存仍较为充足。因此中短期内只要成交量稳定，价格难以有太大幅度的上涨。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市一手住宅库存为1028.28万平方米，仍处高位。

　　上述开发商预计，明年1月上海楼市成交量会出现下挫，2、3月成交量也不会太高，预计明年4、5月的市场还是会维持现有水平，成交量价都会呈现稳中有升的态势。同一类型的楼盘价格可能会有2%～3%的小幅上涨，但房价全面上涨的可能性不大，大部分开发商还是会选择跑量出货。

　　“春节以后的市场很难说。”某上市房企营销总监说，明年3月后，上海楼市会迎来推盘高峰，但接下来的全国“两会”可能会对楼市产生决定性的影响。如果市场太热，不排除会有新政策出台，一些开发商会抢在明年“两会”前加紧推盘出货。