国际房地产顾问巨头——戴德梁行前日发布报告称，上海、北京、广州等全国9大城市商品住宅库存量目前已高达3800万平方米。针对重庆房地产行业的未来走势，市发改委下属的重庆综合经济研究院完成了一份专项调查，从短期看，重庆房价的下降和成交量的萎缩在所难免。专家分析认为，目前重庆市民对主城4000元/平方米的房价已呈接受心态。

 

　　现状

　　房产投资转向主城区外

 

　　市综合经济研究院“房地产未来发展趋势分析”课题组专家表示，去年我市房地产开发投资增速平稳，但各地楼市低迷成为不争的事实。去年前三季度，全市房地产业累计完成投资767.86亿元，同比增长29.5%，房产投资的核心区域已经开始向主城九区以外移动。

 

　　据有关部门调查，我市房地产开发投资已出现了战略性的变化，呈现出由中心区域向周边扩展、两翼快速发展的态势。去年1~9月，我市“一小时经济圈”房地产开发投资590.46亿元，同比增长26.7%，较全市平均水平低1.5个百分点，其中，“一小时经济圈”内除主城九区以外的其它区县房地产开发建设加快了步伐，房地产开发投资113.44亿元，同比增长56.8%；“两翼”房地产开发建设亦不甘示弱，“两翼”合计房地产开发投资45.67亿元，同比增长51.4%。

 

　　4000元/m2成购房者心理价位

 

　　“去年以来，重庆房地产开发投资格局发生了重要变化，中小面积住房和保障性住房投资、销售较快增长，住宅投资中的90平米以下小户型房投资和经济适用房投资增长尤为突出。”专家表示，去年前三季度，累计完成经济适用房投资35.91亿元，同比增长59.0%，较上半年高19.8个百分点，较一季度高18.4个百分点。经济适用房投资在去年同期72.4%的增速基础上，以近60%的速度继续增长，成为重庆市房地产开发中的一大亮点。

 

　　专家认为，自去年下半年开始，在多项调控政策的作用下，对房价走势的预期发生变化，市场出现观望气氛，至今已达一年之久。去年1月以来，重庆楼价一直在均价4000元/平方米上下微幅调整多次。在经历了长达半年的价格起伏后，9月后价格出现了下跌，楼市均价跌破4000元/平方米。“在这个过程中，房市供需双方进行着市场预期的心理博弈，各地楼市低迷成为不争的事实。”专家认为，商品房价格长久小幅振荡的现象说明，目前重庆市民对主城房价4000元/平方米已出现接受心态。

 

　　预测

　　短期 今年仍将供大于求

 

　　市综合经济研究院专家认为，去年全国不少城市出现了商品房供大于求，从短期看，重庆房价下降和成交量萎缩在所难免。“虽然大多数房产商还在指望楼市回暖，但是没有成交量的支撑，房价也很难再度攀升，可能处于有价无市的状态。”

 

　　专家认为，目前房地产市场观望情绪浓厚，供大于求的状况今年将继续加剧。开发商为了快速回笼资金，很可能自行进行价格调整。预计今年，我市商品房价格有可能继续下降，但下降幅度相对较小，整体呈稳定态势，总体表现为高位调整；此外，商品房销量也可能继续低位运行。今后，重庆房地产行业利润增速将放缓，未来3年内，行业的平均增长率预计将低于前两年。

 

　　中期 价值将合理回归

 

　　据市综合经济研究院专家团队分析，房价调整并不是房地产市场萎缩，而是一种向价值回归的合理现象。“我们认为，重庆房地产企业行业发展的根基并未动摇。”专家说，今后三年，市政府和区县政府将调动上百亿元，支持房产企业渡过难关。在未来五年时间里，重庆将投入上千亿元进行主城区危旧房改造、工矿棚户区改造和经济适用房、廉租住房建设，从而改善市民居住条件，提升市民居住环境；此外，国家已经把“加大保障性住房建设规模”放在首位，说明了中央对待楼市的政策态度。同时，近期国家财政政策和货币政策有所放宽，调控房地产主要用意是增加投资需求，拉动经济增长。“由此，从中长期看，重庆房地产行业在夯实基础之后，必然会迎来上升期，重庆房地产中期走好是必然的。”

 

　　长期 新增上亿平方米需求

 

　　专家分析，一小时经济圈的建设，将加快我市城市化进程和城乡统筹发展，这将加快外地人口和重庆市域农村人口向圈内城区的聚居，一小时经济圈内由此净增人口1000万左右，直接刺激圈内各城区商品房的消费；同时，随经济迅速发展、就业不断增长、外来人口和非农人口增加、城乡居民收入增加，市民的投资置业能力和商品房消费水平将不断提高，增强商品房的购买力。

 

　　“未来12年里，重庆预计将新增400多万人，按人均25平方米测算，我市还将新增上亿平方米的自住住房和改善性住房需求，以及数千万平方米的写字楼、宾馆、商业物业需求。”专家说，到2020年，重庆都市区将扩张至1000平方公里，人口超过1000万。由此可判断，从长期来看，重庆楼市将有望趋好。

 

　　建议

　　正确引导市场心理预期

 

　　市综合经济研究院专家建议，应采取适度政策调控，促进房地产健康发展。同时提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构，并正确引导市场心理预期。

 

　　专家表示，目前重庆的房地产市场运行总体上在正常范围内波动，政府应出台刺激房地产市场有效需求、合理引导房地产消费的相关政策，使土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜，形成重庆房地产市场良性发展的机制。此外，为满足中低收入阶层的住房需求，应着力构建多层次的住房保障体系，改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力，提高中低档住房供应量。

 

　　“建议人行重庆营管部、重庆银监局继续督促各商业银行加强房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，继续对符合信贷条件、购买普通商品住房的个人提供信贷支持。”专家认为，我市应加大对房地产新增不良贷款的检查力度，切实防范金融风险；采取多种形式，加强对有关政策措施的宣传解释工作，让广大群众正确理解国务院的决策部署及调控住房价格的各项政策措施。增加市场透明度，对歪曲宏观调控政策，恶意炒作、误导消费者的行为，坚决制止，并及时予以澄清。