●市场问题也有企业自身原因

　　●不必怨天尤人应该检视自己

　　●通过强身健体寻找突围出路

　　突如其来的金融危机和经济“寒冬”使房地产企业措手不及，很多人把市场回暖的希望寄托在宏观经济周期和政府的救市政策上。难道在市场下行周期就只有撤出房地产市场这一条路吗？没有了政府救市，就只能坐以待毙吗？

　　其实房地产业一开始就是市场经济发展的产物，从来就是有周期波动的。这个时候，对于房地产企业来说，求人不如求己，求救不如自救。

　　从市场上能否找到出路呢？回答是肯定的。分析近些年房地产市场的数据可以发现一个重要的现象，即市场的“非均衡性”分布，少数企业占有绝大多数的市场份额，少数户型吸引了绝大多数的销售量，少数客户贡献着绝大多数的利润。由于市场分布的“非均衡性”，很多企业没能认清市场的“云图”，不知道哪块“云彩”会下雨，想当然地设计产品，估摸着定位客户，撞大运式地销售，从而引发了另一个共性，就是形成销售期加长的“拖尾现象”。既不能速战速决，成本自然会加大，利润自然遭侵蚀。

　　项目销售好坏，无疑与市场大环境有关，但与企业的销售、产品的设计和客户定位能力差别关系更大。市场从来不是均匀分布的，少数拥有较大的份额的市场，而另外较大数量的一些企业则只能竞争较小的市场份额。这是市场竞争的结果。统计分析也表明，在房地产市场，2006年，占企业数量43%的企业占市场份额的80%以上。2007年，占企业总数47%的企业占市场份额的80%以上。2008年，占企业总数30%的企业占有80%以上市场份额。

　　在经济学中，少数居民占有大量收入，而另一部分占大多数居民只占有少数资产或收入，这种贫富差别是用洛伦兹曲线来描述的，洛伦兹曲线与对角线围成的面积越大，说明贫富差别越大。根据洛伦兹曲线的原理，我们可以设计房地产企业的市场占有率与企业数量的关系曲线，并根据曲线的经验公式计算各年度企业市场占有份额的基尼系数。基尼系数越大，说明市场越集中。计算结果表明，2008年基尼系数为0.65，2007年的基尼系数为0.49，2006年的基尼系数为0.50。2008年基尼系数的增加说明，越是危机的时期，市场的集中程度越高，垄断的程度越高。通俗地说，就是在市场环境好的时候，什么样的企业都有生存的机会，而在危机时期，只有少数企业能够生存，不仅如此，有实力的企业的生存环境甚至会更好，而一般的企业的生存环境则更加不利。如果占70%的企业仅分食20%的市场，而占30%的企业分食了80%的市场，这对于有实力的企业是有利的。如此看来，危机的确是危险和机会并存，对于好企业来说是“机会”，对于差企业就是“危局”。

　　在同一区域、同一时段，不同企业有着不同的市场业绩，说明很多企业运作水平有着极大的改善空间。无论是不同房地产企业间比较，还是房地产企业自己和自己比，都可以看出，过去几年，相当一部分房地产企业的销售、设计、策划工作没有发挥出最高的水平，在产品设计、市场调研、销售环节都有工作不到位的地方。在市场好的时候，这些企业业绩尚且不佳，而当市场出现低潮时，这些企业陷入困境当在情理之中。

　　市场是消费者用脚投票、用钱选择，如果你盖的房子不能满足消费者的需求，服务不到位，生产的产品自然不能迅速销售，后果就是浪费了资源，浪费了土地，套牢了自己，搞坏了市场，自断了生路。对于今天的市场变化，房地产企业不必怨天尤人，应该潜心检点自己，求人不如求己，求救不如自救。现在是改变房地产业作风的时候了，如果房地产企业真正意识到对消费者的责任，怀着对市场的敬畏，扎实地做好每一个环节，强化市场研究，精心设计产品，真诚提供服务，房地产业完全可以寻找到“突围”的出路。

　　（作者为中国人民大学副教授）