一个个塔吊高耸入云，一块块工地热火朝天。当你一踏入浦东竹园商贸区，就能感受到这里是一片热土，现代化楼宇如雨后春笋般成长。

目前上海南京西路、淮海路、徐家汇等办公楼区域都带有向外强烈扩张特性。有专家预测，未来三年，上海办公楼开发和市场活动中心将进一步东进———向浦东拓展，而以新增量显著的竹园商贸区最为明显，逐渐形成的竹园 CBD 值得期待。

机遇：小陆家嘴亟需东扩

在长期供不应求的市场环境中，上海办公楼不断升值。至去年底，本市甲级办公楼总面积已增至330万平方米，其中浦东地区约为130万平方米，占到三分之一强。

陆家嘴办公楼开发，经历了从“请进来”到“抢着来”的转变，“十五”期间，小陆家嘴已无法满足潮水般涌入的各类机构需求，这一区域办公楼入驻率已趋饱和。中银大厦、招商局大厦、证券大厦等都接近100％。

据最新统计，2006 年－2008 年，上海将新落成总面积达120多万平方米的办公楼项目，有63％在浦东。由于小陆家嘴办公楼供不应求，竹园商贸区已建的和一批在建高档商务楼宇的崛起，预示着小陆家嘴概念的扩大，并在向东拓展。

走出小陆家嘴，沿世纪大道东行，就进入了竹园商贸区。该区域为东方路、张杨路、源深路和浦电路所环抱，占地约90公顷。这里交通便捷，区域绿化率为30％。国内省部级和国外几十家大集团、大企业在这里投资兴建的金属、煤炭、石油、汽车、物资等交易中心已初具规模，并吸引了韩国浦项制铁、中国石油、中国银联、华夏基金等知名企业驻扎在此，美国道琼斯也在此设立了代表处。

租售：竹园办公楼炙手可热

去年年底，香港和记黄埔击败众多强劲对手，中标竹园一地块，这是该商贸区办公项目飞速发展的一个注脚。

今年7月，中国区总部设在上海的渣打银行正式宣布将投资超过2亿元人民币购买该区域内城建国际中心大厦4个楼层，总面积约7614 平方米，从而进一步扩大渣打银行在上海的办公场所。

竹园商贸区新中央商务区的雏形功能已逐步形成。区域内高档酒店云集，如瑞吉红塔、浦东假日、锦江索芙特、新亚汤臣等为该区域提供了完善的商务配套。目前该区域已有商务楼宇近20幢，包括浦项广场、上海期货大厦、汤臣金融中心等现代化办公楼项目，未来还将出现以城建国际中心为代表的多栋高品质办公楼，商务氛围正不断提升。

在日前举行的陆家嘴竹园战略发展研讨会上，众多专家预测，竹园商贸区完善的配套设施和良好的投资条件将成为海内外客商云集的商业、贸易中心，其综合性的商贸功能，为区域赋予了特色及定位，与小陆家嘴形成呼应。

地标：凸现高智能现代感

按惯例，衡量一个区域CBD成熟与否的重要，标准之一是看该区域地标建筑如何，每个区域都有自身的地标，如南京西路的恒隆广场，徐家汇的港汇双塔，陆家嘴的金茂大厦。

浦项大厦和城建国际中心是竹园CBD最值得关注的甲级办公楼。新建的城建国际中心是新增办公楼中品质最好的项目之一，其设计理念、建筑选材、硬件配置均达到了国际一流水准，部分指标如新风供应、净层高、得房率等超过了浦西部分高档办公楼。该项目是一栋集商业、办公于一体的高智能化甲级办公楼，它将于年内交付使用，其总建筑面积近6万平方米，地下三层车库，建筑总高度达120米。建筑采用简洁、经济、规则的长方体，东南转角高耸纯净的玻璃幕墙成为整个建筑的亮点。

城建国际中心以其前瞻性的设计理念、一流品质和外观，为竹园区域带来更具时代感的甲级办公楼，有望成为竹园新地标。

优势：天时地利均明显

竹园商贸区位于浦东中心商圈，此前规划目标为商业、贸易中心和对外合作交流的窗口、生产要素中心。随着浦东开发开放发展态势，已开始向CBD转移。其优势是：

1、交通优势。东方路地铁站是目前国内最大的轨道枢纽，未来地下共有2号线、4号线、6号线和9号线4条轨道，地上延安东路、大连路、复兴东路三条隧道交汇，这里也是连接小陆家嘴和花木行政中心和张江、金桥、外高桥、川沙、南汇以及浦东国际机场、新国际博览中心和世博会的交通枢纽。据预测，2号线客流量每年以20％的速度递增，东方路站最高日进出客流将达10万人次。枢纽站建成后将带来更大的人流，同时提高流通与商贸能级。

2、商业配套优势。去年，和记黄埔的资本入注世纪大道两侧2－3、2－4 地块，为东方路站点上的商务氛围作出了有力的定位。根据规划，此处将建两栋大型商业办公综合性建筑，并成为世纪大道中段、竹园商贸区标志性建筑。一栋为38万平方米的世纪大都会，其规模为超级商业旗舰，另一栋为6．66 万平方米的96广场项目，明年年底竣工，定位为休闲广场。东方路站区域以商业为主，设置大卖场、超市、各类专业及服务业商铺，综合性超级商业圈总建筑面积达200万平方米。

3、商务成本优势。竹园商贸区办公楼总体租售行情低于小陆家嘴，商务成本相对较低。按目前平均约0．7美元／平方米／日的办公楼租金来看，要比目前小陆家嘴0．9－1 美元／平方米的日租金低。对众多买家和投资者来说，随着区域功能的完善，会有一定的升值空间。

4、要素市场和大企业集聚优势。优越的地理位置及日益成熟的商务氛围，已吸引了众多知名企业入驻。今年4月底开工的钻石大厦，更为该商贸区锦上添花。钻石大厦建成后将成为世纪大道南端又一个标志性大厦，为上海钻石交易所及钻石交易产业发展壮大提供新的空间。这座现代建筑风格的智能化办公大楼，也为提高浦东新区要素市场体系的完善与竞争力提供一流平台。

5、区位和空间拓展优势。1．7平方公里的小陆家嘴在拥有黄浦江景色的同时，在区域拓展上也受到了黄浦江的限制，而竹园商贸区位于陆家嘴金融贸易区的中心位置。虽然原定的规划只有90公顷，但在世纪大道的两侧都有很大的拓展空间，发展潜力不言而喻。

6、楼宇品质优势。竹园商贸区域内未来还将竣工一批高品质办公楼项目，如希望大厦、瑞证大厦、葛洲坝大厦、华东汽车城、裕隆商务大厦等。预计至2007 年，这里新增甲级办公楼项目供应量将达30万平方米，而新竣工的办公楼，在设计上、使用功能上将更符合市场需求，品质上也将大大提升。

●什么叫 CBD ？ CBD 的全称是C entral Business Dis trict ，目前我国有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD概念最早产生于1923 年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

一般而言，CBD应具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中区域；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率也最高。

●目前上海6个办公楼分布区域上海办公楼经过十余年的发展，在地域、经济、政策各种因素影响和带动下，形成了区域特征明显的多中心板块分布态势。目前主要分布区域：1、南京西路沿线；2、淮海路沿线；3、陆家嘴区域；4、虹桥古北区域；5、徐家汇区域；6、人民广场区域。

●未来上海6个办公楼分布区域从经济发展角度看，上海对甲级办公楼的需求将成倍增长，随着浦东浦西产业互动，现代服务业和先进制造业进一步分工和集聚、分离，本市将有更多更具有潜力的办公楼区域诞生。有专家认为，未来上海办公楼主要分布区域：1、竹园商贸区；2、北外滩沿线；3、虹桥综合交通枢纽站；4、世博会展基地；5、临港新城区域；6、杨浦五角场区域。