一线城市成交稳守“高地”

　　2月的成交让业界意外的不只是它的“量”，更在于它走出春节影响的“步速”，对比以往，这个数字实在是令人振奋。据亚豪机构的统计，2月北京期房商品住宅共成交6563套，成交面积696834平方米，成交套数和面积环比分别增长了10%、22%，同比则大幅增长183%、186%；现房商品住宅共成交1719套、230277平方米，环比增长幅度为38%和49%、同比增长幅度高达210%和197%；3月前两周的成交也基本维持在这一高位，分别为2850套、2663套。在广州，2月楼市比1月成交量上涨31%，“阳光家缘”网签数据显示网签总数为7579套相比1月5850套上涨了31%与去年12月7693套基本持平，从日均成交量看来每天的成交量都基本维持在200-300套；3月的第一周和第二周，这一数字也达到了2125套和2576套。上海的情况则更为惊人，网上房地产数据显示，2月上海商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61%，同比增加129.09%，即便与2007年2月相比也仅减少2.43%。不过与成交量显著放大不同，2009年2月全市商品住宅成交均价为12141元／平方米，相比1月出现了明显的下跌，跌幅为13.94%；这个月前两周上海楼市继续“火热”，分别成交4420套和4595套。

　　事实上，类似的现象并非个案，楼市暖流正在全国蔓延。中金研究所在2月末一周对16个城市楼市成交量进行了测算，发现16个城市总体周成交量均值上升32%，中值上升30%。年初至今累计成交量均值升幅为21%，中值升幅为14%。在其监测的城市中，绝大多数城市的成交量连续两周出现较大幅度的环比回升，尤其以环渤海地区上扬最为明显。

　　延伸解读

　　“亲民营销”长期化

　　同为面临成交趋势的逆转，开发商应对的市场策略出现分化。率先降价的又是万科，首选的降价区域还是上海，但就力度而言，不如跟进的其他开发商。与之相对应的是，富力地产联席董事长、总裁张力日前的表态他认为现在楼市开始复苏了市场开始变好了他透漏公司旗下的项目已经开始涨价2-3%。

　　当前到底具备不具备涨价的条件呢？从某种意义上说，关注置业者买什么比关注他们买几套房更重要。在2月，广州成交前十名的楼盘中郊区楼盘占60%。深圳成交也是以宝安等关外低价区域为主，其中，入市门槛不高的中小户型深受首次置业群体青睐。深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智认为，当前置业者仍然对价格较为敏感，取消优惠或者一定幅度提价可能再度打击他们的入市信心。

　　闯关锦囊

　　3月置业信心恢复“神速”

　　在3月(回暖保持3个月后)，各地行情普遍达到一个阶段性的高峰，广州本月第一个周末成交创去年“十一”后新高；上海本月第2周商品住宅成交量更是创下了近70周记录，种种迹象都在表明，消费者信心在3月恢复更为迅速，积极入市者在增多，其中又以首次置业群体占多。

　　不过，尽管楼市信心恢复进入加速阶段，但更多专家认为这只是刚性需求的部分释放，“大部队”的心态转变仍需持续旺盛的成交“催化”。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生日前表示：“楼市2月的＇小阳春＇，是基于前段时间刚性需求的释放，但这种需求在整个房地产市场中占的比重并不大，更多的是等待和动摇的人。”

　　近期对京沪穗三地居民的调查也恰好印证了这一点，近四成(39.2%)的受访者表示房价会继续下降，但降幅不大，其中持此观点的北京受访者在当地受访者中所占比例最大，达到45.4%，44.6%的广州受访者对此表示赞同，而上海则有26.5%的受访者对此表示认同。

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　　房企资金关

　　起始条件：旺销＞6个月

　　关键词：财务脱困

　　回暖可信度：★★★★☆☆

　　房企现金流令人堪忧

　　市场低迷对于房地产公司的资金压力在年报中显露明显，大部分公司现金流量大幅度缩水，综合来看，其现金流缩水幅度超过100%。从已发布的20多家房地产上市公司2008年年报来看，其中超过半数房企资产负债水平高于50%，包括保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。

　　即使是业绩表现良好的企业，其资金压力依然不可避免。以保利地产为例，公司年报可以说称得上可喜的一份答卷。数据显示，2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长，实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24%。但是，大量土地储备也增加公司偿债压力。截止2008年底，保利净负债率高达110.37%，同比上涨88.08%。

　　与此同时，许多品牌房企利润也下滑明显，截至3月10日，沪深两市已公布年报的25家房地产上市公司中，实现归属母公司股东的净利润合计115.8亿元，同比增长9.1%。这与2007年近七成的利润增速相比，已经大幅放缓。25家公司中，有9家公司净利润同比下降，1家亏损。其中万科净利润同比下降16.7%；SOHO中国去年纯利则下降八成。

　　紧张的现金流及分化的预期让房企对已是“成本价”的土地继续保持“冷淡”，中原土地监测系统数据显示，1月份全国土地交易统计数据显示，相比于去年12个月的平均值，1月份全国居住用地成交15宗、77公顷，较去年月均成交量下跌79%，土地成交价格整体比去年同期下降12%。这一趋势一直蔓延到了3月，极具“象征意义”的“插曲”是在月初的南京国土出让会上，最受关注的昔日地王——万科金域蓝湾（查看地图）相邻住宅地块流标，该地块挂牌价仅为万科拿地价的“6折”，却因无人报名竞买继续“待字闺中”。

　　延伸解读

　　财务好转至少需热销半年

　　中金公司日前发布的《2009年宏观经济展望研究报告》显示，在目前的成交量下，上海、北京、厦门、深圳、杭州、南京等全国15个城市现有的商品房库存，需要大约27个月左右的时间才能消化。

　　庞大的库存压力要求开发商保持一个较高且稳定的出货速度，以万科为例，企业现有的库存新房面积为308万平方米，按照最近几个月每月销售45万平方米的销售速度，全部卖完，也至少需要7个月的时间，这还是不考虑新增量情况的数字；而保利面临的情况更为严峻，企业目前的库存量达到301万平方米，消化期可能要一年多。

　　从目前情况看，品牌地产企业开春“战绩”尚佳，富力地产2月份成交额大概23个亿；中海1-2月累计实现房地产销售额31.9亿港元，同比分别增长69.4%；金地集团1-2月累计销售金额16.8亿元，同比增长64.0%。“按现在的销售速度，10家房企消化目前的库存，平均需要13个月左右”，中原地产分析师许萌所指的这10家房企，分别是万科、保利、金地、华润、绿城、雅居乐、招商、中海和复地。这些房企的库存总量在2000万平方米左右，占据目前全国新房库存总量的10%。有分析人士指出：“根据国外经验，市场持续旺销至少半年以上，大部分房企现金流才可能出现明显改善，而现在，仍然是埋头‘做功课’阶段。”

　　闯关锦囊

　　切勿“东张西望”

　　在楼市成交趋暖的另一面是开发商“犹豫”的表情。万科、保利、中海等10家房企巨头，今年一二月份总共推出140.9万平方米的新盘，仅占上述房企在售房源总量的10%。而在深圳等许多城市，楼市接连出现供应“空档期”。如果归纳推迟开盘的原因，不外乎开发商认为项目“卖不起价”、“看好后市”或者“等待更多利好”之类。另一方面，各项目在销售策略上也是分化严重，在楼市敏感期，邻近楼盘之间的价格战略及其推售节奏等市场行为互扰严重。

　　在成交趋好的背景下，“东张西望”的心态有悖于房企在淡市中养成的快开快售“好习惯”。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林近日就此敏锐地指出，楼市回暖依赖于国内外经济的回暖，以及房价的合理回归，其标志就是更多的消费者下决心进入市场。他直言，房地产开发企业要摒弃“三看”：一不要往回看，不要总想着前几年销售多火；二不要往旁看，在销售策略上不要受别的企业影响；三不要往上看，不要靠政府出政策。3

　　金融风暴关

　　起始条件：旺销＞12个月

　　关键词：对冲“危机”

　　回暖可信度：★★★★★☆

　　外资巨头接连抛售物业

　　继去年上海出现韩国人集体抛盘现象后，年初又传来上海物业遭到抛售的消息，一向具有投资风向标之称的李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚看淡楼市的前景。在去年5月和6月降价出售物业后，今年1月初李嘉诚第三、第四次抛售物业黄金城道商铺和御翠园8栋商业别墅，为实现其“清仓”在沪物业落到实处。事实上，他的“同道者”比比皆是，且步伐一致，3月凯雷开始谋划低价抛售别墅。澳大利亚最大投行麦格理集团也正以3亿元的价格为旗下上海城市公寓酒店找买家而3年前的买入价为4亿元大摩在沪投资的陆家嘴中央公寓项目、锦麟天地雅苑项目一直在市场抛售。

　　上海只是一个缩影，种种迹象都在表明，美国的次贷危机导致的金融危机，有了第二轮来袭征兆，房地产行业到底会受到多大的影响？又将持续多久？“金融危机对中国实体经济的影响才刚开始，房地产业的调整远未结束。”王石对此表达了十分悲观的看法。事实上，绝大多数业内人士对此都缺乏足够的信心，“唱空者”居多。世联代理事业部总经理朱敏认为：“从第一季度暴露的各种经济数据看，确实不太理想，楼市肯定会受到牵连。”不过就大环境对楼市影响的层面和范围而言，一份最新的研究报告显示，中国二三线城市可能受冲击较小。

　　延伸解读

　　下半年才是关键期

　　在当前国际金融危机不断向实体经济蔓延、世界经济增长明显减速的情况下，国家针对房地产市场出台了一系列调控政策。这些政策利好，以及在调整中房地产的走向格外引人注目。近日更是传来强势“东风”，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受采访时透露，国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%。

　　所有的“准备工作”都为“对冲”危机而提前兑现，但最终结果会如何？没人现在就可以武断地给出答案。星彦的预测报告给出一方观点：以深圳楼市为参照，上半年可能出现成交的持续攀升，但从下半年起，随着经济下行迹象的显现，短期繁荣过后，楼市需求仍将趋于保守而低迷。也有分析人士对此相对乐观，他们认为年底才是楼市应对不利外部影响的关键期，而届时效果进一步显现的新政，信心得以强化的刚性需求，完全有可能“屏蔽”利空的“渗入”。

　　闯关锦囊

　　“反经济周期“操作

　　近期频传企业降薪裁员消息，SOHO中国也不能置身事外，潘石屹,潘石屹新闻,潘石屹说吧)强调：我们不主动调整，市场将调整我们、淘汰我们。可见，国外金融危机影响的不只是楼市信心，更多应考虑的层面是收入和实力的降低，乃至对市场“心理价位”和产品偏好的影响。从某种意义上说，楼市能否持续回暖取决于房企应对上述不确定性的综合能力，因为房企只有具备足够的抗击价格波动、资金缺乏、土地缩水等风险实力，才能适应市场变化，既而引导置业者入市。

　　地产商这种强大的综合素质完全来源于自身长线经营的积累。百仕达地产董事、营销系统总经理罗雷(罗雷博客,罗雷新闻,罗雷说吧)精锐地指出：“我们最应该学会的是让行业的运作跟经济周期性的运作“反向”，在进入低潮期的时候我们可以积蓄和捕捉发展机会，然后在高潮期的时候可能往往不是你应该去扩张的时候。”