楼市讲堂

　　不同住宅类型的住宅得房率（公摊率）分布在不同的区间。

　　物业类型  得房率 公摊率

　　独立别墅  95—99% 1—5%

　　联排、叠加别墅 92—99% 1—8%

　　7层以下多层住宅 88—93% 7—12%

　　7—11层住宅 84—90% 10—16%

　　12—18层住宅 80—86% 14—20%

　　18—33层住宅 76—84% 16—24%

　　建筑小知识：

　　将置业目标锁定在高层住宅之后，王先生又遇到了有关“得房率”的难题。

　　2处高层，一处的得房率为85%，另一处则为80%。按理说，“得房率”越高，意味着住宅使用面积越大，自然越好。“但前者进入单元门口，就是邮箱和电梯；后者，配备了入户大党，可用作小型会所。”

　　王先生不禁泛起了迷糊，“公共空间大的住宅，得房率就相应低些，但要低至怎样的尺度才算合理。目前，有关不同物业类别住宅的得房率，有无数据上的明文规定？”

　　在大多数购房者看来，得房率越高，就意味着房价中的“有效”成分就越高，房子就买得越值。从一般意义看来，这无疑是很有道理的。但是如果我们仔细分析一下，在何种情况下、有哪些因素会影响得房率的高低，就会发现：合理的得房率是一个综合平衡的区间，得房率过低固然物不所值，过高其实也会同样影响住房的品质。

　　前面已经提到，得房率与公摊率呈互补关系。而公摊面积中，占最大比例的当属单元同层各户公用的楼梯、电梯、走道、交通厅、消防前室、设备管线井（间）等。也就是说，这一部分的面积最大程度上决定了所有套型的得房率的大致品质标准。我们知道，相较而言：低层和多层住宅，一般只有楼梯，所以住宅分摊的面积就会比带电梯的小高层和高层要来的少些，因而整体上低层和多层住宅的得房率会比较高。

　　按照我国现行的住宅设计规范，7—11层，也就是我们俗称的小高层住宅，每单元可以设置一部楼梯和一部电梯；12—18层，如果不采取单元之间交通体系连通的措施之外，还要增设一部消防电梯和封闭的消防楼梯前室；18层以上，则每个单元至少要设置两部电梯、两部楼梯以及各自分开的消防楼梯前室。从这些基本知识我们不难总结出：正常情况下，楼层越高，用于公共交通的公摊面积就越大。

　　除了以上分摊的交通面积之外，还有一些容易被忽视的公共空间。如单元门厅，现在许多楼盘为了打造品质感，都设计了独立的单元门厅，面积10—20平方左右，这一部分通常也会提升公摊率0.5—1%。

　　一句话：随着住宅品质向纵深发展，人们在对于套内空间给予足够的关注之后，同样也会公共空间提出更舒适、更安全、更美观、更先进等多方面的要求，这样，一套有品质的住宅，得房率优异就不再是首要的评价参数了，而应当是各个方面综合权衡、整体协调的必然结果。预计到住宅产品成熟的阶段，公众现时对于得房率的高度敏感，会有所降低，那种一味追求高得房率而忽视公共空间、损伤整体品质的产品，也许反而会受到市场的冷遇。