简单回顾一下05年初到中旬出台的各项房地产市场宏观调控政策，从上调个人住房公积金贷款利率，到《关于切实稳定住房价格的通知》，到国八条，再到控制二手房转让，不难看出政策是直接作用于过快增长的住宅市场的，而非针对包括诸如商铺、写字楼等其他类型的物业市场。

房地产市场是一个整体，各种业态的发展也都是相辅相成的。所以，宏观调控政策对写字楼市场虽然不会产生直接的影响，也值得认真的分析。

负面影响——间接、有限、持续

首先政策不是针对写字楼市场，所以影响是间接的。这点应该不难理解。这部分的影响主要是，投资者会重新从整体上调整对上海房地产市场的风险评价，从而调整投资策略，写字楼市场也不会独善其身。

其次，投资写字楼的盈利模式和炒作住房的盈利模式不一样，所以政策的影响有限。第一,写字楼市场是有产业支撑的，主要出租给实体企业办公的地方。快速发展的上海经济为它提供坚实了的后盾；第二，营销模式不同。写字楼有些是企业根据自己的发展情况自行建设的。而很多甲等写字楼在建造之初，就已经开始跟有意向的租户签订合同。所以相对于住宅市场它和真实的需求方联系更紧密，也就不容易快速积累出泡沫；第三，写字楼的投资资金要大于住宅市场。投资周期也更长。这样不同于住宅市场的散兵游勇似的无序状态，倒买倒卖也更不容易，投资者更为理性。

最后，房地产市场是一个关联度非常高的产业，也是一个随经济周期波动明显的产业。而写字楼又是其中一种很特殊的物业形态。住宅市场直接面对最终消费者。而写字楼不一样，它的客户都是因为各自的行业发展而产生的需求，因此和一个地区的整体经济情况，政府的产业规划，以及产业结构调整密切相关。经济学的常识告诉我们，任何经济体的发展都是有周期起伏的。整个中国，包括上海经历了多年的飞速发展，总体经济正在从高点下行，最近一段时间的宏观统计数据都说明了这个事实。这样一来，各行各业也都要经历这个调整期。因为对未来预期的不确定，不同行业不同企业会相应调整自己的扩张设点计划。这就会影响到对写字楼的需求。但是这个过程是伴随经济周期而来的，因此，不会表现为短期内明显的波动，而是持续的缓慢的显现出来。

看了上面的分析，大家一定会产生疑问。既然这么负面，为什么近来关于各个实力雄厚外资大举购买上海高档写字楼的报道还是屡见不鲜？

正面影响

1. 新政的“挤出效应”

其实，宏观调控政策对上海写字楼市场的影响是双方面的。尽管从总体上长期来看，资金投入哪个领域都是自由流动的。但是，中短期，投入每个行业的资金量的规模是比较稳定的。因此，政府对住宅市场发展的严格控制，必然使仍看好上海房地产市场前景的资金转向其他的物业形式。这就是新政带来的“挤出效应”。

2. 其他利好因素——国际化、投资品种单一

上海的国际化趋势日益明显。沪上的高档写字楼早已经不是本土市场能独立消化的了。第三产业的不断壮大还会吸引很多的国际知名企业建立管理总部。所以考虑上海写字楼市场的饱和度的问题，要把上海放在全球的角度来看。这些情况从上海不断兴建的甲级写字楼、长期低位的空置率和持续走高的租金价格就可见一斑。

图：上海市甲级写字楼的空置率、租金

料来源：五合智库根据戴德梁行报告整

房产市场的泡沫问题不是单独房地产市场发展的问题。涉及到投资品种、投资方式等金融制度的全方位创新。这个过程是漫长的，只要房地产市场的收益率还稳定，那些有规模但是不具备实业投资背景的资金就会以置业作为一种安全的保值增值方法。更何况，相对于住宅投资，写字楼还有租金作为现金流的保证，收益模式要灵活得多。

新机遇——小房型产权式写字楼

从各种市场现象中，我们发现了一个新的写字楼投资的热点——“全产权式写字楼”。越来越多的新建写字楼提供的投资模式日趋灵活，出售取代只租不售。业内人士预测，未来两年内上海市场对全产权写字楼的需求将达到40万平方米。

这种趋势很符合小规模的社会闲散资金的要求。可以吸引之前从住宅市场上抽离的个人投资者。对于一些中小型的民营企业，购买写字楼可以分摊固定资产投资。

所以小房型产权式写字楼的市场潜力巨大。

风险提示与规避——等级风险、区域风险

写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。

不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。企业在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估，包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。

不同等级的写字楼也要个周边区域的发展和定位相匹配。在上海，甲级写字楼的分布就类似于香港，有明显的区域性，业内称之为"两区两路"：虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路，加上浦东的小陆家嘴。这五个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，占了全市供应总量的近九成。

另外，针对刚火起来的小房型产权式写字楼，我们也提醒投资者不要盲目。这种所有权，管理权，使用权分离的形式，散户购买者可能比较缺乏专业知识，容易形成跟风盘，容易炒作。也是写字楼市场上最容易形成泡沫的形式。

所以，对开发商来说，要规避写字楼市场的风险，就要在投资之初就充分了解企业的需求，地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级；对于中小投资者，经历了住宅市场的调整时期，更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性盈利都是高风险的，无法持久的。

总之，后新政时期的上海写字楼市场将会是挑战和机遇并存。新政会在一定程度上影响投资者对市场风险的评级，经济周期会延缓一些市场需求。但只要上海经济能持续发展，这些负面影响都是可以弥补的。我们也提醒市场关注相关的风险，理性投资才有持久盈利。