在北京十五条“新政”的刺激下，2009年被业内人士称为“百姓居住改善年”，改善型购房将得到政策支持。

　　与此同时，随着2008年北京市GDP突破万亿，人均GDP逾9000美金，居住郊区化，度假、旅游等第二居所的需求将会伴随着金融危机的过去实现井喷式的发展。

　　而北京的整体居住格局也在近10年来悄然发生着变化，从“窝居”(有个房子住就行)到“家居”(有独立成套的房子)逐渐发展到“闲居”(休闲居住)的阶段，目前主动的、理性的且追求生活品质的郊区化置业正大潮涌动。

　　郊区化居住将成为北京未来发展的一个趋势。国际上的发达城市都曾出现，居民住宅由市中心向郊区移动的过程。许多中等收入家庭纷纷逃离都市的喧嚣，从拥挤的市区迁往拥有阳光、空气、鲜花、绿地的郊野。

　　从开发商的角度来看，万科、龙湖、绿地、恒大、香江、珠江等全国知名地产品牌进入京郊低密度别墅市场，催生了市场热点，导致了2008年年底及2009年一季度京郊低密度别墅市场的热销。

　　而从未来数年的开发态势和政府供地情况来看，北京城区与周边区域此消彼涨的态势将有增无减：目前大部分大发展商均已把开发重心转移到周边区域。

　　高速快速公路、地铁等交通基础设施的改善，逐步为郊区化置业和居住提供便捷。

　　在这种形势下，新地产策划机构邀请地产行业、企业品牌研究方面的专家学者，就2009年京郊别墅连锁品牌发展展开研讨。

　　时间：2009年4月16日（周四）下午2：00

　　地点：丰联会所

　　▲以下是图文直播

　　【主持人】：各位嘉宾、各位来宾下午好！今天我们在春暖花开的日子里，召开北京居住新格局及京郊别墅发展高峰论坛暨“一个北京城，四个孔雀城”品牌战略启动仪式。这个是我比较高调说的，比较低调说就是孔雀城和新地产第N次论坛，这个项目和公司，我们新地产是一直跟过来的。我们双方之所以还能这么合作，就是因为我们双方在过去几年里面相知很深，合作的很好，今天的会主要是谈我们的将来，我相信孔雀城从标题上可以看出来，很大，很远，我想可以看出很不一样的未来，包括它和自己的以前，包括它和其他的开发企业，因为很少有连锁的概念以及还有很多大家谈到的惊喜的事情。今天我们很高兴请到的各位嘉宾：

　　某研究院副总经理张化学

　　FG公司董事长兼总经理方晓光

　　和讯信息首席分析师文国庆

　　北京城市规划学会秘书长、北京城市规划设计研究院高级工程师高毅存

　　亚洲人居环境委员会主席、中国房地产住宅研究会、人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦

　　《TIMEOUT》中文版主编李多钰

　　京御地产总经理安毅

　　上海话与华营销咨询有限公司董事长华杉

　　福赛联合国际酒店管理有限公司中国区首席代表陈广宇

　　今久广告公司总经理赵宏伟

　　说到地产，有很多叫人惊喜的地方，房地产市场数据关系到一些决策，包括从购房者的决策到大企业家的决策，这个数据来源的渠道特别多，又特别的重要，所以我们今天请到的第一个发言的嘉宾某研究院的副总经理张化学先生说一下京郊别墅的具体数据分析，还有京郊别墅在这个数据的基础上有什么样的发展趋势和判断，有请！

张化学

　　【张化学】：各位专家、各位老师，主持人，还有安总大家好！我今天主要是从数据的角度来解读一下目前京郊别墅的市场情况，现在房地产比较敏感，经过08年的寒冬，从今年一月份到现在，全国重要城市整个市场的交易量明显回升，很多人，包括很多的开发商、专业人士或者政府人员都有对这个市场是否回暖的判断，我们认为市场回暖有两个因素，首先交易量要上升，要具有可持续性，不能一个月，两个月就判断这个市场回暖，一定要具有可持续性；再就是市场回暖的格局有普遍性，是整个市场，包括大部分的项目销售回暖，而不是个别项目，因为我们知道，前几个月对北京销售前十名的项目做了测算，销售前十名的项目，市场份额占整个市场的份额30%-40%，说明整个市场的交易量是个别的项目带动的，而这些个别项目成交上升会有偶然性的因素或者个别的因素，不能代表整个市场的情况。

　　别墅作为房地产市场的高端市场，我们目前认为整个交易量的回暖是刚性需求拉动的，但是别墅基本是改善性的需求，在这个情况下，别墅市场它会是什么样的发展趋势，特别是京郊别墅市场怎么样，是我们关心的问题，我们说别墅市场回暖的话，才能说整个市场回暖。

　　我们可以看到，09年一季度的情况，套数上升了，但是总面积在下降，一季度供应的别墅套均面积是比较小的。我们可以看到，和去年同期相比，增长70%的比例是非常明显的，说明在这个市场上一些需求得到了释放，价值上基本延续了去年下行的趋势。

　　我们可以看到，随着开发的进展，让我们的可利用面积减少，还有对别墅生活的低密度的，接近自然的，环境要求的越来越高，别墅逐渐向郊区化发展。

　　我们现在以密云、怀柔、延庆的数据简单说一下别墅市场的市场份额，07、08、09年呈现不断的变化，09年的数据基本是这样的，从价格来说，京郊别墅，郊区别墅的价格和整个市场来说我们对整个北京，包括郊区所有在售的项目的面积和套数做了盘点，我们排了07年一年，08一年，还有09到现在，07年孔雀城是排第一，我们再看一下他的销售面积，也是在整个北京在售别墅里面排第一名的。

　　从08年来看的话，从孔雀城来看，他的销售套数是441套，排第一名，另外大运河孔雀城排在第二位，从它的销售面积来说，孔雀城是排行第一名的，龙湖湾第二，中体奥林匹克花园第三名。

　　09年一季度孔雀城的销售套数在整个的在售里面富力湾排第一名……通过排行榜我们可以发现几个问题。第一，郊区别墅，就是刚才说的排行前几名的，像孔雀城，郊区别墅的代表，他连续几年销售量排行第一，我们说可能是一个趋势，这种开发模式，这种市场的趋势，产品的方向应该是和市场符合的。

　　再有，我们可以看到，品牌在这个项目中的作用越来越大，特别是郊区别墅，品牌是非常关键的，我们看到孔雀城的品牌经过这几年的发展，基本深入人心，特别是随着大运河孔雀城一些别墅型的住宅陆续出现，这个平台集聚越来越明显了，我们没有发现北京大本营的区域内有另外的品牌，有这么好的表现。所以我认为应该系一个郊区化别墅的趋势，是一个产品的趋势。未来几年，我相信和财政政策的别墅还会有继续好的表现。

　　刚才我们分析了这三年排行第一的孔雀城，我们也做了整个市场份额的对比，我们可以看到，08、09年一季度，孔雀城，包括两个孔雀城，他们的成交量相当于北京别墅市场成交总额的30%。这个数据出来之前，我一直认为孔雀城卖的很好，数据出来了真的出乎我的意料，面积经常会占到1/3的份额。

　　这是非常有意思的结论，我说这么多，也希望通过这种现象，从这个现象把各位专家、老师深层次的分析检出来，大家共同分析这个现象的背后是什么样的原因，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢张化学先生，我觉得听了这个之后，最主要的启发在于如果他给我们一些数据，我就觉得他是中国指数院的，他说从成交的数据来看，孔雀城在几项数据里面都是领先，他引出了一个结论，孔雀城的方式和代表是人们生活方式演进的变化，从这个角度来说，应该真的是中国指数分析研究院。下面我们把话题引到了生活方式，买房子是生活方式特别重要的一个载体，一个平台，下面我们转到这个话题上看看。我们请FG公司董事长兼总经理方晓光谈一下这个话题。

方晓光

　　【方晓光】：谢谢主持人，谢谢安总，谢谢各位！占用大家一点时间，谈谈关于生活方式和别墅产品的定位问题。我们很关注的一点，随着中国经济社会的增长，中国人的消费方式，生活方式在发生很大的变化，这个变化的一个表现，无疑是很多方面的，衣食住行，尤其是住和行方面，所以住房就是一种生活方式，住什么样的房子，在什么样的地方住，一个地方还是几个地方，这是一个生活方式很重要的表现。我们在原来公司的时候做过四次消费者调查，当时做了很大规模的全国消费者调查，但是这个数据相对过去四五年了，有一点陈旧，但是总的趋势还是有所启发的，这些调查结果两次在财富会议上进行发布，我们当时发现中国消费者十大趋势，中国消费者有不断增强的健康意识，有不断增强的绿色意识，有不断增强的再教育意识，有不断增强的投资意识，风险控制意识，有不断增强的流动性，有不断增强的国际化意识，休闲意识和花明天钱的意识，这个数据是2004年做的。

　　最近刚刚看了一些东西，大家都知道，北京市GDP平均每人达到9000美元，北京市像全国一样，财富的分配不是完全平均的，据国际权威组织讲，北京市的经济指数是0.22，这个我有一点保留，我觉得全国的经济指数是0.4，这个是收入分配悬殊比较大的数据。今天晨报刚刚发表的新的调查结构，北京市有8800人亿万富翁，从财富的集中数据来说，是全国第一的。

　　北京市当年私家车的占有当时不是很多，2004年是16%，现在据说私家车有270万左右，2004年的时候北京市有14%的家庭有第二套住房，低于上海的22%，现在的数据肯定会大大的增长，所以我说给定财富的增长，随着教育水平的提高，人们生活品位和标准的提高，就催生了很多的新的市场，我觉得低密度的，山清水秀的别墅类的产品，作为住房市场来说，是我们整个生活水平提高的集中的表现。

　　在这种情况下，给定这么多的财富，给定这种消费的趋势，给定这类产品的特色和这类产品所供给的无论是土地还是政策的限制，我个人觉得就像刚才指数的纲领给大家介绍指数一样，这个是不奇怪的，市场有一些波动，会有一些应对，但是总的形势应该是看好的，为什么呢？因为这种刚性的需求和有限的供应在人心信心平稳和信心提高的情况下，我觉得别墅型的产品是前景看好的。

　　我看了一个数据，08年尽管房地产有不少的波动，但是08年不管是价还是量，北京的别墅产品是双生的，获得财富之后人追求的是什么？本来我们关心的是有住的地方，以后我们就开始关心住更大的房子，随着我们有更多的财力和时间，我们就关心亲近自然，绿色的环境，关心亲情团聚，也关心地位的象征和时尚的生灵，对我们来说，相比国外，中国的别墅市场更带有奢侈品的味道，更带有时尚生灵和地位象征的味道，而不是简单的住宅。

　　国外也有豪宅，但是相对国外来说，国内的别墅消费，从郊区的生活而言，我们住在郊区，但是我们的郊区生活除了个别的地区，比如说中央别墅区一部分地方以外，还带有中国特色的高端的住宅的消费，在西方，别墅界定为独栋的房子，并不一定说明你的地位有多高，很多普通人都住单独的HOUSE，美国郊区化之后，现在反思是不是有一点过了，但是对于中国人来说，住在独栋的房子里，在很多人眼中就是成功的象征，不是公寓，不是楼，而是独栋的房子，目前住在郊区有一个院子是成功的象征。

　　美国往往住这样HOUSE的人是第一居所，他们平均在上班路上开两个小时的车是很正常的，但是在中国呢，大部分的别墅，对于别墅的业主来说，往往是第二套、第三套房子，而不是第一居所，为什么呢？是因为我们的郊区的社区的结构跟国外是不一样的，国外除了上班的人往中心城市CBD，OFFICE工作之外，孩子是就近就学的，老人就近就医，更多的情况下，我认为是一种奢侈的消费。

　　在这种情况下，我觉得从定位的角度来说，高端的产品属于豪宅，但是也有一些并不一定是千万、亿万富翁就可以买，就会买，也不一定有钱了就会买得起，我跟安总认识多年我们也为孔雀城做过咨询和研究的项目，我们越来越体会到孔雀城实际上是有别于千万级以上豪宅的中上层收入家庭的，或者中产阶级可以消费得起的，甚至可以提前消费的奢侈品，一种提升消费，代表先进的生活方式，但是这种生活方式和国外还是不一样的，我们也未必和国外一样。

　　刚才请教了一下安总，他说5+2变成了4+3，如果我们一般说盖一个小区，盖一系列的别墅，圈起来，就认为这是一个郊区生活是不够的，真正的郊区生活要配备很多的安全资源，一个是学龄前的教育，一个是老年人的医疗，孔雀城做了超前的尝试和努力，而且初见成效，跟优秀的幼儿园联系，这样才可以降低居住成本，才可以实现一个真正的社区，而不是简单的HOUSE，随着这个HOUSE对很多人来说是一个目标，推出这样的产品，中国的消费能力的提高，特别是新兴的中产阶级家庭的出现，尤其是对北京而言，别墅的产品，虽然政府的政策有很多的考虑，也有很多的限制，但是别墅的产品就像很多的其他的产品一样，是有非常广阔的市场的，光是建别墅，卖房子，盖豪宅，还是不够的，真正的变成生活方式，就是你可以在那里实实在在放心的生活，不管几代人，是不是异地来京，但是做到这一点必须要配套，现在我们想到的交通、周边的硬件，更重要的配套是一些重要的社会资源，特别是教育和医疗，以及其他的一些设施，如果作到这一点，就可以引领一种新的居住方式和生活方式，而新的居住方式和生活方式折射出来的是我们社会的成果。谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢方总，方总给中国人住别墅的概念，下面有请福赛联合国际酒店管理有限公司中国区首席代表陈广宇，他们的总部是在西班牙的，我们知道孔雀城在一系列的产品当中有一些方面是借助了欧洲，特别是南欧一些很显著的特点，优点，所以也请陈总给我们讲讲。

陈广宇

　　【陈广宇】：大家好，其实在做酒店之前，我跟各位一样，在房地产行业从事工作，之前主要做酒店投资，那时候我们也投资了一系列国际酒店品牌，在把他们引入中国落地的过程当中，我发现同质化竞争非常的强烈，很多的商务品牌都没有什么区别，大家都靠规模致胜，形成单一的建筑风格，装修风格，让客户可以得到一个可预期的消费价值。在这样做的过程当中，就类似于现在做星巴克，有时候去一个城市，去一个星巴克的原因不是很好喝的咖啡，而是知道不会太坏，不会给你出乎意料的失望。当你做精致型的连锁品牌这样做是对的，只有这样做才可以控制投资成本，人力成本，当你做奢华品牌这样做就不对的，因为他没有惊喜，没有尊贵感。当我决定出来自己开业，我就和我的几个合伙人，他们也都是地产行业做了很多年投资的前辈，我们开始讨论，要引进一个什么样的品牌。当时其实有四五个品牌可以选择，我们其中选择了这家HUSA，它并不是我们可以选择的品牌酒店最贵的一家，也不是规模最大的一家，但是它是综合效益最好的一家，这家酒店是在1930年成立的，在这之前他们已经有自己管理四五家酒店，他们有80多年的历史，很多时候我们谈创新，但是创新经常会失败，因为拍脑袋的热情和现实的消费情况不同，我们可以追求一些新的理念，但是必须稳中求胜，经验非常重要，他们为我们提供的两样就是有很稳定的经验，当他形成规模效应的时候可以销售，这样可以得到稳定的，有保障的销售的客房率。

　　这个酒店怎么样做到70多年里面开了160多家酒店呢，他们首先建了一个西班牙区全球酒店的预售系统，他们都是和很稳定的创新联合起来的，我们的前任主席西班牙人世界酒店业的主席，第二他有别于我之前在基金里面工作的世界酒店的最大的特征，他是一个私家酒店，资方的投资需要他是不能违抗的，当投资基金需要的时候，酒店品牌可以要求一些条件，但是他没有办法抗拒这个市场，作为私家酒店的品牌，他可以根据专业的敏锐性选择市场，第二个他可以很好的根据市场文化调整自己的酒店特色，而不是很多国际的品牌，它有统一的建设模式，标准的客房数，标准的客房面积，这样很难适应市场。

　　第二个事情，一个好的酒店，必须要有上下游的公关能力，要有销售能力，现在有一些酒店品牌开始做餐饮、宴会服务，但是到现在为止，能够成为品牌的还非常少，在HUSA品牌下面，有三条餐饮链，下面有一系列的餐馆的品牌，第二个是成立于1917年的成熟的餐饮宴会服务品牌，在这个品牌被我们收购以后，我们举办过西班牙皇室的婚礼，欧共体首脑的闭幕宴会，我们曾经伴随着西班牙的皇室出访过很多的国家。在此之外，还有一个我们专门为西班牙大的企业提供企业的餐饮服务，不光可以在餐饮业盈利，通过这样的渠道，可以跟这些企业建立很良好的关系，有助于我们客房的集团销售，在这种情况下，我们的酒店下面衍生出各种各样的酒店形势，包括我们收购了一系列的皇宫，我们把酒店的概念脱离了工厂的概念，形成了独立的风景线，现在我们引入中国的时候，就考虑在中国怎么样说服开发商，我们知道，酒店的开发商很多时候他们要求我们开酒店，并不是因为这个市场很需要酒店，而是他希望用一个品牌去标榜自己地产的优势，告诉潜在的客户这里有更好的居住氛围和条件。

　　在选择这样的项目的时候，我们格外谨慎，我们选择的第一个项目是在杭州的西西湿地里面，很类似于别墅的感觉，因为杭州政府有一个很新颖的概念，在里面除了酒店、公共建筑，有很多的会所，这些会所是以无偿的方式给一些著名的企业、人物使用，比如说我的会所旁边有一个会所是给成龙使用，还有一个给马未都使用，但是他要每年来这里讲两次会。

　　在这种情况下，周围的环境虽然是类别墅的环境，给我们创造了很好的商务氛围和商务市场，为我们的酒店入住提供了保障。

　　从商务酒店，我们说都要做在城市的中心，这是以前的城市布局不一样，大家需要会所，但是当今天的电子信息发展时候，商务会议是改变了，这也是为什么我们可以在这个环境里面结合当地政府的需求，形成一个商务酒店的结合体，而这个结合体并不是在任何的项目上都可以产生的，这并不是资本投资可以完成的，但是很幸运，我们找到了这样的场合，开始了我们在中国的实践。

　　我们讲在中国的连锁经营，其实连锁经营是一个让人非常矛盾的话题，因为我刚才也讲了，当你一旦形成连锁，首先要考虑的是管理成本的控制和市场开拓的可行性，这两者要求您越标准化越好，但是当你要建一个新兴市场的时候，你就要充分的分析他的品牌优势，寻找自己能够随机应变的能力，我相信在急速发展的中国，我们都有很多这样的机会，希望我们可以给各位带来小小的启迪，也希望各位有好的项目推荐给我们酒店。谢谢大家！

    【主持人】：谢谢陈总，我相信这个启迪不会是小小的。我们注意到，最近不光楼市有回暖的迹象，还有他的兄弟，股市最近的势头也是不错的，但是这个股市的回暖和楼市的回暖有什么样的异同？下面有请和讯网的分析师，文国庆先生，他一直在这方面很有研究。

文国庆

　　【文国庆】：我想1600点的时候，股市已经降到谷底了，我们也和安总一块探讨这个问题的时候，我说房地产市场的低迷不是偶然的现象，它是整体的金融箫条的具体反映，其实股市和楼市从这一点来说，是一致的。我是多年研究股市的，从1996年一直到现在，快20年了，我一直在分析研究，在最近的七八年，对房地产市场也有研究，实际上我发现房地产市场和股市是互相依存的，但是他们的运行周期有一个差，这个时间差一般来说，四到六个月，也就是说如果股市暴跌以后，基本上当股市暴跌四到六个月以后，房地产市场会随后下跌，但是跌的幅度有所不同，而一旦股市开始回暖，四到六个月之后房地产市场也会回暖。之所以这样，很显然，楼房和股票都是金融产品，当然了，房地产除了金融属性以外，还有消费属性，但是从国家的整个金融系统考察，他们是具有一致性的，他们最大的特点都是要占有货币。如果没有这个期待的话，房屋的需求也不会出现前几年的楼市上涨，楼市出现问题，其实我们更应该直观的感到，先是股市出了问题，当股市出现了暴跌之后，楼市必然暴跌，原因在什么地方，原因主要是楼市发展到了这个阶段，现在房地产市场的发展已经主要是以改善性需求了，引领市场的方向，在这点上，他的消费群体最主力的消费群体，其实是白领阶层或者是白领、金领的阶层，大老板，他们对房地产的影响并不大，他们的量很少，尽管他们的单价很高，但是量很少，真正的大量的不管是别墅还是中高档的房产。去年在股市高点的时候，流通的市值是十万亿，去年最低迷的时候已经跌到三万亿了，这个跌幅70%，你想大量的白领阶层，他们的资金在股市里面都套牢了，怎么会有财产的预期，对于这个阶层的人来说，最大的消费就是房产。如果当你意识到这个因果关系之后，你就知道，股市的长期低迷或者暴跌必然引起房地产市场的下跌，我判断大概四到六个月，也就是今年的二四月份之间，房地产市场基本上可以见底。

　　还有一个幅度的概念，股市涨到多高，应该对房地产市场产生直接的冲击效应，股市的涨幅要超过50%，现在的房地产市场回暖不是偶然的现象。一旦股市涨到3000点以上，房地产市场就不是企稳的问题，而是涨的问题。中国的房地产市场会持续几年的上涨过程，但是中间有什么回调等等，我们可以看到股市的1664点肯定是未来几年的最低点，我认为今年的股市至少要上3000点，甚至可以上4000点，当到达4000点的时候，那时候市场的流通市场会有多少万亿。这么大的市值你知道的，这个三万亿的流通市值对应多大的房地产市场，二十万亿的流通市值会对应多大的房地产市场，大家都可以算出。

　　我们可以看到，深圳本地的房地产是在2008年9月18日见底的，上海的市场见底的时间是在去年的11月1日，深圳房地产市场调整的早，其他的市场晚一些，在这段时间内，股票市场各个板块，房地产板块上涨是最具持续性和最稳定的，房地产股是业界投资人士对房地产市场的提前预期，这个预期大概是半年左右，股市中房地产股的见底比其他的股票都早。所以未来股市是没有问题的，现在已经涨了很多了，未来我相信一定还会继续上涨。

　　我们在房地产市场进行的股票投资基本已经有四到五倍的涨幅了，对股票的涨幅反映了大家对这个行业的信心，刚开始的时候房地产市场非常的悲观，在这个时候，房地产行业投资者是最先知先觉的，这才是股市投资界精英中的精英，他们看到了未来。

　　在去年十月以后几次跟房地产企业家座谈的时候，我都谈到了，你们很悲观，但是我觉得非常看好，房地产现象是金融现象，不是阶级斗争的问题，它就是一个金融的现象，客观的说，我们政府在过去若干年来，在房地产管理方面，确实有一些问题，但是这个问题很复杂，复杂的根本原因在于房地产这个领域是社会财富最集中的领域，涉及的社会矛盾综合而又复杂，不是一两天的。也不是涉及到一两个人的问题。如果政府企图用打压房价的办法促进社会的和谐，这条路是走不通的，如果说在2007年以前，做这种努力还是可以理解的话，当金融危机发生之后，这条路就死了，走不通了，所以因为我们的出口是没有希望了，你不能指望他上涨，跌幅不超过10%已经烧高香了，中国经济发展房地产不启动也得启动。可以适当的发行货币，只要能使经济发展，现在什么招都可以使出来，经济不发展，就业就没有保障。

　　今年这么大的货币投放力度，大家可以想到，2008年前三个季度是无法想象的，所以我们对经济理论，对于货币运行的理论已经有了新的，更加本质的认识，我们看到货币只不过是衡量股票价格的尺度，只有一个货币政策的宽与松，造成的物价上涨并不是最重要的，最重要的是货币政策要导致经济的和谐稳定发展，所以价格上去不上去并不是最重要的，老百姓的生活水平能不能提高，社会的运行链条能不能持续良性的，顺畅的运转才是最重要的，所以2008年四季度以后，中央采取了一系列的政策是果断的，也是正确的，我举双手赞成，这条路还要继续走下去，只要经济没有出现根本的持续性的复苏，这条路就要走下去，因为按照我的分析，我认为西方的货币理论已经崩溃了，那套理论已经不适用了，如果适用美国和欧洲都不会出现那么大的危机，中国没有什么大问题，只不过是房地产没有解决好，而且是在外部经济影响的情况下才出了这样的问题，就像一个人受了内伤，做了手术了，突然外面下大雪，如果你身体强健的话是没有关系的，如果你刚做完手术，是受不了这个折腾的，所以08年我们遇到的就是这种状况，现在我们已经意识到了问题，所以我们的经济问题有解了，房地产市场也有希望了。谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢文老师，关于文老师的讲话，有两个事情跟大家沟通一下，上次在五年论坛上推论非常的准确；第二，文老师讲话并不作为通过我们的平台传达出的投资建议，谨作为参考。

　　大家可以看到我们的副标题是一个北京城，四个孔雀城，这个话很有意思，先有北京城，后有孔雀城，但是如果没有四个孔雀城，北京的未来也并不一定会很好。下一步请北京城市规划学院秘书长高毅存老师给我们谈谈新的北京，将来的北京。

高毅存

　　【高毅存】：大家下午好！今天有幸来跟大家地产界的、建筑界的朋友们交流一下自己的看法，不代表任何机构和任何的组织，作为一个建筑师、一个城市规划工作者个人的看法。

　　首先讲一个问题，北京过去的建筑和房地产的发展格局是什么样的，大家闭着眼睛想想，大致也可以想出一个轮廓，在过去这些年，我们基本围绕着中心环开发，从二环到三环，到四环，或没有看到六环。这种向外蔓延的趋势看来是发展的普遍规律，世界各国，包括伦敦、巴黎、纽约，西方发达国家，他们的城市发展的轨迹大概也是城圈似的扩张，从城市化的进程来看，这是一个城市化早期发展的特点，单中心，城圈之间扩张膨胀，它的弊病是城市随着尺度无限制的向外蔓延带来了他的交通问题，环境问题，带来了人口过度集中，供给不足，水的供给不足，气、职业、就医、就学，为什么很多农民工的孩子上不了好学校，就是因为好学校是有限制的，当地还有上不了的。

　　到去年为止，我们中国城市化已经发展到了一个临界点了，45%，中国100个人有45人在城市里生活，一半多一点在农村，很快，大概就在2010年前后，中国肯定会迈出这个门槛，很多的人都是城镇人口了，乡下人和城里人的界限在逐渐的消失，现在城里人在纷纷的往外跑，现在探讨这个居住的问题，这个现象不是我一个人发现的，大家都发现了，特别是先知先觉的，还有一部分有钱人，他们抢先往外跑，跑到六环外，甚至是延庆，在八达岭上面修了一个长城公社等等，还有很多的高档的社区，他们纷纷的把自己的目标瞄准了外围的地区，这个代表着一种发展趋势。就这个过去，我们说就过去这一年的发展格局是一个同心圆向外扩张，这个扩张在逐渐的改变，而且这个扩张具有不合理性和不可持续性，就这些地，有机关、写字楼，绿地，剧场等等，不可能都盖住宅，所以五环以内的可用地基本已经没有了。

　　刚才我要谈的第二个问题，就是郊区化，郊区化是势在必行的发展趋势，一个是现在，从我们认为的来看，逐渐的明朗，但是从国外来看，早已经变成事实了，我本人也是在国外上学，它的郊区化早几十年已经完成了，基本上来说，中产阶级，大家都知道，像美国的社会，他是中产阶级占多数，少数有钱人，少数穷人，中产阶级是社会的大多数，这一层人决定了社会的动向，不管谁上台都要维护这部分人的利益。这部分人不抱怨，这个社会就是稳定的，这部分人基本住在城市的边缘或者半圆，差不多一个小时左右的路开车到城市里上班。很多人住在郊区，开车上下班，也还可以。大城市发展到一定程度的时候，发展受限了，那个时候发展的重点会向中小城市转移，大城市发展到头了，地价特别贵，开发商瞄准了延庆、廊坊、河北周边的地带，这些地方的地便宜，交通又方便，很多的年轻白领有一定的经济实力的，可能承受得起，这些人又想住的舒服一点，他们年轻，有车，交通方便一点他们还是可以承受的。

　　另外一个方面，郊区化会使占地逐渐的增多，我们知道，中国是人多地少的国家，为什么提出70、90，限制别墅？这些考虑国家并不是说下一个命令毫无根据，确实有一个国家的国情，国情限制的，这个是在当时的一定的条件下提出来的，一窝蜂的都搞别墅是不行的，因为我们确实不具备，矫枉过正，太过的就要拉回来。

　　从长远看，我们不一定非要提别墅，别墅低密度，中国的大多数的老百姓逐渐的要向低密度生活的模式发展，这是我们的一个看法，这个低密度也可能是独栋的，也可能是双拼的，也可能是联排，还可能是花园洋房，总之密度比较低。

　　这个密度，或者容积率，这个要根据地确定，如果在CBD必须要高，土地那么贵，你不高一点，那个地区就是高密度地区，你在那弄五六层显然是不合适的，你到了延庆、密云，就可以把密度降下来，可以充分的，合理的利用土地的资源，我们中国还是一个土地资源相对来说还是比较丰富的国家，特别是大西北，有一些地方有很多的土地，你到西部弄一些别墅也不是不可以的，青海、新疆、宁夏，2000多一平米，也没有人抢。

　　我们这个别墅，或者我们说低密度住宅，不应该变成奢侈或者豪华的象征，从今天开会，也是号召广大的媒体把低密度和豪宅分开，老百姓也可以住在低密度的状态，可以做花园洋房，联排，在市中心可以做高层，不同的位置还有不同的人群，不同的需求，我们既要满足经济适用房，连温饱都没有办法解决的客户，同时高端，年轻的白领，他们的需求都是合理的，作为国家的管理人士，各种需求都是应该满足的。所有的需求都是中华人民共和国公民的需求，我们都应该满足他的需求，而且要看到若干年后他们喜欢什么样的住宅。

　　他们喜欢的第一环境要好，周围有山，有水，有树，别都是工厂、高楼大厦，显然是背道而驰的；第二，交通，要有地铁、城铁，开车，交通解决了，远一点，相当一部分人群还是可以渗透的；第三，经济上都可以承受。我建议在座的各位还是要呼吁，呼吁我们的开发商，包括从业者，控制一下，虽然现在回暖，但是要珍惜一下，我们这个就是不要老觉得带头，不要把它扼杀在早春的环境里面，价格还是要让老百姓承受起的，这样才可以可持续，才可以让北京的房地产的春天持续到长远的将来。

　　【主持人】：谢谢高秘书长，从高秘书长的讲话我们得到两个信息，一个是我们郊区别墅的未来发展的客户基础是非常深厚的，还有一个，从北京的发展来看，我们这种郊区别墅发展的空间也是会很大的，说完了整个北京的情况，我们也知道，我们房地产业都是一个区域性的行业，所以一个地区居住的偏好、格局都会非常不一样，这个跟我们企业的工作都是密切相关的，下面有请开彦老师，给我们谈谈北京居住格局的演变及当下居住状况的分析。