尽管北京楼市由寒冬转向暖春已成定局，但有业内人士表示，这种楼市暖春却并非惠及所有项目，楼盘之间的分化、部分项目强者恒强，已经成为2009年楼市的主题词。“强者恒强的效应将体现得愈加明显——有限的购买力集中在那些地段优越、配套资源稀缺的项目上，而原本价格体系就面临崩塌的差地段、差配套‘双差’项目，尽管不断打‘降价牌’，却依然举步维艰。”百达行营销中心总监宫君对记者说。

　　远郊项目深受降价冲击

　　当楼市被迫挤泡沫的时候，首当其冲被挤掉价格泡沫的就是位置、配套差的楼盘，此轮楼市调整降价最为猛烈的通州、燕郊就是典型的例子。“如果说四环的楼盘降价20%就能吸引100个看房人的话，五环的楼盘也许需要降价30%才能达成同样的销售目标，这就是降价的边际效用递减。”某业内人士对记者说。

　　以目前楼市降价较为厉害的通州为例，目前开盘的某项目三期价格仅仅6000多元每平方米，而去年，该楼盘的市场均价大约为8600元每平方米，部分户型的房子比去年甚至便宜了3000多元每平方米。事实上，在2008年，许多通州项目都已经突破了每平方米1万元大关，然而许多通州项目被逼上大幅降价的华山一条道，但销售状况大多非常不理想。

　　“降价的边际效用也有为零的时候”，某品牌开发商无奈地对记者表示，尽管降价是当前楼市流行的营销策略，但降价本身也面临着边际效用递减的问题，当价格已经降无可降的时候，比拼的就是楼盘本身的地段、品质、配套等硬件，而这些，显然是楼盘先天性的问题，无法一蹴而就。

　　稀缺地段逆市坚挺

　　事实上，对于很多地段有稀缺性的项目来说，降价目前还没有被提上议事日程。比如龙湖唐宁ONE、华润西堤红山、远洋万和城等，这些2009年热销楼盘都有个共同的特点：价格比较坚挺。究其原因，还在于其不可复制的地段价值、成熟的市政、交通综合配套，以及稀缺的教育资源。

　　对此，今年5月即将开盘的位于北四环内、牡丹园腹地的藤花紫院策划总监张莹深有感受。尽管该项目不过180多套住宅，但自从公布以来，登记的客户已经超过4000组。“牡丹园是京城久负盛名的城市核心居住板块，繁华、便利；周边幼儿园、中小学林立；紧邻中国八大顶级学府，西侧紧邻院校和科研机构密集的学院路，南靠北影厂和电影学院，北邻北极寺干休所，受周边人群素养和生活氛围的影响，这个区域也充满了深厚的人文底蕴。”在她看来，不可复制的地段价值和生活氛围，使其在价格上拥有较强的独立性，而不用考虑宏观市场的涨跌。

　　“我也调查过，这个区域没有其他新盘，这是独一份，目前区域内的二手房大多年代较为久远，惟一的次新房金城尚品，二手房报价已经超过每平方米2万元，而且议价空间很小”，来看房的石油学院叶老师对记者表示，“楼市前景扑朔迷离，与其拿钱赌那些地段不好房子的‘抄底价’，不如买这种城市核心区的房子，不管在什么时候，这种房子总能卖得上价，风险比较小”。

　　国家教育区成 “马太效应”范本

　　在人文传统浓厚的北京，教育配套无疑是催生局部“卖方市场”的最大砝码，这也是很多项目着力突破的瓶颈。“一所好的小学比一个豪华的会所对消费者吸引更大”，一位一线操盘手对记者说，然而，真正的教育资源却不是通过引进一所小学就能实现的，“这是一种先天的优势”，张莹说，该项目所在区域被称为国家教育区，目前在售或者即将推出的项目仅有3个，供应量奇缺，导致供求关系严重失衡，成为当下楼市“马太效应”的范本。

　　而中国的国家教育区，无疑就是清华、北大所在的中关村、学院路区域。由于教育氛围的众望所归，该区域新盘尽管行为低调，但备受关注。具体分析该区域仅有的3个新盘，已经开盘的龙湖唐宁ONE，尽管售价达到每平方米2.8万元，但依然是2008年下半年楼市成交最低迷时最热销的项目之一；相对来说，位于四环以里的藤花紫院，显然在城市生活配套上占据上风，该项目旁边的家乐福即将开业，而交通、医疗、餐馆等配套一应俱全，城市核心功能完备。尽管尚未公布定价，但4000组客户争抢180套房源的局面，也显示了市场对于该项目的认可程度。