2008年4月9日，我应邀参加了房展会的一个现场论坛，主要论题是《如何把握房产投资，跑赢经济大周期》，说是谈论房产投资的问题，实际上谈论的内容还是离不开现有房地产市场的种种情况，而对于现场的观众而言，最想听的还是该不该买房，怎么买最合适？！这恐怕也是“购房智囊团”理应体现的作用。

暂不对现场地产商嘉宾的观点做评判，我先来和大家谈谈我对现在买不买房的一些个人观点。

一、现在买房的人未何而来

近期我的QQ群里新增了很多在3月份买房的朋友，他们都很年轻、很阳光，和他们在一起交流我感觉自己年轻了很多，从与他们的接触当中虽然也能感觉出他们对楼市的担忧，但他们却是真真切切的出手购房了，在此我可以总结出几点：

1、等了一年多了，该结婚的还得买房其实没有什么惊讶的，去年楼市凋零期依然有很多人购房都是为了结婚，我的群里恐怕有三分之一以上的朋友购房都是为了结婚，现在房价降了，也快到结婚的日子了，当然会出手买房；

2、很多项目房价确确实实的降了两会过后，房地产商知道了只有通过降价才能带动销售的道理，大面积降价行动已经展开，从这次房展的情况上看尤为明显，一些新开盘的项目均比周边和前期项目价格小调20%~30%。

据我所知，通州一些项目的优惠幅度也非常之大，90平方米商品住宅在八通线周边的项目总价已降至50万左右，和半年前需要70多万相比，确是比较诱人，其价格甚至已低于当地二手房交易价。

特别是我亲身体会到某个项目新开盘的一整座楼在短时间内销售完毕，正准备再开新楼销售。所以，有时间大家可以去房地产交易网站看一下自己一直关注的楼盘，近期的销售情况一目了然。

3、利率下调后支出减少了 2008年9月16至12月23日，房贷利率进行了多次下调，五年期以上首套房商贷利率七折后只有4.158%左右，而相同条件的公积金贷款利率只有3.87%，与去年9月16日前相比每月贷款支出降了约四分之一，为购房者减轻了负担。

4、二手房市场适度松绑了，不买期房我买二手房自从对二手房的交易税费进行了政策性送绑后，大量符合新政的二手房入市交易，它们的特点我在以前的一篇文章中提到过，在此不详细阐述，最吸引我的两点就是：议价空间大和房龄只有2~3年的二手准新房。大家一方面可以去砍价，一方面又可以挑选那些基本没有人住过的二手准新房。尤其是那些开盘多期的项目，更可以在品质方面好好的考察一番。

二、我的买房VS租房观

现在的商品房住宅立项的是70年产权的项目，70年后如何续期一直是最近讨论的热门话题，但我们权且把这个问题放在一边，就当是我们花钱先缴了房屋70年的租金，那现在买值得不值得呢，我来算算：

90平方米住宅，成交价在1.2~1.3万元/平方米，首付30%~50%，贷款30年（全当等额本息30年还完），装修费用约10万。

则30年后，购买此套住房的总额是158万~175万元左右，平均到70年里：

158万÷70=22571元/年，平均每个月支出1880元左右；

175万÷70=25000元/年，平均每个月支出2083元左右；

就算购房时已经不能住满70年了，我们就当是只有60年，来算算：

158万÷60=26333元/年，平均每个月支出2194元左右；

175万÷60=29166元/年，平均每个月支出2430元左右；

看到这里我们应该明白些了，90平方米现在成交价在1.2~1.3万元/平方米的商品住宅在北京四环附近的东部、西部、北部地区非常之多，它们交通便利、配套齐全，也是现在一上市就能够热销的楼盘，它们在当地的租金价格基本都能在2500元/月~3000元/月以上。

中国经济的长期发展将会保持适度的通货膨胀，加上大量富人更加集中的居住进北、上、广、深这样的大型综合性城市，以及城市化建设的逐渐成熟，商业地产租金不断上涨带动的房租提升，就算是我们提前“承租”了自己的房屋有什么不好呢。

如此的“承租”还可以带来更多的好处：

1、购买的房产可以进行抵押，以解燃眉之急或提升消费和商业信用，租房行吗？！

2、本地人购买的房产可以迁移户口，可以解决学区选择的问题，租房有用吗？！

3、租房随时有被赶出去的危险，现在住着自己的房屋还需要担心吗？！

4、购买房产还有升值的预期，具有投资价值，租房除了每月交给房东钱还省下什么？！

三、买房应对长期通货膨胀压力，但不能买被高估的房产

手头资金较宽余的市民，购入房产等投资性产品，能有效抵抗通胀带来的财富贬值风险，现在虽然国内有通缩的迹象，看从针对中国的投资资金总量来看，市场中的货币量还会继续放大，通货膨胀将会是长期的状况，只是看能不能适度了。

为了应对长期的通货膨胀，买房没有错误，但一定要注意不要购买到被高估的房产，特别是注重居住的70年产权房（商业立项等房产类具有其它类型的投资属性，我个人认为不适用讨论其居住属性，在此不做对比），从我在本文第二部分的理论上来分析，我认为购买总房款平均到70年里，每月的支出额能低于现时同区域同等条件住房租金的20%~30%，属于采购的合理范畴内。

试想一下，我们在文章第二部分中所提到的房产标准，若在前一年时间的房价和房贷利率来计算，预计采购总额将达到200万元以上，平均到70年里，每月的支出甚至超过了现时同区域同等条件住房的租金，在这种情况下就属于不适合购买的条件。

最后再提一事，那日在论坛现场，有一位老妈妈曾提问，对于下岗职工和退休老人能否申请贷款购房，我为之语塞，因为我知道这样的情况是无法申请商业贷款的，即使是公积金贷款也无法申请（若我的说法是错了，希望有热心人能够提出更正）。为了不使现场陷入讨论民生保障的氛围内，我当时没有过细的回答她的问题，但看着她离开的背影，我的心很痛，也许我能建议她即使买不起保障性住房，也可以考虑住进廉租房，可我知道她所提出的问题绝不是她个人的问题，应该是她整个家庭甚至整个社会低收入人群的问题。在此我真心呼吁政府能够更多的投入力量到民生保障中来，特别是要让保障性住房能够保障到真正需要它的人。