住宅库存“结构”消化

　　在琢磨了许久如何“降价促销”之后，“五一”这一传统的“强销期”到来时，北京的地产商们开始权衡涨价的“利弊”，因为在“五一”到来之前，北京楼市已经出现了一波交易“小阳春”，这让地产商们“房子好卖就调价”心态在一年之后，开始重现。

　　截至2009年4月29日，北京期房库存已经从超过90000套下降到87801套的水平。不到一个月，住宅库存已然下降3000多套。于是，首城国际、保利百合花园等一批热销项目相继开始小幅提价，幅度在1000~2000元/平方米不等。

　　然而，更多的地产商还在权衡涨价的利弊，毕竟刚刚复苏的楼市是以“降价换销量”的策略得来，贸然调价给市场可能带来的打击，仍然令地产商们忌惮，毕竟，冷清的交易就在不久前。

　　“较好的成交水平，让开发商有了提高售价的信心基础。”

　　涨价风“乍现”

　　“我们也正在考虑调价的事，调不调，调多少，现在还是要谨慎。”4月28日，北京两广路沿线某房地产项目的营销副总对记者说。在北京，两广路的东段距离CBD、建国门等商务区近在咫尺，向来被看做黄金地段，但这并不是他们开始考虑涨价的原因。

　　记者了解到，真正促使这位副总考虑涨价的原因一是这个楼盘4月以来的销售业绩不错，而更重要的是，与他同处一个区域的首城国际已经多次调价，他告诉记者，首城国际最初的开盘价在10000元/平方米“出头”，而现在准备开盘销售的三期虽然未对外正式公布价格，但他得知，三期的价格至少在14000元/平方米以上。

　　“向上调价”的并非只有首城国际一家。同样在4月份取得不错销售业绩的保利·百合花园等项目，都相继上调了销售价格，幅度在1000~2000元/平方米不等。

　　SOHO(中国)董事长潘石屹告诉记者，这一波住宅市场的“小阳春”，足以延续到“五一”“强销期”之后，对于本轮金融海啸以来的第一个“强销期”，潘石屹表现出了自2008年以来少有的乐观。

　　市场的交易量也确实印证着潘石屹的判断。记者获得的统计数据显示，“五一”节前一周，北京楼市期房成交量为4182套，继续维持着较为稳定的“高成交水平”，在此之前的2~3周，北京楼市的周成交量，也都一直保持在4000套以上的水平“上下波动”。

　　4月26日开盘的金泰城·丽湾三期，当日即告售罄，北京市房地产交易管理网的数据亦证实，该项目开盘认购的总金额超过2亿元人民币。

　　“较好的成交水平，让开发商有了提高售价的信心基础。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，不过，他告诉记者，相比于2006~2007年那一轮区域内楼盘集体“飙涨”的“疯狂局面”，现在的调整还只是个别销售较好楼盘的“个体行为”。

　　北京万达营销部负责人蔡义刚告诉记者，虽然西万达广场抢在了“小阳春”的时候开盘，但还是以加快销售为主，不会贸然提价。

　　“我们没有直接现实利好的项目，怕价格一调上去，销量立刻跌回来，这是我们不愿意看到的。”

　　提价“大顾虑”

　　“现在不是无理由热销的年代，更不是无理由涨价的年代，卖得好的楼盘，都有明确的利好刺激，不是明确的区域政策定位，就是大规模的基础设施建设，现在买房人看的是实际的利好，而不是预期。”前述两广路沿线某楼盘的营销副总告诉记者。

　　正是出于对这一点的“敬畏”，大多数的地产商还在反复权衡，而不敢贸然跟风提价。

　　这一点在近期楼市的热销当中表现得非常明显， 尽管销售不错，但金泰城·丽湾的开发商金泰地产也不得不承认，北京市政府刚刚确定的“丽泽商务区”以及刚刚确定的“金融街区域西扩”两项利好带来的总计近600亿元的投资规模，直接导致了该项目的热销。

　　“当时很多人不看好这个区域。我们在与区政府的沟通中发现，这块地是北京市三环内最后一块成规模的待开发地块。”金泰地产副总经理谢苏明向记者表示，而现在，恰是因为这一地理位置上的优势，使其成为了北京市下一个“商务中心区”以及“金融街”西扩的目标，而接下来随即要“上马”的地铁、商业等基础设施建设，都在需求群体中形成“现实的利好”。

　　没有这样的政策定位利好，项目是否还能像如今这样热销，恐怕包括开发商在内，心里都没有把握。而记者经过走访近期热销的保利百合花园、珺峰、太阳公元等项目都发现，实际上仍然是大量的基础设施项目上马，形成了现实的利好预期，项目最终才得以热销。

　　“珺峰所在的朝阳路区域，有未来的地铁6号线建设项目上马，未来有明确交通方面的改善，商业配套也有大型商业中心上马，保利·百合花园也有地铁10号线二期工程上马的利好，也是现实的利好，没有这些现实的利好，没有开发商敢保证自己的房子一定卖得好，这就是现在的市场。”前述开发商的营销副总告诉记者。

　　李文杰综合分析他所在机构的统计数字后相信，目前开发商没有足够的“共性利好”全面性地“调价”。前述营销副总则表示，“我们没有直接现实利好的项目，怕价格一调上去，销量立刻跌回来，这是我们不愿意看到的。”

　　“这种存量房结构性的回暖，连带着促进的也是同区域结构的房地产市场的回暖。”

　　结构性“助涨”

　　“到4月29日的时候，我们做了一个统计，住宅期房库存还有87801套，比月初多消化了近3000套。”4月29日，北京市建委的一位官员告诉记者。不过，记者了解到，如是的“库存消化”相当大的程度上是结构性的。

　　北京城建总经理陈岱年告诉记者，在计算北京住宅存量的时候，应该区别计算城市五环以内和五环以外的存量，“其实很多库存是在五环以外的，真正五环以内、四环沿线的住宅库存并不是太多。”陈岱年说。

　　按照业界通常的认识，未销售的库存通常会与同区域的存量房(即二手房)相互作用，影响区域新房的市场销售情况，甚至价格。

　　4月27日晚，记者来到北京金融街调查该区域的存量房价格状况，链家地产公司金融街店的一位负责人称：“金融街以东的高档公寓中，中海凯旋、金宸公寓、丰侨公寓，以及丽华苑等项目的二手买卖价格上涨幅度都在5%~7%之间，租赁价格则上涨10%左右，已经从开盘时的20000元每平方米上涨到现在的35000元每平方米。”

　　我爱我家副总裁胡景晖向记者表示，一二级市场间通常有联动的关系，刚性需求和改善型需求往往交替往复。“刚性需求确实存在并且很旺盛，但是它不是购买力，并不能带动销售。从我们的项目来看目前购房者全是改善型需求，他们有着非常强大的购买力。”珺峰项目有关负责人向记者表示，而该项目4月底新开盘的楼栋中，120套的销量里绝大部分是此类购买人群。

　　“这种存量房结构性的回暖，连带着促进的也是同区域结构的房地产市场的回暖。”胡景晖说，而在大部分开发商的心中，这也是他们不敢贸然提价的又一大原因所在。