在北京买新房，是选择郊区还是市区？这个问题可能越来越容易回答，因为购房者会发现，他们已经没有多大余地进行选择。

　　根据统计，5月北京市共有55个新盘入市，而项目主要集中在五环外，新盘供应郊区化的趋势越来越明显。而记者根据2007年和2008年拿地项目的统计，由于集中于城八区的高价地纷纷推迟入市，可以判断2009年、2010年新房的供应七成集中在五环外，城八区的楼盘约有三成。

　　在新房供应呈现郊区化趋势的同时，也预示着北京市区迎来二手房“全盛”时代。

　　新房供应呈现郊区化趋势

　　由于土地的不可移动性，土地的供应决定了新房的供应。

　　国信证券房地产分析师区瑞明向《华夏时报》记者表示，按照从拿地到入市需要两年的开发周期来算，2007、2008年拿地的项目将形成2009年和2010年的供应期。

　　据记者统计，2007年北京居住类用地分别成交57宗，其中城八区占到供应量33％；2008年北京住宅性质用地分别成交58宗，其中城八区占到供应量34％。从土地供应的区域可以判断，2009年、2010年新房的供应七成集中在五环外，城八区的楼盘约有三成。

　　由于四环内可供开发的土地量越来越少，今年以来，土地成交有了两极分化。越靠近城中心的地块仍然是开发商争夺的焦点，如西城区德外居住项目，在经过26轮的现场竞价后，被北京华融基础设施投资有限责任公司以2.12亿元的成交价格拿下；而不是热点区域的地块，大多是以底价成交。

　　而从今年5月新开盘的住宅项目观察，已经可以看出郊区化的端倪。根据统计，本月纯新盘项目中，朝阳的新开盘量最多有6个，其次是通州区有5个，海淀区3个，西城区2个，崇文、大兴、房山、丰台区各1个。其中位于五环外的有11个，占到新盘总量的一半以上。

　　今年4月，二手房市场延续了今年一季度上涨的势头，成交22195套，再一次超过了新房成交。地产中国网的调查显示，三环内可选择新房房源有限，二手房成为购房人的第一选择。

　　“随着城市化的发展，城市中心可开发土地会越来越少，新房供应将以郊区为主，城中心则会以二手房交易为主，城市化发展到一定程度，二手房将成为主要房源。”我爱我家副总裁胡景晖告诉记者。

　　高价地项目纷纷推迟入市

　　除了土地成交区域呈现郊区化趋势，记者调查发现，在2007、2008年购入的土地，特别是高价地，很少有项目推入市场。

　　在土地牛市下形成的高价地，在市场深度调整后将面临定价入市的难题。而开发商在风险处理上，也通过退地、改容积率、延缓入市等方式化解困境。

　　据记者了解，万科位于北京西大望路的地王项目，楼面价达到11000元/平方米，距此不远的首城国际销售均价为15000元，西大望路项目较高的楼面价，面临很难定价的问题。从2007年10月到现在，没有开工和开盘的消息。

　　对此，区瑞明向记者表示：“开发商高价拿地，是基于对未来市场的良好预期，高价地将能卖出高房价，然而现在市场正在进行深度调整，房价由供求关系决定，并不会依据土地成本来定价。高地价的项目不是项目敢不敢建，而是建出来卖不动，将占用开发商极其重要的现金流，影响到整体运营能力。”

　　而国华置业购得的朝阳区来广营乡清河营村3号地，由于楼面地价高达4700元/平方米，从去年底就有开盘的消息，一直推迟到今年5月仍没有确定开盘的确切时间。

　　陈国强告诉记者，如果项目推出来是面粉贵过面包的，开发商比较通常的做法是延迟开工，延缓施工进度，等到行情转好以后，再适时推出。不开工比开工更能节约可贵的现金流。

　　政府扶持高价地项目

　　对于高地价形成的项目进程缓慢，政府已开始着急。

　　北京市建委于2009年2月11日专门制定出台了《市建委关于进一步推动开发项目开工，促进房地产投资的工作方案》（京建开2009，77号），对于在2006年到2008年高价拿地的项目中，选择8个地价、房价矛盾突出，进展缓慢的项目进行调度，促进项目尽快开工建设。

　　虽然在现在市场条件下，高价地项目并不积极入市消化库存，但是如果拿地超过两年还不开工，是否又会面临被政府收回的风险了呢？

　　一证券分析师向记者透露，在土地牛市时，为了业绩好看，开发商都会囤地。经过市场调整后，一些项目停工或者延迟开工时有发生，而拿地超过两年而未来得及开发的也是有的，但退地都能操作，延迟开工也是可以办到的。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说，地方政策也是极为宽松的，企业如果有困难，也不会强迫企业去开发。因为地是由政府卖给企业的，企业在两年内不能开工，也没有出现土地被政府无偿收回的例子。

　　为了防止土地流拍，5月6日，北京四块土地出让公告显示了北京出现勾地制度。北京市土地整理储备中心公告显示，对大兴康庄限价三期和四期在内的四块土地有竞买意向者可向北京市土地中心或者相应中心提出用地预申请。而据了解，只有有人“意向竞买”，上述“预出让”地块才能转为正式挂牌出让。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《华夏时报》记者表示，现在政策调控的重点是调控市场冷热和扶持开发商买地，为成交和开发商新投资新开工提供便利条件，而开发商要想拿地还只能通过招拍挂市场取得，地价无法通过制度降下来，只能靠开发商理性对待。