相信很多人都非常不喜欢看到这个观点(或者说结论),包括我自己在内,从感性的角度,我也很希望房价能够再下来点,但是,理性的来思考的话,不管是从哪个角度来探讨,都没有下行的可能性。
为什么这么说呢?要让房价下来的话,前提条件是什么?只有一个:那就是企业内心充满恐惧。
大家想想是不是这么一回事?去年全年到今年一季度,为什么开发商都会积极主动、果敢坚决的调整价格?那是因为企业内心是充满恐惧的,恐惧的根源就是对于未来的不确定。
这个不确定主要是基于三个方面:首先,不知道经济基本面到底能不能好起来。因为房地产业是经济系统的一个组成不分,如果全球经济基本面继续恶化,中国经济不可能“这边风景独好”,同样的,中国的房地产业肯定也不能独善其身的;其次呢,不知道这一波市场调整到底什么时候是个头,手头过冬现金量够不够支撑下去,会不会很可能就在于某个节点上面会资金断链,如果这样的话,结局不排除会和当年顺驰一样;最后,不知道如果企业降价的话消费者是不是会买账,毕竟,现在不同于2004年、2007年,那两个节点上面,经济一路高歌猛进,消费者基于未来的信心,出手要果断很多,高位追涨屡见不鲜的。所以呢,正是因为这三个方面的不确定性,企业才愿意放低姿态,宁可多些价格下调幅度来试探市场,也希望能够尽快为自己的恐惧找到一个明确的释放渠道,即使要付出很高的代价也在所不惜。所以,大家在去年到今年一季度看到市场上有不少楼盘打出六折、七折之巨的营销手法!大家关注企业财务状况的话,会看到几乎所有的企业都增加了销售成本(保利除外),为什么?只要能快速销售,尽快回笼资金,确保企业首先是资金链安全,其次是规模可持续。营销费用高点又能算啥?!优惠多点又能算啥?!
我分析这个问题的方法论告诉大家了,大家可以自己去分,现在企业的“恐惧”还在吗?当然没了。
首先,经济的走势,我不用多谈,大家每天在看报纸、网络相信这一阵子看到的声音逐步开始统一起来了。美国的基本情况要好起来了,美国房地产一季度的表现也好不少了,而中国的经济数据也都是积极向好的。对于下一阶段走势,境内外各种经济学家、基金、投行等都表示了高度的乐观。当然,还有一个原因就在于,当全球感冒时,中国的经济状况愈发凸显积极。基本面的改善,就意味着投资信心和消费信心的重新归位,这点非常重要。
其次,企业今天手头的现金肯定要充裕多了,一季度市场的超预期表现,确确实实的让不少企业都松了一口气,截止四月底,我所跟踪到的大企业里面,万科销售了175亿,保利105亿,华润67亿,富力83亿元。业绩都好得超乎想象,在很大程度上让不少企业没有了生存之忧。企业怎么还会害怕呢!
第三点,其实也不用怎么谈,我们很多企业往往都会谈这么一点“我愿意降价,但是,如果消费者不来买的话,怎么办?”,一季度,消费者用行为打消了企业的这个担忧,尤其是北京市场,早前大量北京企业一方面担忧项目去化和资金回笼,另一方面有担忧降价不能有起色反倒砸品牌,正好政府组织的春暖楼市行动,让大家看到了降价是有出路的。
其实,到了今天,从企业角度来看的话,信心有了(经济开始向好了),腰杆子硬了(口袋中现金多了),底气足了(摸清消费者的底了)。相应的,对于市场的话语权就大了,企业与消费者的地位已经强弱互易。你怎么还能指望企业再度主动大幅调整价格呢?要补充一句的是,这是市场行为,大家不要用骂来发泄不平,最重要的是能够及时分析判断形势,并且采取相应的措施。
大家看《孙子兵法》的话,回过头来想想,其实孙子兵法就是讲了一个字“势”,要能够善于分析、善于引导、善于把握这个“势”。然后大家再结合我今天谈的,琢磨看看我说的是不是有道理。