“房荒说”的基本逻辑是：春节后，上海一手新房消化速度惊人，楼市后续供应紧张。按照目前每个月的消化速度，库存新房仅仅在几个月之内便可卖光，楼市供应危机即将到来。比如，2009年4月25日，上海楼市单日成交量突破1000套，创下了2007年10月以来的82周新高。中银国际一位分析师就此表示，以4月26日的可售面积、销售速度推算，上海存量房只剩下3个月的消化时间。

　　在此类预言之下，“房荒说”推动了大量潜在买家投身楼市。随之带来的一个结果是，恐慌心理造成的价格人为抬升，不少开发商趁势提价。

　　笔者的认识是，“房荒说”是片面之词，从中期来看，供应偏紧可能在上海核心城区的局部区域，而不可能在全市范围内上演，“普遍回暖”是一个伪命题，楼市相应的结构调整依然是未来的主基调之一。

　　支持这一论点的主要理由是：首先，以一手新盘中的公寓产品(剔除动迁房、配套商品房)为例，上海佑威房地产研究中心根据“网上房地产”官方数据统计，上海市公寓在2009年1月底的时候存量达到646万平方米，而时过三个月，2009年4月底全市公寓的存量为507万平方米，平均每月消化46.33万平方米。按照这种理想的去化速度来看，光是公寓全部去化，就需要11个月。以目前已经入市的一手新盘存量来计算(存量除以月均消耗量)，属于静态计算法。

　　值得注意的是，上海各个环间消化速度不完全相同。中外环间的去化速度最快，只需近7个月就能去化，而郊环外则需要2年才能售完。

　　其次，此轮消费市场启动，是前期价格下调遭遇压抑已久的刚性需求后形成的叠加效果。去年积压的购房需求在今年3月开始爆发，导致近几个月供求严重失衡。近期多数开发商去库存主要由于2008年销售冷淡，通过减少开工面积减轻资金压力，而目前市场又现火爆就相对无房可卖，还有政府在近一年半减少土地供应，直接造成新增供应不足。

　　需要明确的是，已经推向市场的一手新盘仅仅是存量的一部分。随着近期土地市场和楼市共同回暖，在今年下半年大量项目必将快速入市，但不会是所有区域的供应都将加大，如近期土地供应主要集中在外郊环区域，因此该区域后市可能供大于求，这一新增供应量将扩大未来存量的容量，重新平衡供应与需求的微妙关系。与此同时，外环以内的中心区域，土地供应日益减少，造成局部区域的供不应求。

　　再则，目前各家地产商、研究机构的存量房源消化计算样本和计算口径，往往忽略了二手挂牌存量房源，以及此前租赁、未来转为出售的房源，这一部分将大大分流一手新盘买卖的压力。

　　据公开数据，上海全市二手房新增挂牌量今年2月新增3.27万余套；3月新增挂牌2.8万余套；4月新增挂牌2.5万余套。虽然新增挂牌量不断减少，但存量依然不小。其中，走向严重分化的是：低单价、低总价的小户型房源，或者老公房，销售速度极快，确实可售存量越来越少，但是，高单价、高总价的二手房源依然挂牌供应丰富。

　　按照以往的规律，房地产交易呈现周期特征，每年的5月前后、9月和10月前后是高峰时期，其余时间多为淡季。当前的许多开发商和机构以2009年4月和5月峰值消费速度来匡算全年，也不够准确。楼市必将找到新的平衡，去化多种类型的存量将至少耗费一年半至两年时间。

　　附表_上海市公寓(剔除动迁房、配套商品房)去库存统计表

　　资料来源：上海佑威房地产研究中心

　　单位：万平方米

　　2009年 2009年 每月 去化所

　　1月底 4月底 去库 需时间

　　库存量 库存量 存量 (月)

　　内环内 116 96 6.67 14.40

　　内中环 83 64 6.33 10.11

　　中外环 103 71 10.67 6.66

　　外郊环 290 228 20.67 11.03

　　郊环外 54 48 2.00 24.00

　　合计 646 507 46.33 10.94