“信号意义大于实质意义。” 保利地产董事总经理宋广菊在得知普通商品房项目资本金最低比例将降至20%时颇感惊讶，但在她看来，这对中小开发商没有太大实际意义。

　　时隔一个月，固定资产投资项目资本金比例调整方案终于公布。大部分行业的最低资本金比例下调了5～10个百分点，电解铝项目最低资本金比例甚至上调至40%，超乎预期的是，保障性住房和普通商品住房项目最低资金比例则下调了15个百分点。

　　多数业内人士乐意将此次调整善意解读为“新一轮刺激方案”的开始。

　　中金公司首席经济学家哈继铭接受本报记者采访时，则提出该项政策出台另有深意。他说：“在目前交易量回暖和投资乏力的状况下，降低项目资本金比例，除了撬动投资之外，更深层原因在于，监管层为平抑未来房价暴涨的预期。”

　　想像空间有限

　　此次调整中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。此前，房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例为35%。从最后出台调整方案看，“有保有压”的经济结构调整思路依然是目前的政策取向。

　　尽管存在高达15个点的调整幅度，但业内人士对该政策的实质影响大多仍持谨慎态度。

　　宋广菊认为：“通过前一轮银行集中授信，大的品牌开发商目前资金还没有到捉襟见肘的地步，获得贷款的可能性也比较大。而试图通过降低自有资金比例来改善中小开发商的生存效果将非常有限。”

　　她进一步表示，今年一季度信贷猛增，新增贷款共达4.58万亿元，但房地产开发贷款增加很有限。

　　而且，这有限的开发贷款主要由一些大的品牌开发商分享，大多数中小开发商并没有新增多少贷款。“最后只能加剧开发企业的进一步分化，加速市场进一步向大开发商集中。”宋广菊表示。

　　“这就好像乘飞船上太空旅游只是与少数超级富豪相关的事，和大多数普通人本身就没多大关系。因此，即便航天公司把乘飞船上太空旅游的某些条件降低，但大多数普通人不能乘飞船上太空旅游的状况依然不会改变。”

　　然而，对于商业银行而言，这15个点的降幅则意味着信贷风险控制将更为艰巨。

　　交通银行首席经济学家连平表示，此一举措对商业银行的信贷风险确实会产生一定的影响，但幅度不会大。持续监测表明，房贷质量总体比较平稳，风险总体可控，商业银行可根据不同房地产开发企业的资质、信用状况，具体把握。

　　预警新一轮房价上涨

　　哈继铭将此次调整自有资本金比例视为监管层在防备下一轮房价上涨的预警。

　　“开发迟迟上不去，而另一方面消费层面却逐月表现回暖态势强劲，这样下去，只能导致明年上半年房价再度出现狂飙的态势。”哈继铭表示。

　　今年以来，房地产市场的销售确实出现了回暖迹象。1～4月，全国商品房销售面积17625.45万平方米，同比增长17.5%。商品房销售额7995.92亿元，同比大增35.4%。同时，70个大中城市房屋销售价格指数环比也有回暖。

　　与此同时，开发投资增长却明显乏力。国家统计局发布的数据显示，今年1至3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，但增幅比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过7成的商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，增幅比去年同期回落31.5个百分点。

　　此外，一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%。

　　“投资回落的背后，是不少开发商遭遇的资金危机。”哈继铭表示。

　　一方面，2008年市场的低迷对房地产企业带来的资金压力还是相当大的，尤其是一些中小开发商，不得不“拆东墙补西墙”。一些房地产投资公司甚至出现了“主动违约”的情况：由于地价偏高，资金不足，不惜放弃几千万元的保证金也要退地。

　　另一方面，一季度至今市场形势好转，存量房消化速度加快，供应不足的问题也随即显露出来。

　　“这次调整并没有将商业地产涵盖在内，正是与商业地产并没有如同住宅一样实现如此强有力复苏多有关联。”哈继铭表示。

　　住房和城乡建设部政策研究中心一位研究人士指出，不应把放宽房地产行业项目资本金要求看作是对房地产行业的单独支持，这一政策的效果并没有想像的那么大。他认为，降低房地产业项目资本金比例的出发点未必针对商业项目，很可能是针对保障房或其他基本建设项目的需要。