住房城乡建设部、发展改革委、财政部2009年5月22日联合发出关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知（建保[2009]91号），城乡建设部　www.mohurd.gov.cn 2009年06月01日正式对外公布。主要内容摘要如下：

　　指导思想：加快建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障体系；

　　基本原则：1.统筹规划，分年实施。2.量力而行，适度保障。3.省级负总责，市、县抓落实。4.地方加大投入，中央加大支持。

　　总体目标：从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

　　年度工作任务：2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；3.2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。

　　保障方式：通过新建、购置和改造等方式筹集房源，同时继续实施租赁补贴制度，多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式，以配建方式为主。

　　保障标准：廉租住房保障对象是城市低收入住房困难家庭，具体条件由市、县政府确定。廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，保证基本的居住功能。租赁补贴额根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定。

　　政策措施：1.多渠道筹措资；2.落实土地供应和各项优惠政策；3. 结合城市棚户区改造多渠道筹措房源。

　　监督管理：1.落实目标责任制；2.确保工程质量和使用功能；3.严格准入退出管理；4.加强监督检查。

　　点评：三部委联合下发廉租房三年规划，不仅因为国家对这项工作的重视，也因为廉租房的建设涉及到体制和财政等方面的问题，单靠住建部难以统筹协调解决。

　　我国1998年就已经开始发展和建设经济适用房，但廉租房的发展建设却在2007年8月国务院24号文之后才全面开展的。在此之前各地也有探讨推进但目标和方向不易把握，效果和进展不大。

　　三年规划还只是一个中短期的发展建设规划，这个规划显然还是为了配合4万亿投资而订立的。但如果没有中长期发展规划，这样的中短期发展规划其实是难以判断是否适当的。到底747万套是多是少？资金和土地能否落实？这些问题都还要在实践中摸索、探讨和解决。

　　广州在廉租房建设方面行动还是很迅速的，2007年12月就制定了廉租房的管理试行办法，在廉租房去年初的住房调查中，发现一共有44516户低收入住房困难家庭符合廉租的条件，去年已经解决了21154户，今年还将解决约1万户的住房问题。

　　廉租屋的建设应该多借鉴香港的成功经验，香港通过公营房屋解决了30%以上人口（约200万）的居住问题，被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范地区。我从网上查了一些香港公屋运营的做法，其机构、资金都有很大不同，但效率和效果却相当好（参见相关链接）。

　　我认为，在廉租房和保障房建设方面存在三个应当注意的问题和关系：

　　一是廉租房建设资金如何解决和保障的问题，财政部专门有规定和管理办法，但似乎有些杯水车薪的感觉，如此大的廉租房建设规模，资金的安排却很难得到保障，这是需要进一步研究解决和落实的问题。

　　二是廉租房租金标准以及经济租赁房问题，广州2004年就制定了《广州市解决城镇双特困户住房实施方案》，采取以租赁住房补贴为主、实物配租和租金核减为辅的分配方式，全面推进廉租住房保障制度。2007年也出台了廉租房试行办法，但当时侧重于租赁补贴，只有特困户才能实物配租，因此在租金标准方面没有作系统的设定，现在情况明显不同，而且又有经济租赁房的提出，都需要研究解决租金标准的问题 。

　　三是廉租房与经适房的关系。国务院24号文提出的要求：一是要建立健全廉租房制度，而是要改进和完善经济适用房制度，这两者是不可偏废的。现在有一种倾向，支持廉租房、反对经适房和限价房，理由是容易出现贪腐。其实，香港不仅有廉租房（公屋），也有经适房（居屋），分别占房屋总量的30%和20%。因为，廉租房开发成本和资金需要量很大，而经适房是可以回收建造成本的，限价房则不仅保本还可微利，而且可以形成多层次的住房供应体系。

　　总之，廉租住房保障制度才刚刚建立，各种工作还有待不断开展和推进，制度和运营方式也有待不断改进。但只要不断努力，相信我们也能在住房保障方面做得很好。保障房建设还任重道远，还应有更加远大的目标和方向，还应从更长期、全面的角度来规划和发展。

　　相关链接：香港公屋运作的概况

　　香港公屋的运营几乎完全由政府包揽。公营房屋的决策机构是房屋委员会（房委会），政策的执行则是由政府下属的房屋署操作。这个以房委会为核心的运营机构相当庞大，并自成体系，负责从建造、维护、资格审查到物业管理和社区卫生各个方面。颇似一个超级规模的开发商，惟一不同的是这个开发商不仅不盈利，而且要消耗大量财政预算。

　　房委会得以运转的资金来源于政府提供的135亿免息永久资本，以及128亿计息借贷资本。2006/07年度公共房屋支出约158亿元，占特区政府整体支出的6％，与之相对照的是大陆各城市60％的财政来源是靠出售土地。在大陆新一轮的调控中刚刚有人提出的一项建议是将土地收入的5％用于廉租房建设。

　　以6％的财政支出来保障低收入阶层的居住，如此庞大的支出取决于特区政府的一贯目标。香港公屋政策的目标是为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供可以负担的租住公屋。香港政府承诺，对于需要公屋的人，平均等候时间不超过3年。由于多年的努力，排队等候公屋的时间已经缩短到1年多，很多人宁愿等待不愿意入住只是为了挑一个更加靠近市区的公屋。

　　尽管在内地人看来，香港政府的公屋政策相当理想，但实际上也是争论与变动甚多。不过，无论各种分歧多么大，都有一个基本的共识。从香港政府的相关统计看，公屋计划已经基本满足了低收入人群的需要，需求人数呈下降趋势。不过，这种满足是相对的。由于人多地少，香港人对居住的理解保持了相当的克制和容忍。

　　土地稀缺地价贵是香港人居住条件不宽敞的主要原因。香港公屋的土地是由政府无偿提供，因此也存在公屋土地供应不足的争议。房委会有信心保证每年平均的公屋兴建量大概在17000个单位。除了土地供应量的问题，香港争论比较多的还有公屋的合理位置安排问题。

　　在香港新开发的市镇，因为周边缺乏工业，居民要花费大量时间于交通成本，由此带来了一系列的家庭问题。这一现象为香港政府所注意。在繁华市区，土地是用于拍卖获得较高财政收入还是用于公屋建设同样让政府比较为难。这是一个恰当判断保障限度和财政收支平衡的问题。

　　香港政府还专门成立了特遣队，清查那些不符合条件却占用公屋的人，而且申请公屋如果弄虚作假很可能被刑事起诉。因此，公共资源被滥用相对要少很多。为了确保监督有效，房委会由不同方面的代表担任委员，而且另请专业人士审核。

　　香港政府还从上世纪80年代后期就开始例行公屋政策的检讨制度，香港房委会的检讨欢迎任何市民的现场参与。在这样的背景下，香港任何公屋政策的出台都是开放而取得基本共识的。