五年未曾放松的房地产行业固定资产投资项目资本金比例的下调，让市场充满想象——股市房地产板块应声上涨，开发企业欢欣鼓舞，房价走势这一行业的永恒话题再次成为热点。

　　“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%降至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35%降至30%”，对于这一降幅，尽管不少市场人士认为大出意料，但仍有人质疑其或为“杯水车薪”，期盼依靠降低资本金比例来拉动房地产投资是“治标不治本”。

　　直接利好的逻辑

　　下调资本项目金比例的消息让房地产行业“相当受用”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此对中国证券报记者表示，这等于让开发商回到2004年以前房地产调控之前的好日子。

　　这一政策的利好逻辑非常清晰，长城证券研究所出具的报告认为，下调资本金比例将降低行业融资门槛，减缓资金压力，促进房地产投资增速回升。调整后，对于保障性住房和普通商品住房项目，开发商需要的启动资金相当于降低了43%；对于非普通住宅和商业项目，启动资金相当于降低了14%。这大大增强了开发商的投资能力。

　　从另一个角度来看，下调商品住房项目资本金比例降低了企业从银行贷款的门槛，有利于刺激房地产投资，区域龙头更具优势、受益更多。国信证券分析报告指出，自1996年起，国家对于各种经营性投资项目，开始试行资本金制度。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。本次下调商品住房项目资本金比例至20%，大大降低了开发企业的贷款门槛。由于商品房开发实行项目法人制度，按央行121文规定，开发贷款按开发项目封闭运作，严禁跨地区使用，因此，在以银行贷款作为融资渠道方面，区域龙头更具优势，本次下调商品住房项目资本金比例后，区域龙头受益更多。

　　国都证券分析师邹文军预计，下半年新增投资将明显回升。由于销售的好转明显好于市场预期，5月份多个大中城市出现量价齐升的情况，开发企业对房地产行业前景的判断将陆续由过度悲观转向谨慎乐观甚至乐观，库存仍呈现趋势性减少。现阶段政府推地节奏明显放缓，土地供应不足，土地市场再次出现争拍地块的火爆场景。资本金比例的大幅下调，令开发商投资杠杆能力大幅提升，35％的资本金比例带动的投资将放大至2.86倍（100/35），20％的资本金比例带动的投资更将放大至5倍（100/20），资金准入门槛的降低，将使未来有效供给增加。同时，未来新增供给的情况还需视土地供给情况，如果新增土地供应较少，仍可能出现争拍土地的火爆场景。

　　国信证券房地产行业分析师方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定义标准已经普遍放宽，因此，本次利好的覆盖面较广。

　　开发企业未必会将资金加大投资

　　“2004年上调资本金比例，房地产投资难道就因此降低了？房地产行业就因此降温了？同样的道理，下调这一限制的作用也是有限的，市场如此热闹，只是因为业内太期待政策利好”，一位开发商在接受中国证券报记者采访时表示，并不认可市场对这一利好政策效用的期待。

　　尽管业内人士认为房地产开发项目资本金比例下调幅度超出前期预期，但不难看出政府的思路是不同项目区别对待。调整后，保障性住房和普通商品住房的项目资本金比例恢复到1996 年首次设定该比例的水平。除此之外，对于其他房地产开发项目，如非普通住宅和商业地产，最低项目资本金比例只下调了5%，符合政府对不同项目区别对待、有保有压的一贯态度。这说明政府对待房地产的态度依然谨慎。

　　毫无疑问，降低资本金比例后开发商资金压力会得以缓解，但一位北京开发商直言不讳的表示，“富余出来的钱不会投到开发投资中去”。由于前期资金链紧张，现在不少开发商的当务之急是拿钱弥补财务成本的窟窿，而不是加大投资。

　　信贷放松仍有悬疑

　　同时，对于金融系统而言，资本金放松并不意味着银行敞开放贷。通知中明确要求，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。针对市场有人估算的比例下调后房地产行业将新增开发资金5000亿元的说法，杨红旭预计房地产开发贷款将有所增加，但由于“商业银行的风险在那里摆着，最后释放的资金绝不会多达5000亿”。

　　国信证券提供的资料显示，“央行121文”当中未被新政取代的其他内容仍然有效，买地仍需自有资金。“121号文”当中未被新政取代的核心内容包括：商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

　　投资增长有赖需求回暖

　　确实，在2008年4季度以来的地产新政作用下，国内楼市出现了销售畅旺的暖春行情。但投资的复苏步伐仍然缓慢，1-4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比仅增长4.9%，而去年同期是32.1%，土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积则分别负增长28.6%、12.2%和15.6%；从单月数据看，投资、土地开发、新开工也是环比负增长。这表明销量虽已连续数月回暖，但仍未能有效提振开发商对后市的信心，其买地扩张仍然谨慎，仍存在房地产投资衰退的隐忧。这也是市场人士认为本次下调商品住房项目资本金比例的主要原因。

　　对此，方焱认为，房地产投资增长仍有赖于需求回暖，刺激房地产投资的核心仍在于刺激房地产消费。去年下半年以来房地产投资增速不断回落的主要原因是销售不畅导致开发商信心不足，随着今年销售回暖，开发商投资意欲逐渐有所提升，但投资恢复速度仍远远落后于成交量的回暖。造成这一现象的主要原因是：库存消化压力仍然很大，可售量虽然回落明显，但绝对量仍然偏高；销量回暖仅经历了几个月，后市如何，开发商仍不敢太过乐观；销售回暖主要由宽松政策面驱动，政策能否稳定，也存在变数。因此，单单降低开发商从银行贷款的门槛，并不能激发其借钱投资的欲望，对刺激房地产作用有限，毕竟激发企业投资的要素是对投资回报率的预期。若要促进房地产投资增长，仍有赖于刺激房地产消费的利好政策能够延续并稳定下来，并且适时推出进一步鼓励房地产消费的政策，以将前一阶段出现的销量回暖态势保持住，从而改善开发商的预期。