栖霞建设（600533.SH）今年一季度销售业绩强劲恢复的消息，全然被淹没在扑朔迷离的“退地”风波中。这与土地市场重现火爆的背景形成鲜明对比。

　　4月底，栖霞建设在2008年的年报中坦言，“解除无锡九棉地块土地合同，一定程度上减轻了公司的经营压力”。一个月后，业界再度传出消息，称栖霞建设可能会将无锡东北塘镇的项目退还给政府。据了解，上述两幅地块均在2007年7月27日拍下，且溢价突出。

　　“2007年中拿下的地块，现在即使退地也在情理之中。现在土地市场虽然回暖，可是开发商相对理性，地价与房价的上扬都没有到达2007年的顶峰。”南京当地一家开发商对CBN记者表示。

　　当地一家研究机构的数据显示，4月份华东城市公开市场上出让的土地中约60幅土地顺利成交。这其中，成交地块的总体溢价水平均保持在30%以上，但是大部分地块仍是以起始价格成交。最终土地市场火爆的表象，实质上可能仅是“少数派的狂欢”。

　　退地风波

　　根据2007年7月份的成交记录，栖霞建设获得无锡锡山区东北塘镇南部地块的价格为17.3亿元人民币。几乎在获得东北塘地块的同时，栖霞建设控股子公司——无锡栖霞建设有限公司（栖霞建设持有70％的股权）竞得无锡市第九棉纺织厂地块（下称“九棉地块”），成交价格为8.05亿元人民币。

　　两幅土地中，前者是栖霞建设击败数十家开发商、以超过底价8亿元的高差价竞得；九棉地块则是经过120多轮竞价，最终以高于出让底价4．273亿元的价格取得，楼面地价近5000元/平方米，而当时周边在售的紫金门等项目售价仅6000元/平方米左右。

　　时隔近2年后，栖霞建设选择将这两幅从多家开发商手里“抢”得的地块退还。“2009年3月28日，本公司与无锡市国土资源局签署了解除无锡第九棉纺织厂地块《国有土地使用权出让合同》协议书。”栖霞建设在年报中坦言。根据公司年报透露，退地原因是“拆迁难度较大”。但是，公司在2007年12月31日之前支付的2亿元土地开发费，将用于抵冲公司在无锡另一幅地块的土地出让金，而非直接退还。

　　“除了已经公告的退地内容，目前，有关东北塘镇的项目是否已退的消息还没有明确。”栖霞建设的工作人员对CBN记者表示。截至去年底，公司已为东北塘地块支付了9.83亿元人民币，超过了地块土地净地价格的一半。

　　CBN记者在该公司2008年的年报中发现，东北塘地块的预计开工时间是2007年7月，竣工时间为今年12月。但是，按照栖霞建设“2009年新开工项目”的计划，该公司在无锡的3个项目中，无锡滨湖区的“瑜景湾”和“无锡栖园”都有相应的计划开工面积，只有东北塘地块今年开竣工计划均为“0”。

　　年报显示，2008年栖霞建设在无锡地区“未开工规划建筑面积”共180万平方米，其中锡山区的东北塘地块就占128万平方米之多。栖霞建设坦言，两幅高价土地给公司的经营带来了压力。“作为市场中的一员，公司在2007年也难以独立于当时的市场氛围，在无锡和南京增加了两个成本相对偏高的土地储备，因此公司2008年的工作重点之一是如何盘活这些土地储备”。

　　栖霞建设管理层则分析认为，已经解除的土地出让合同“一定程度上减轻了无锡公司的经营压力”。此外，根据企业会计准则，报告期公司对南京仙林2007G84地块计提了存货跌价准备2380万元。

　　但栖霞建设亦明确表示，“将在行业低迷期密切关注土地市场的变化，抓住时机，适时增加一些具有良好发展前景的土地储备”。

　　地价未大幅上扬

　　就在栖霞建设陷入退地风波之时，5月底，南京土地市场在断粮3个月之后推出两幅顶山地块，均溢价成交，也开创了自去年4月以来，南京土地市场首次溢价成交的新局面。

　　事实上，如大部分地产商一样，栖霞建设一季度的运营情况也好过预期。公司一季度财务报告显示，合同销售面积7.57万平方米，合同销售金额6.19亿元，分别同比增长了206％和149％，不但远远超过了区域市场的平均增长率，甚至超过了公司2007年同期的销售水平。

　　栖霞建设认为，国家一系列的金融、税收、土地等政策，有效刺激了楼市的回暖。同时预测，房地产行业最艰难的时刻已经过去，2009年，市场将迎来深幅调整之后的逐步恢复。

　　接近栖霞建设的人士对CBN记者表示，在退掉2007年的高价地后，现在再去拿新的地块，价格确实可以比2007高峰期更便宜。“因为土地市场刚刚呈现回暖的态势，现在开发商拿地谨慎，地价也没有大幅上扬。”

　　CBN记者通过南京中原地产房产研究中心公布的“南京市2009年第一季度土地运行报告”了解到：今年第一季度，南京市国土局共推出15幅土地，流标3幅，成交12幅，土地成交总面积为74.53万平方米。这一成交面积较2007年同期下降了70.36%，较2008年同期下降了51.89%。

　　3幅地块流标，意味着南京一季度土地流拍率高达20%。该中心研究总监张君认为，“这远远高于去年同期水平”。同时不容小觑的是，在成交的12幅土地中，有11幅是底价成交。地价也并没有想象中的快速上扬。地处南京南部的江宁区今年一季度纯住宅的平均楼面地价为1324元/平方米，2008年为2080元/平方米，下降幅度达36.3%。

　　“虽然江北两块溢价土地的竞拍过程比较激烈，但是土地成交价格并不高，开发企业还是较理性。只是说，在持续一年的土地低价成交后，此次土地溢价成交给后续南京的土地市场带来了一定的信心。”南京工业大学天诚不动产研究所副教授吴翔华表示。