今年前四个月全国商品房成交面积同比增长17.6%，比2007年同期增长11.4%，按前四个月平均水平的80%保守估算后八个月成交面积，则全年同比增长3.9%，而实际同比增速可能明显高于这一数字。对以万科、保利、金地等为代表的开发类上市公司而言，前五个月的顺利销售加上2008年预收未结算项目，使得2009年业绩同比增长的确定性大增，中性估计2009年板块业绩同比增长20%。

　　但我们也注意到，部分区域市场近期呈现出价升量跌的特点，三大一线城市5月最后一周成交都出现较明显萎缩，其中深圳5月最后两周一手房成交均价上升6.4%，而成交面积环比下降21.7%，使得成交金额下降16.9%。这种情况表明，当前购买力从自身和外部因素考虑都难以得到进一步的提升，需求的价格弹性较高，如果房价上涨，很可能使成交量出现更为明显的萎缩，这对行业持续盈利前景将是不利影响。

　　大规模扩张土地储备时机未到

　　我们跟踪的主要城市可售房源消化速度显示表面库存压力下降明显，而开发企业销售回款大幅增加，加上借贷资金成本的降低和银行降低房地产开发项目资本金比例等因素，开发企业下一阶段加大开发投入成为必然趋势，我们对全年开发投资增速预期从0-10%上调至10%-20%，开发投资的增长对上下游相关产业的带动将起到积极作用。

　　但同时我们认为即使当前行业持续回暖，仍不是开发企业大规模增加土地储备的适当时机，主要原因在于：第一，全行业的潜在存货压力仍较大；第二，许多开发企业自身储备项目数量并不少，足够未来至少三年开发销售所需；第三，全国土地价格并未出现明显下降，而国家土地供应政策和农村土地流转甚至可能造成未来地价的下跌。

　　货币政策是决定因素

　　随着行业景气的不断提升和可能出现的房价上涨，政府继续出台刺激房地产成交重磅政策的可能性降低，政策导向预计将转为中性。

　　我们认为决定房地产行业2010年以后走势的最重要因素还是货币政策，这是本轮房地产市场变动的主线。如果上半年大规模的货币供应造成较明显的通货膨胀，则货币政策很可能转向，而房地产相关贷款规模难免出现萎缩，行业景气则将随后出现回落。当然，国家宏观调控对通胀和房价都可以进行平抑，因此需持续关注CPI走势和货币政策的变动，并据此判断房地产景气的持续时间。

　　近期房地产板块的信心受到销售超预期带来的业绩提升和项目资本金比例下调带来的财务杠杆提升双重支撑，我们维持对市场地位不断提升的龙头万科、保利、招商、金地、金融街(000402)，以及受益区域规划提升的陆家嘴(600663)、张江高科(600895)、深振业维持“增持”评级。