近几年随着上海经济的快速发展，越来越多的境内外知名企业不断进入申城，市场上对于中高档写字楼的需求明显增量，而其中大部分公司在选择办公地点时又多集中在CBD（中央商务区）地区，从而使得这些地区甲级写字楼的空置率持续下降、租金不断上涨。 　　目前，上海较为集中的CBD地区主要包括以下6大商圈，它们分别是：虹桥、淮海中路、南京西路、人民广场、陆家嘴和徐家汇。本期“写字楼”专版，我们将为广大读者详细介绍上述6大CBD地区之一的南京西路写字楼市场。 　　甲级写字楼云集 　　作为上海最繁华的商业街之一，南京西路拥有中心城区的地段优势，前几年，这里便有了赖以成名的写字楼群，恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场、嘉里中心，一个个都是响当当的名字。南京西路周边拥有完备的商业设施、优越的地理位置，吸引着各路商界精英，加之写字楼客户品质比较高，从而形成良性循环。 　　南京西路是目前上海重要的商圈之一，人气指数不断向上攀升，其重要性正越来越突出。近两年，该地区甲级写字楼新增供应不多，产权式写字楼一直是市场的宠儿，天安中心的面世，吸引了众多投资客户和自用客户。 　　目前，南京西路周边25层以上写字楼的数量在20栋左右，平均出租率超过80%，恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场等甲级写字楼的出租率更是高达95%以上，且换手率较低。 　　租金稳步上升 　　南京西路地处市中心繁华地段，交通便利程度不言而喻，轨道交通二号线贯穿整条南京西路，公交线路纵横交错。楼里人气涨、楼外店成行，大批外资、金融、保险、证券公司和跨国集团的集聚，带来了相当可观、相对稳定的消费群体，“背靠大楼好乘凉”的诱惑吸引了许多有眼光的老板来此投资，将大楼周边的商业配套设施做得有声有色，餐厅、咖啡厅、购物场所等一应俱全。优越的配套设施加上很高的知名度，使得南京西路写字楼成为一些商家的首选，租金也随着市场的火热而稳步上升。 　　近两年，国内外众多知名公司入驻上海开拓业务，上海写字楼市场尤其是南京西路中央商务圈日趋繁荣，租金持续上涨。2004年全市写字楼租金涨幅约为8%，而南京西路中央商务圈写字楼的租金涨幅达15%左右。目前，恒隆广场、中信泰富广场的日租金为每平方米0.90－1.10美元，且基本满租；嘉里中心毗邻上海展览中心，与上海商城隔街相望，银行、五星级酒店、商务中心和高级餐厅近在咫尺，日租金也达到每平方米0.90-1.00美元。其他一些写字楼，像博爱、静安时代等，日租金也达到每平方米0.55-0.60美元，环球世界为每平方米0.45-0.50美元。 　　南京西路周边写字楼一直受到市场追捧，空置率始终维持在较低的水平。以梅龙镇广场为例，95%以上的租户是外资企业。目前该区域正处于新一轮商圈调整中，在置换业态、吸引新租客的初期，可能会出现部分写字楼租金短期小幅下调的迹象，但是不会影响整体向上的发展趋势。 　　发展空间较大 　　租用南京西路写字楼的客户以咨询业和服务业为主，这里汇聚了众多高档酒店和高档写字楼，集中了诸多高收入人群，梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场商业金三角所经营的世界名品，更成为高消费群体的首选，一些大型品牌展商很希望把他们的产品展厅放在南京西路上。 　　随着外资的不断流入，市场对写字楼的需求越来越大，投资者也颇为看好目前沪上写字楼市场的发展趋势。就南京西路商圈而言，一些小业主的心态非常好，这里作为商家的必争之地，他们不怕手上的房子租不出去。目前，金融业的逐步开放为上海写字楼市场带来了前所未有的机遇。未来三年中，金融业尤其是外资企业会持续扩展其在中国的业务，也会继续从国外、外地、上海本地大量招聘员工，从而将产生大量的写字楼需求。上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头，尤其甲级写字楼租金将继续稳步攀升。 　　就目前市场而言，南京西路商圈内甲级写字楼的平均租金保持在每天每平方米0.50美元-1.10美元，80%以上的甲级写字楼租金价格呈上升之势。除了房租收益外，投资效益也开始显现，“租房不如买房”的观念开始向商业用房、酒店式公寓和写字楼延伸，一些大厦内的中小型办公用房，几乎有一半以上被人“买断”用作投资。 　　与世界发达城市相比较，目前纽约的写字楼供应量为3500万平方米，东京为4200万平方米，中国香港地区为670万平方米。上海迄今为330万平方米，即使到2007年，也不过530万平方米左右。在中心城区商业项目日趋减少，而价格微长的情况下，上海经济的快速发展，以及将要成为金融、贸易、航运等中心的利好因素的带动下，写字楼市场未来发展空间依旧巨大。