陈晟

　　整理：唐文祺

　　嘉宾：中国房地产指数研究院副院长 陈晟

　　虽然“红五月”仍然持续了前两个月来的上扬态势，但有数据显示，一线城市的成交环比增幅开始缩减。一方面是销售红火导致资金回笼顺利，重新拿地的开发商开始增多；另一方面，却是一系列“退房”、“假贷”等怪相随之浮上水面。开发商的资金链压力是否的确缓过了神？未来楼市是否会由于这轮回暖再度出现价格上涨？

　　主持人：近期关于房地产“减压”的政策仍有出台，如开发商自有资本金比例的下调，加上第一季度银行信贷的放量，是否会对开发商的资金情况有直接影响？

　　陈晟：官方数据对于信贷的构成比例解释的很清楚，直投开发的贷款额度占比其实很少。另一方面，相关监管部门对于银行信贷部分，仍有把控的度量掌握。因此，对于银行信贷这部分，其实是存在着不少未确定性。

　　此外，关于政策方面，中央部门是站在一个宏观性、全国性的角度来考虑问题。我们掌握的数据显示，不同城市不同区域，其房地产市场的去化速度和回暖程度其实是不一样的。至于这对于开发商是否会是个利好，我觉得并不能一锤定音的做判断。为什么呢？因为一般情况下，供应量小，房价涨的可能性和底气会比较大。然而仔细研究这个政策，实质上却是鼓励提供供给，因此，我认为开发商并不能够对未来政策导向存有盲目乐观心态。

　　综合了这两方面的分析，可以看出未来依靠外力来减轻资金压力，存在着许多不可预测性。对于中国的开发商来说，目前的资金回笼方式，还是得以销售为主。我认为对于未来后市，开发商一定要存有谨慎心态来看待。

　　主持人：在成交持续回暖的情况下，开发商上调房价的行为已有出现。您认为未来房价走势会再度出现大幅上涨的情况吗？

　　陈晟：实际上，已有数据显示出，尤其是一线城市，5月份的成交环比增幅已有缩减。分析前一轮的回暖，其实有多种因素构成。首先是前期积累的刚性需求释放；其次，不排除有开发商运用小批量退房的营销手法制造假象；此外，地方政府动拆迁也造就了一批刚性需求，在多重因素作用下形成了这几个月来的成交上扬。

　　但需要指出，有不少需求本身并不构成可持续性发展，我还是那句话，楼市的未来走向存在有许多不预定因素。我拿到的数据显示，各个城市的存货去化周期呈现出明显差异。上海目前的去化周期为3.5个月，北京是13.6个月，深圳为6.6个月，武汉较高，现在是19.3个月。一般来说，去化周期低于6个月，对于供求关系的平衡会有所影响。而去化存量的不同，会导致开发商定价的“底气”有所不同，对于未来价格的制定也会有不同。在个别去化周期较小的区域，的确出现了开发商的涨价行为。但我想指出的是，去化周期这一指标是会改变的。如果供应量增加、存量土地放出市场，那么定价过高的楼盘，就会面临相应的消化问题。这一点，是开发商需要理性看待的。

　　主持人：未来楼市的趋势会如何？

　　陈晟：其实形象点来说，现在这种市场情况，就犹如面粉和面包的烘焙时间没有达到匹配。短期内由于烘焙机数量缺乏，面包来不及供应导致了排队购买现象。实际上呢，面粉是有的，但烘焙机能否及时跟进，是造成面包供应量能否跟上的主要影响因素。

　　前面也提到过，关于供应方面，一方面，政府是主张并鼓励加大力度的，如保障性住房的供给。另一方面，如果开发商仍然存有惜售心态不肯正常开工的话，不排除会在规范土地开发的政策上持有严厉态度。我认为楼市应该保持住稳定态势，基本上可以回到2006年的平稳态势为好。短期涨价虽然是开发商的销售策略问题，并不能说是完全错误，但开发商的长远目标应该更为现实。