据青年报，二套房优惠利率，曾经渐渐与我们远离，可随着近期楼市出人意料的升温，能否享受到贷款优惠利率再次成为购房者关心的重点。事实证明，大部分原本以为可以轻松获得首套购房优惠的购房者，现在被认定为第二套房。购房优惠与他们擦肩而过。

　　　二套房，购房再现纠结

　　上周末，市民范先生一家前往康桥某楼盘签订购房合同，当一切就绪时，销售人员的一席话给他们当头浇了一盆冷水，原来最新规定对于二套房的限制再次收紧，原本即使只动用公积金贷款购房并且已还清，如今选择商业贷款购房都将定性为第二套房，更何况现购房产的总价超出了普通住房的标准。范先生一家则始终认为公积金和商业贷款没有影响，完全可以享受第一套购房优惠。

　　无独有偶，徐女士一家则比较幸运，之前购房由于是其先生名义贷款，自己参贷，现今以自己名义贷款先生参贷，则享受到了第一套房的优惠。原来其中的奥妙在于银行具体细节的认定，徐女士所购楼盘的贷款合作银行是中国银行，据该行派驻楼盘现场的工作人员介绍，目前其他银行都是以家庭为单位认定二套房，因此只要有一个家庭成员购房，即认定为二套房。但中国银行则是以个人为单位，即夫妻双方分开计算，各有一次享受首套购房优惠。

　　究竟自己是否为购买第二套房？目前，越来越多的购房者在为了自己的购房认定而烦恼，毕竟能否享受到首套购房的优惠，对于普通市民而言毕竟能减轻不少压力。

　　【界定】

　　“户与个人”享受不同待遇

　　“我家的房产证上没有我的名字，为什么我买房子要支付4成首付？”这是近日记者在沪上某家银行的个贷部听到的声音。

　　从去年年底到银监局发出相关通知之前，关于二套房的界定、首付、利率的操作存在多个“潜规则”，比如房产证上只有丈夫的名字，那么妻子在购买第二套住房的时候可以享受第一套房的首付比例和利率优惠，而这种做法目前被暂停，沪上知名银行再次提出以户为单位进行审贷的程序。

　　招商银行某家支行的客户经理指出，由于丈夫和妻子是属于一个家庭，妻子的名字虽然没有出现在产证上，但是共同还贷，属于“隐形”购房者，妻子再次购房的时候，丈夫也是共同还贷，因此属于二套房，必须达到四成的首付比例。这位经理表示，隐形购房者包括配偶和未成年子女，只要这些人的名下有未完成贷款的住房，再次购房就属于二套。

　　记者近日走访了沪上的银行发现关于二套的审核相比之前的确紧了，但是也有部分银行依然以个人为单位审批贷款，比如中国银行、中信银行等目前还是以个人为审批贷款的，也意味着夫妻双方一个主贷，另一个参贷，以参贷房再次购房，仍然视为首次购房。

　　【区别】

　　公积金、商业贷款的对冲

　　同样是买房的张先生一家，首套房用的是商业贷款，如今想再买一套住房（人均面积大于33平方米），采用纯公积金贷款的模式，张先生再次购入的住房被认为首套房，可以享受首付2成的规定。

　　对此，上海公积金管理中心贷款咨询部相关人士表示，商业贷款和公积金贷款是分开的，对于纯公积金贷款者，若二套房购买的是一手房，首付仅需两成；若二套房购买的是二手房中的普通住宅，首付也仅需两成；而购买的二套房是二手房中的非普通住宅的，首付则需三成，对于公积金和商业组合贷款的贷款者，只能服从首付不低于四成的要求。

　　【取巧】

　　中介“潜规则”名存实亡？

　　中介通过做高房价获得高比例的贷款，这种“潜规则”只要客户需要，许多中介都可以做，但是如今这种做法成了中介行业的高压线。

　　汉宇地产副总杨坚东表示，目前也有客户有这样要求，但是中介大都不会做，因为贷款的审批决定权在商业银行手中，之前银行贷款比较松，二套房通过做高房价可以不到4成比例首付获得，如今银行审批严了，会加大评估力度，这类审批很难通过，因此是十分困难的。

　　但是不同中介反应也不同，某家位于康桥的中介门店表示，虽然不能做高房价，但是中介都有一些和银行热络的关系，通过这些关系，以3成首付获得二套房并不困难。

　　【诱因】

　　沪上楼市过快升温

　　对于二套房认定的收紧，归根结底是因为近期市场的过快升温。统计数据显示，今年5月上海一手纯商品住宅价格，与1月相比，基本持平。但区域差异非常大。内环以内的市中心区域，房价已激涨三成，说明高端住宅在投资投机需求推动下，快速上涨。内外环之间，平均上涨约17%。值得关注的是，外郊间却下跌3.52%，说明中低端住宅价格基本稳定。从二手住房看，1月成交均价10904元/平米，5月为11984元/平米，上涨10%。

　　杨红旭表示，成交量和价格上涨已持续超过一个季度，市场已经全面复苏。在宏观经济复苏之种坎坷的大背景下，这只是本轮楼市大调整中的短期波动，整体上并没进入另一轮中期增长通道，后市还会经历起起落落的过程。所以第三季度，成交量会有所回落，但价格还会坚挺或上涨两三个月，价格具有滞后性。如果9、10月份中央重新出台打压投资投机需求的政策，则第四季价格将重新回调，这是一个关键变量，现在尚难预测。